首度曝光！深圳地铁13号线的秘密：房价差了4倍

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你知道吗？同样是深圳地铁13号沿线，房价竟差了4倍！

13号线，可谓是深圳西部最值得期待的快线，计划2022年通车，2期工程2025年通车。

▲地铁13号线首期线路图

地铁13号线首期以土豪集聚的深圳湾为起点，途径“码农专区”科技园、产学研基地“西丽留仙洞”、最终在小产权房遍地的石岩板块与6号线交汇；2期将连接至光明中心区，于公明北站向东莞延伸

从均价门槛来看，最贵的深圳湾20.2万/平，最便宜的石岩板块均价5.8万/平，差了4倍！而从总价门槛来看，最便宜的是留仙洞板块，学子荔园小区273万上车，最贵的是深圳湾板块，华润悦府上个月刚成交一套总价近亿的豪宅。

@买进深圳盘点了13号地铁沿线四个重点板块的二手房市场，发现了不少关于房价的秘密。

其中，深圳湾的小户型学区成交最活跃；松坪山板块年涨幅超20%；留仙洞片区房价差高达千万；石岩板块新房不够，旧改来凑；光明新房火爆，二手房却没有市场

//深圳湾：某学区单月卖10套？//

途径站点：深圳湾口岸、登良东、后海

难买指数：⭐⭐⭐⭐⭐

深圳湾拥有绝佳地段和配套：能享受一线海景的豪宅，而且带深圳湾学校学区，往往面积越大、景观越好，总价越高。

上个月，深圳湾成为深圳首个均价突破20万/平的片区，“荣登”全国最贵的板块，目前片区在售房源仅68套。由于系统不方便公开，有关深圳湾豪宅房价的上限，只能留给民间想象。

不过，第一梯队的恒裕滨城2期、深圳湾一号，近期已有户型成交均价突破36万/平；华润悦府一期8月成交了一套362平的大平层，总价9500万。

有中介透露，深圳湾一号目前300平以上市场均价在27万/平，小户型18万/平也能买到，总价2300万起（不含税费）。

第二梯队的太古城、阳光海滨花园、曦湾天馥近期成交均突破20万/平，入手门槛20万+起步。深圳湾最低上车门槛，是太古城南区42平左右的一房，单价近20万/平，总价在820到850万之间。

据@买进深圳从知情人士处了解到，太古城是片区成交最火爆的小区，即便在市场下行期，一个月也能成交至少10套以上，太古城最小的户型市场流转率最高。

//科技园北：松坪板块年涨幅超80%//

途径站点：深大、科兴、松坪

难买指数：⭐⭐

过去，一条北环大道，曾把科技园北区房价拉开了差距。

北环大道以南、科兴地铁口附近的商务氛围浓厚，加上南外集团多个学区（文华，科华，大冲）加持，二手房一直是整个南山区的“香饽饽”，投资属性更高。

据中介透露，南外的大冲和科华是学区潜力也不错，科华是新学校生源非常优质，现在还没出排名，另外大冲也是这几年的黑马；文华学校是南外集团的本部，成绩也一直很稳定，基本上在南山排名前五，属于深圳第二梯队。

受学区学区覆盖的小区如科苑居、博客公寓、桑达苑，挂牌均价都在12-17万/平左右，“网红盘”华润城二手房挂牌最高已达17万/平。而北环大道以北的松坪板块，过去因交通闭塞，楼市成交并不活跃。但伴随着地铁利好不断发酵，南北房价差正逐渐缩小。

松坪片区的众多楼梯房，可谓一夜“乌鸡变凤凰”，去年单价5.2万/平的松坪山生活公寓，如今参考价已经达到9.4万/平，年涨幅超80%。

目前，片区单价最低的是深南花园，也要到7万/平了；而从总价来看，最便宜的松坪山生活区公寓，最小面积总价390万，没有学区学区；最贵的是英伦名苑2期，362平大户型，总价达到2000万。

//留仙洞：房价差高达千万//

途径站点：石鼓、留仙洞、西丽火车站难买指数：⭐⭐⭐

即便放眼整个深圳，留仙洞片区也算不上洼地了。目前，片区放盘的二手房不超过10个。◎ 总价500万以内：学子荔园小区和万科云城（公寓）；

◎ 总价500-800万：官龙名苑；

◎ 总价900万-1800万：鼎胜金域世家、宝能华府、天悦湾花园。

其中，最高挂盘价出现在天悦湾花园，一套复式6房，总价1800万。

资料显示，小区是15年的次新房，而且带商业，5号+14号双地铁口物业，年涨幅在2万/平左右。片区挂牌总价最低的是一套来自楼梯房学子荔园小区的30平单间，单价高达9万，总价仅273万。

据链家平台显示，该小区总价300万以下的房源多达16套。

小区小学学区是深圳市深圳大学城西丽实验小学，在西丽属于老品牌优质学校，另有一所九年义务制的官龙学校在建。

近日，南山西丽中心区最新规划出炉，留仙洞片区新增不少中小学区《重磅：西丽中心区总规划图公布！》加上西丽高铁站枢纽和地铁13号线规划，片区将被整体激活。

地铁13号线最大的受益者当属万科云城。石鼓站从内部穿过，使得项目摇身一变，成为地铁上盖综合体。5年前，万科云城首批精装开盘均价为4.7万/平，目前最高挂盘价已达10万/平，涨幅惊人。

//石岩：商品房不够，旧改来凑//

途径站点：宝石路、上屋

难买指数：⭐⭐⭐⭐⭐

石岩板块，过去很多深圳人都不知道的地方，缺乏明确定位。未来地铁贯通后，短期内对周边房价影响也不会太大。这是因为，片区商品房寥寥，清一色都是小产权房。

目前石岩板块挂盘仅2个小区：如意豪庭和宏发世纪城。其中，如意豪庭仅挂盘一套87平的两房，单价5万/平，总价480万一套。中介称，小区40%的业主想等着地铁开通，房价能再升一波。

算一算，想在石岩买房，三成首付加税费也要170万了。

▷图源：金哥业问石岩挂盘最多的是距离地铁较远的宏发世纪城2期，楼龄只有4年，目前挂盘6-7万/平，小区有配套商业，但其他方面表现平平。

@买进深圳查阅资料发现，石岩板块目前宝安区石岩街道约11个旧改项目，拆除重建建设用地总面积约64万平。

其中，佳兆业、恒大等品牌房企已布局，龙光水田老村城市更新工厂已开拆，小产权房的拆除难度众所周知，但仍值得期待。有关光明二手房市场，@买进深圳近期已经写过：《致投资客：假如光明房价横盘三年》，在此就不过多赘述了。END