致投资客：假如光明房价横盘三年……

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“如果光明遭遇3年横盘期，你还会迫不及待地“打新”吗？

如果光明遭遇5年横盘期，你还会把光明新房当作香饽饽吗？

2016年—2019年深圳横盘的三年里，你在哪里？”

光明，号称“闭着眼睛”都能买的地方，凭借最高8万+的二手挂盘价，一跃成为深圳二手房涨幅最猛地区域。

新政后，就有房产专家预言：深圳楼市将迎来至少三年横盘期，光明也不例外。

政策面：深圳715新政正在生效，二手房成交大幅下滑，业主甩卖房源的情况屡见不鲜。

在供应量较大、打新盘日光最多的楼市“新秀”光明，大有当年龙华之风范。在年轻的刚需勇敢打新的同时，也有冷静的声音：光明真的很香吗。

这个金九银十，光明新盘成交稳居深圳第一，资金正在砸向通往“光明科学城的梦想大道”上。

而规划中的产业和人口，需要很长一段时间来兑现，这也是事实。

“先来的吃块肉，后来的啃骨头”。

接下来光明住宅土地供应剧增，仅这个月就要出让四块宅地，未来新房供应并不缺，楼市越来越回归居住属性，搏光明的投资客，做好了横盘的心理准备了吗？

//过去的光明，闭着眼睛都能买？//

这个金九银十，光明又破记录了。深圳“打新”客组团买房，市场热度持续不减。今年9、10月，深圳新房住宅成交量均超过4000套，其中10月成交4617套，创下近4年新高，而光明成交了1406套，稳居深圳首位。

▷图源：深圳房地产信息网

光明的爆火，众人公认，网红盘一房难求，价格也突破了6万+。

上月南山西丽、龙华观澜两个新盘入市，当天去化战绩明显不如光明。按照购房者小A的话来说：“光明凡开盘必售罄”，华润玺云著、中海寰宇时代、电建地产洺悦府、金融街华发·融御华府的战绩屡次刷屏。

光明的网红体质，其实早有基因。

3年前，光明中心区于大多数深圳人而言，还遥不可及。当时首个地铁新盘龙光玖龙台开盘单价突破“4”字头时，顺销一年多时间才卖完。即便销售提前剧透了光明的规划，来自30公里外的“深圳人”还是不买账。

不过，到了去年玖龙台2期开盘时，最高均价已经达到5.4万/平，却全部"秒光"了，三人抢一套房。当时以学校出位的勤诚达正大城，也取得了不错的开盘成绩。

深圳人冲向光明，像极了2016年东进战略提出时，奔赴龙岗的样子。以至于现在，谈到光明的利好，“打新族”基本如数家珍。

“光明科学城规划、地铁6号线和13号线直达市区、光明实验优质学区、城市面貌较新、小产权房少、高校云集” 

@买进深圳的粉丝群里，甚至有人后悔：当初如果买了光明的房子，早都赚了。

//光明房价若横盘3年，你还会买吗？//

新政后，房票收紧，深圳购房需求端再次被抑制，楼市又走到了横盘的十字路口。

横盘或下行周期，人人曾经看好的高价“股票”，光明还能有套利的机会吗？

对于自住刚需客而言，买到合适的房子，就是赚到了；而对投资客而言，收益跑不过通胀和利息，那就是亏了。

“横盘、降价、高位站岗、亏本甩卖”，是深圳投资客最怕听到的四个词。

深圳最像样的下跌是发生在2008年，后来几度调整又上涨、板块轮动，上涨房价到达如今的高位。但是，这些加了杠杆的购房者，他们对2016年开始的三年横盘期记忆尤新。

D先生在2016年申请了抵押经营贷，在地王盘龙华金茂府对面投资了一套房，开始了他的横盘陪跑之旅。

他告诉@买进深圳，这套期待地王盘拉一波的房子，硬是趴在哪儿，涨幅令人失望。

2015年，深圳楼市经历一波大涨后，2016年3.25新政“一改三”后成交开始急速下滑，深圳楼市开启了横盘模式；

而同年的10.4新政，彻底将深圳楼市打入冷宫；

2018年731新政体调控加码，限售三年、信贷收紧，二手房成交急速下跌，直到2019年豪宅税取消，市场才恢复元气。

D先生顶着高利息的压力，终于在2018年底房价的最低点把房子出掉了。“涨是涨了一些，但赚的全部给了银行。”D先生吐槽。

在这个过程当中，更有亏本甩卖的个案。

横盘的关外为主，龙华、龙岗、罗湖都是这样，特别是龙华部分片区二手房，比如壹城中心。

新房也在横盘，三年时间里，每次推新，备案均价在6.25万上下浮动，涨幅非常有限。

尽管目前，自住型需求、长线投资型需求成为市场主流，但是深圳房子本身金融属性就很强，所以对于刚需购房者而言，光明具备成为第二个龙华的潜力。

三年横盘期，整个深圳只有两类房子涨了：学区和深圳湾+宝中。

而现在，似乎又到了投资客高位站岗的时候。

去年10月，光明整体二手均价4.3万/平，到了今年9月，均价去到了6.5万/平，涨幅50%。其中光明大第、龙光玖龙台、深房传麒山已突破“8”字头。

不过，光明二手房有价无市，已是公认的事实。近几个月来，光明二手房几大头部中介平台数据相加的成交量，只有不到50套。

把二手房挂到“8”字头的光明业主们，还能自嗨多久？

购房者B小姐告诉@买进深圳，想买个好的学区，其实罗湖选择更多。

▷光明中心区二手房

业内人士预测，深圳未来3年房价快速上涨的可能性很小，除了部分豪宅、学区价格坚挺外，普通住宅将迎来一波横盘期。4、5万上上车可以，但做7、8万的接盘侠，得好好掂量掂量。

光明位居深圳远郊，虽然规划很棒，但不属于暴击板块，横盘机会也很大。

光明，是刚需上车的幸福安居地，但绝非投资胜地。

@买进深圳在这里提醒，以投资为目的的打新一定要算好确定性收益。

深圳新房限售三年，一般从买房后过4-5年才能卖，如果光明横盘3年，意味着要做好长线持有的打算。

据@帮你选房测算，以500万购入一套89平的住宅为例，至少要以265万元成本（打新资金包括首付+税费+装修费+月供本息）持续投入5年后，总价要上涨到637.7万元以上才有利可图，也就是说，单价5.6万/平要涨到7.2万/平才有钱可赚。

//不慌！光明新盘将“爆炸式”供应//

重点是，接下来，光明中心区的新盘会越来越多。

此前，光明住建局已经明确表示持续加大商品房供应，预计今明两年光明区年均供应新商房不少于80万平，供应面积大幅增加，价格在较长时间内保持平稳，呼吁购房者理性购房。

最新数据，深圳9、10月二手房成交量腰斩，业主要么死扛、要么降价套现。

▷图源：深圳中原研究中心

最近，@买进深圳的粉丝L小姐和男朋友奔波于光明各大新盘，想在光明上车。

“光明大街地铁站这一片，万科、星河、佳兆业、金地、鹏瑞都有新盘在建，未来居住氛围不会差。”

她还发现，光明中心版图正在扩张。近年来，光明大刀阔斧地推进旧改，增加供应，已是不争的事实。

没有“根”的深圳人，往往看到“拆”字就兴奋，L小姐也认为这里可以拆出一条光明大道。

光明2019年已开工100万平旧改建面，而2020年计划也显示，大力推动商住地招拍挂出让，成规模推出中心区10公顷居住、商服用地。

光明法定图则上大片大片的黄色，都是二类居住用地。仅在11月，光明就将一口气出让4宗宅地。

即便再不懂楼市，L小姐也知道供应量大意味着竞品多，新房和二手市场都将丧失价格优势。

▷本月光明出让的其中一块宅地，位于凤凰城板块。

事实上，光明早就结束“新盘稀缺”的时代了。

今年年底到明年年初，光明具备入市条件的新盘也已经不少：

佳兆业云峰汇、万科光年四季、宏发万悦山、百晟上府、兆邦基端慧苑、松茂御城等至少有6个新盘在排队入市，其中有个别已经在积极申请预售证，所以想上车的刚需根本不用慌的一匹。

//光明未来爆发力，取决于科创概念//

投资圈有一句朴实却很经典的句子：“如果买来的房子，自己都不想去住，别人会接盘吗？”

尽管地铁开通光明，会促进一波居住人口的引进，但是就业人口和产业呢？都需要漫长的一段时间，想想市区内的前海。

自住角度，直线距离30多公里，离市区太远，交通成本不低，这也要考虑好。

目前已开通的6号线只能到达福田，途径深圳北，是人流最大的站点。

这一点要等到两年后13号线开通会改善，光明才会迎来南山科技园的码农。

不过，需要再次提醒的是，和11号线不一样，13号线不是快线，含金量低了不少，从光明城到南山科技园也要12个站，早高峰客流一定不亚于4号线。

▷图源：深圳轨道交通

几年前，“宇宙中心”龙华概念打的很响亮，除了房价被提前透支外，一直只是睡城，北站中心商务区建设进度缓慢，并未真正实现就业中心的目标。

2016年开始，龙华房价足足横盘了三年之久。

若考虑收租，光明目前租赁市场并不活跃，以本地土著居多。

光明想要拥有成熟的商务氛围，同样需要时间。

写字楼密集的前海，空置率众所周知。而光明科学城的规划，显然不甘心做南山的后花园。但前海用了10年才长成如今的模样，光明需要多久呢？

换而言之，光明目前的生态价值＞商务价值。

但是，光明科学城有一个地方可以参考：广州的黄埔科学城、东莞的松山湖，这些板块楼市也很活跃，这些都是远离所在城市主城区的新发展区，经过一些年的培育，都成功逆袭了。

感兴趣的朋友，强烈建议大家去考察一下。

华为进驻松山湖，改变了松山湖的气质，包括已跃居“东莞第一”的房价。那么，光明，有没有这个运气？

然而，从产业引进来看，光明似乎进度都还在路上，大手笔才会有奇迹。中山大学深圳校区已经建得很漂亮了，但武汉大学黄了，对光明打击不小。

阿里、百度、腾讯、字节跳动、小米、迅雷这些巨头和独角兽，都去了深圳湾。而光明的高科技产业，在嗷嗷待哺。

去年出炉的大湾区广深港澳科创走廊计划，光明科学城和黄埔科学城、松山湖一样在列。今年深圳的40年大礼包，国家对于深圳的科创也给足期待。

所以，光明科学城的科创概念，足以让光明的房价继续嗨下去。

最后总结：罗马不是一天建成的，但相信光明未来一定很光明，至于楼市能否走出像松山湖那样的一波大行情，时间会给出结论。

对于投资客，只要经得住横盘，前途会光明；而对于刚需客，横盘反而是个福音。END