科普丨决定你的房子能贷款多少额度的几个要素。

我的房子做抵押贷款能贷多少？在以往帕克接触的用户咨询上，这是用户最关心的第一点。

首先，在按揭贷款中主要看重借款人的房贷记录以及家庭房产数量，首先得符合限贷原则。其次抵押贷款中的贷款额度取决于房屋的评估以及借款人自身的借款条件。

一般来说，房屋评估价值受到房屋的性质、使用年限、楼龄、成交参考市值、地段、学区情况以及变现能力等相关因素的影响，不同房产属性的抵押成数也各不同。

在抵押贷款中，这些因素与你的贷款成数息息相关：

一．房屋的性质与贷款的成数：

1.  70年住宅：普遍可以贷款7成（按目前最新评估价）；

   
   

目前70年住宅可以参考的优势抵押贷款方案：

2. 公寓：40/50/70年产权，可以贷5-7成，普遍只能贷款5成，个别通燃气带阳台厕所厨房的居住性质的公寓最高可以抵押贷款7成；

3. 别墅：有分50年/70年的商用别墅/住宅别墅，别墅的抵押成数普遍是5-6成，可以接受的银行不多；

4. 商铺、写字楼、厂房：目前商铺写字楼抵押贷款只接受临街外铺，商务中心的甲级写字楼，工业厂房等贷款的成数也是在4-5成；

5. 双拼房：双拼房必须两套房产一起抵押，抵押的成数普遍在6成。

二．房屋的楼龄与贷款的年限：

一般银行抵押只接受30年楼龄以内的房产，超过30年的需带优质重点学区或只能按评估价贷款5成。按揭贷款最长年限是30年，抵押贷款普遍是3～10年。

超30年楼龄可以选择哪些抵押贷款方案？

三．借款人的年龄与借款的年限：

目前银行普遍规定借款人/产权人的年龄+借款年限最高不超过70年，普遍银行是65年，即如果是按揭贷款想要贷满30年，年龄应少于40岁。

需要注意的是无论是按揭贷款还是抵押贷款，银行不接受超过（包含）65岁的借款人，但最高可以接受70岁的抵押人，需提供还款能力的直系亲属作为借款人。

四．借款人的收入与负债情况：

按揭贷款中：银行要求借款人需提供能覆盖月供金额2～2.5倍的收入流水及证明，按揭贷款中对借款人的收入流水情况把控较为严格；

抵押消费性贷款中：在抵押性消费贷款中，银行对借款人的收入流水及负债情况需把控在总月供负债（包含本笔）/月收入少于或等于55%。

抵押经营性贷款中：相反在抵押经营性贷款中，银行对借款人并不非常看重负债情况，主要把控收入来源以及公司的经营情况，只要求借款人征信不能有体现的小额贷款/网贷等，小额贷款需要先结清。

五．房产购买年限：

现在主要是受税费政策的变动，不满2年的房子总值和净值相差较大，总值是未算税费的参考值，而净值是完税价格。现在抵押贷款中，银行普遍参考净值，按净值核算可贷金额。

综上，房屋可以贷款多少年，贷款多少额度，都与房屋和个人的情况息息相关。

按揭贷款主要依据目前的限贷政策。

在抵押贷款中，抵押性的消费贷款（无需公司）限制会比较多，例如额度限制最高200-300万，年限不超过5年，看重负债收入比等。

而抵押性质的经营贷可谓是占尽优势，普惠金融利率大多执行目前国家的基准利率，年化在：3.85%～4.35%，还款方式灵活，先息后本随借随还，额度最高3000万，年限3～10年，月供可以按20～30年等优惠政策都向经营贷倾斜。

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