10万+买福田保税区？南山豪宅不香吗...

喜大普奔，今天深圳地铁4线齐开：2号线三期、3号线南延线、4号线三期、8号线一期。

通车后，部分区域打通了“最后一公里”，盐田实现了地铁“处女秀”。

开通前夕，@买进深圳团队盘点过“宇宙中心”龙华4号北延线，指望拉动盐田房价的8号线一期以及被遗忘在大家视线里的莲塘2号线三期。

今天，继续跟大家聊聊被3号线南延重点福田保税区。

喜提地铁的福保，房价已经很魔幻：人生选择太多，比如单价10万+选择买福田保税区还是南山豪宅？

据深圳中原最新消息，福田保税区城市3米6公寓（住宅产品），二手房最高放盘单价去到了14万/平+，凭啥？

“保税区靠学区、地铁早就涨了一波，现在入手晚了。”一位在保税区深耕多年的中介经理向@买进深圳透露，事实上，他并不建议我接盘。

地产投资人Kenny认为，福田保税区走进大众视野的关键事件是福外南进驻，相反3号线南延福保站仅仅打通了“最后一公里”，对房价的拉动作用收效甚微。

//学区“房价必涨”魔咒//2018年，福田保税区引入九年一贯制公办学区福田区外国语学校，并正式更名为福田外国语学校南校区，同年9月正式招生开学。保税区部分地段被列入学区。福外南中学学区范围：包含福外南小学部及福苑小学。

位于福外南小初双学区的学区楼盘：嘉福花园，南名仕苑，银泰苑，金桂大厦，新桂花村，益田花园，京隆苑，宝田苑，美晨苑，骏皇名居，宝瑞轩，朗庭豪园，丽港湾，长宝大厦，帝港豪庭，圆梦园，江南名苑，居雅苑，加福广场华尔登府邸，南光紫荆苑。（仅供参考，最终以教育局公布为准）

而在众多带福外南小初双学区的小区中，丽港湾属于表现优异的楼盘之一。在今年的成交中，屡次出现成交单价破“10”的记录。

2019年4月， 丽港湾二手房挂牌单价在7万出头。

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现如今在某中介网站挂出的9套二手房源中，无一例外报价在10万以上。

周边业主向@买进深圳透露：“自打2018年4月保税区传出福外南校区进驻，学区范围内的小区，挂牌房源单价立马调价，一般小区基本涨了6千以上，个别房源涨了1万2。”

纵观保税区这几年的变化，kenny认为，2018年年中是入手保税区的最佳时机。

2018年3月，深圳“三价合一”政策落地，买房成本大幅增加，深圳二手房市场陷入冷清。而保税区却因福外南学区暴击，房价逆势而上。

//地铁一通，刹不住的“补涨行情”//

在地铁3号线南延线福保站开通时间确定后，保税区片区房价迎来第二波补涨。

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据周边中介门店经理介绍，受地铁开通影响，保税区从2019年3月开始出现异动情况。

以城市3米6公寓为例，今年4月，16平左右的小户型成交单价基本站稳9万+，其中不乏10万+/平的成交记录。

要知道2019年年中，同为小面积段产品单价仅仅卖到了6万多。

有位粉丝向@买进深圳报喜，2019年底以总价580万买入一套城市3米6小户型，如今同类型产品挂牌价接近650万。

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当学区、地铁这些实打实利好一一兑现后，偏安一隅的保税区后市还有机会吗？

中介透露：“现在保税区各个楼盘的放盘量都不少，随便挑、随便选。实话说，不排除这一波疯涨后，保税区将成为有价无市、没人接盘的片区。”

对于此次保税区的房价异动情况，尽管kenny自住在此，但仍表示不看好，“目前保税区房价存在一定程度的透支，二手房挂牌虚高现象严重，现在买入相当于高位站岗，投资收益不大。至于保税区下一波行情，要等到福外南中考成绩出炉，成绩好坏将直接影响保税区未来房价升值空间。”

//二手有价无市，新房断货//

保税区最近一次开盘追溯到2011年，时隔近10年，天健时尚名苑从开盘时均价不到4万/平，到目前挂牌价去到14.2万/平。

一平涨了10多万。

现在，保税区暂无一手房源在售，有且仅有一个在建住宅项目，预计高239米、建设67层的加福华尔登府邸。

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项目神秘的面纱一直未被揭开，网传有多达近10种户型：82平、83平、89平、120平、122平、160平、250平3-4房，吹风价10万+/平（仅供参考，最终以开发商公布为准）。

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//最后的疯狂：皇岗口岸接棒？//

与保税区一样，皇岗口岸片区同样是长期被福田楼市“遗忘”的角落之一。

不同的是，保税区部分学区突破了10万大关，但皇岗口岸仍停在“8”字头，迟迟难以突破。

不过，正在改造的皇岗口岸工程还是值得大家期待。

未来，在原皇岗口岸原址上将建设大型购物中心及一所公立学校，参考福外南对保税区的房价拉动作用，有知情人士爆料，保守估计将会对整个片区房价拔高1-2万/平。

最新消息，10月26日，深圳发布公示，穗莞深城际前海至皇岗口岸段共设立2座车站，中间站仅设深圳湾超总站，预计近2年内开工。

意图很明确，未来从皇岗口岸出发，一站可达深圳湾超总——数十个全球总部大厦聚集地。

在深圳40年庆祝大会上，河套深港合作被点名提速，地位立马提升，蝶变在即。

作为河套C区的皇岗口岸，能否乘势而上，看此一博。