龙华下半年新盘 VS 同价值二手房解析
说新盘之前我们一起来回顾一下，715政策之后的第一个热点楼盘——华强城！诚意登记5560人，分享556套房，基于华强城的价格体系，最后毫无疑问售罄。
值得大家关注的是，现在打新都要积分啦！华强城积分最高为109.5分，最低才62.4分，差距很大，可能就是很多打新客户的一个门槛。
据深圳住建局方面此前表示：2020年深圳计划入市商品房69350套，其中住宅50618套。上半年深圳合计成交16727套新房住宅，也就是说下半年还将有3万多套新住宅入市。
上半年也因为疫情影响，很多基建都延后了，下半年，从数据可以看得到整个开发商也面临很大的竞争，大家都在抓紧把楼盘推出来，加快开放样板房的节奏。
从整个深圳一手房成交来说，除了像华强城的这一类价格，相对来说比较适合刚需上车的，其他的楼盘还没有紧俏到买不到的这种现象。
近期另一个关注点，就是深圳的周边城市，像惠州、中山、还有广州，成交异常火热，很多资金都在往那边流入，这些客户群体多是因为40年这个大礼包的热点，引发了大家的一个投资潮。
01 龙华下半年入市新盘有哪些，哪些值得关注？
目前在深圳，一二手房价格倒挂是促使大家去拼积分的重要因素。其次，下半年会不会引起供需失衡呢？
这一点还得不到验证，积分排名是一个点。
第二点是715政策后，很大一部分客户失去了购房名额。
第三点，深圳保障房都在加快建设，据知名品牌开发商透露，政府在推进城市更新项目时，要求优先建设好保障房，其后才建商品房。
由此也可以看出，政府要平衡这个市场的决心是非常坚定的。
新政使得30%的深圳人失去了购房资格，从而新房市场竞争并没有想象中的那么激烈。但事实上，新房摇号方式的变化和购房者结构的变化，让新房市场迎来更多精准的竞争对手。
龙华片区下半年已经入市和即将入市的新盘也有很多值得关注和期待的，接下来，我们一起来盘点位于各站点的楼盘情况。
6号线上塘站的金茂府，龙华豪宅标杆产品，主流户型是185—248平。在售的新房项目里面，金茂府的成交还是比较均衡的。
我们跟现场销售做过交流，也采访了一些成交客户，以前大家都想着选择大概9万左右的房源做一个改善，新政以后，名额越来越珍惜了，特别是在深圳，干脆就咬咬牙选择了一步到位。
另外几个新盘，刚需客户群体可以重点关注一下中海汇德里，这个盘土地拍卖时限价7.14万/平方限价，位置好价格低，毕竟周边二手都9万了，优势很明显。
莱蒙水榭云上样板房已经开放，验资300万看房，这是一个小资盘，全是复式产品，主要是围绕云上这个概念来做的；另外这个盘适合的客户群体，更多偏改善型，例如有一些国际背景注重享受生活的人群。
中城宴华府这个盘完全就是改善型的，位置在星河传奇旁边，价格对比二手只是稍微便宜几千块左右，地段是优势，不足的是楼盘稍微小了一点。
尚誉红山里，目前还在施工，价格也不确定，但是从它的产品结构来看，应该就是一个刚需的产品，可以期待一下。北站周边目前在售的房源都是属于公寓产品，均价6万出头，适合投资收租类的客户群体。
明治在第四季度也有两个楼盘推出来，一个是万福花园，一个是横壹四季华府，都是属于住宅产品，楼盘相对来说比较小一点，很大可能是刚需产品，目前户型都没有公布。
再把目光投向阳台山东站，也是属于大浪片区的范围，周围受益的楼盘，像恒大时尚慧谷是首当其冲的；另外就是安宏基星耀广场，8月21日获预售，均价5.5万，户型建面约93-203㎡，备案房源共633套。
位于观澜片区的西坑站，是四号北延线的沿线楼盘，周围都是大量的旧改，合正观澜汇二期已经开放了，售楼处主要的面积段是96—126平，属于刚需或者少量的改善，这个盘有可能会成为下半年的一个网红盘，体量大，无缝连接的商业是在售新盘里面比较有优势的。最后，星河谭罗村旧改（距星耀1公里）和恒大岳盟旧改（金茂府对面）二个项目，也很值得关注。
如何打新呢？菲菲楼市提供以下几点要素：
类型一：学校+地铁（代表盘：中海汇德里、莱蒙水榭云上）
目前在龙华打新最具代表性的盘就是中海汇德里和莱蒙水榭云上，这两个盘主要是因为地理位置上的一个优势，加上周边配套的学校，不管是在关内上班还是在关外通勤都非常方便，可以算是双地铁沿线。学区是龙华实验学校，师资和生源都很好，未来可期，配套完善。
类型二：品质+改善
红山客群：金茂府（华东师范大学附属深圳龙华学校）
观澜客群：合正观澜汇二期（观澜二小/观澜二中）
红山和观澜的改善群体属性是不一样的，从二胎开放以后，很多客户群体都转向了四房和五房市场，如果是改善的话，对空间要求比较高，在总价不低的情况下，品质是大家首要考虑的一个点，周边配套相对成熟和完善的楼盘，受众率就很高。
类型三：刚需+上车
这类客户群体，总价400万左右，龙华目前的价格来说，确实两房都买不到，所以大部分客户会选择西部，比如像华强城或者东部在规划和发展有空间的。但是这类客户群体，更侧重于先上车，所以价格实惠才是王道。近期比较有代表性的楼盘：下水径地铁口的锦华领峰，龙岗京基御景半山、君华时代，还有佳兆业未来城，都是大家比较关注的。
龙华片区下半年新房供应量充足，选择面比较多，新房因为限价，和二手房价格倒挂是最大的亮点。那么选一手房的好处：
1、户型设计更合理
2、房子新，升值空间高
3、流程简单，直接对接开发商，产权清晰
4、税费低，贷款可以达到最高年限和最高额度
02 同片区二手房价值解析！
新政过后，出来看房的朋友应该都能感觉到，整个二手房市场，放盘的房源比之前少了很多，主要是因为业主惜售的态度，之前卖房是要换房，结果失去名额，既然房子换不了，就干脆不卖了。还有一部分，直接选择了转租。
从市场成交数据去分析，会发现是满五唯一的房源，成了市场主流。这一部分业主，心态相对来说是比较有优越感。另外40周年大礼包，大家纷纷在宣传，说未来深圳规划会更好，一手的价格有一部分都已经接近二手了，所以二手报价还是有信心的。
总体来看，报价跟大家的预期并不一致，以为市场成交量冰封，很多客户觉得我可以等一等捡便宜，但是目前还没有起到这个作用，整个二手房市场目前是吸收的状态。接下来，我们一起来看龙华各片区+站点的房源，都有什么价值和优势：
梅林关这个片区，小户型有很大的优势，因为配套的是深外龙华校区，生源相对比较稳定。特别是这次玉龙学校的表现比较突出，据说近期周围的看房量都明显增加了。
大红山片区有三个学校，实验、民治和深高北，都知道深高北一直是领先整个龙华的一个校区，而实验这次的表现也很不错，在生源比较稳定的情况下，很多尖子生表现比较突出。民治中学这次考试虽然没有很拔尖，但是也进入了第二梯队的待列。
上塘站对应的二手盘也很多，匹配的学校是属于高峰学校。目前的价格在8万左右，还是比较合理的。再到观澜片区，有部分站点还没有开通，重点可以关注周围的价格，整个观澜目前均价基本是在6万上下。像招商澜园和陶润懿峰这个区域，价格相对来说稍微低一点，主要是双拼的户型偏多。那长湖站的华盛观荟和阳基御龙山，有部分房源还可以在5.5万以下，可以说是价格洼地了。
二手房的优势是什么？
二手房一直以来最占优势的就是赠送率，比如：红山片区的星河传奇、卓越皇后道和壹成中心的九区、七区、六区等，89平基本上可以做四房，相对紧凑的新房来说是比较划算的。
其次，龙华的二手楼盘对标入市的新盘，容积率是比较低的，比如：绿景公馆1866、港铁天颂等，都是属于比较有代表性的，据称新盘的容积率基本上是在6出头了。
第三点是新盘从购买到交楼大概都是在两年左右的时间，加上180天办证，对于投资方向的家庭来说，可能是没太大影响，但是对于小孩要读书的家庭来说，积分有时间上的局限。当然投资也要看周期，考虑限售年限等相关因素。
最后对比新盘，二手风险系数要低一点，基本上配套完善了，周边商业成熟，即买即住或放租抵押房贷，都是很好的选择。
划重点：1.赠送率 2.容积率 3.早积分 4.投资可控
03 龙华750万以内Top选择
新政后，豪宅线加了个总价750万的限制，这个价格也变成了一条分水岭。我们基于目前的市场现状，结合学校的相关情况，加上规划可预期的方向，大概做了如下排序。主要是以学校为导向的片区划分，未来的走势到底如何，确实很值得期待。
TOP1、龙华实验学校/龙外校区：配套成熟、生源稳定、未来可期。
TOP2、新华中学校区：价格稳定、学校师资、生源拔尖。
TOP3、高峰校区：交通方便、价格均衡、老牌学校稳定。
【本期观点】龙华750万以内的房源选择面广，目前看房量有逐步上升的趋势，部分房源也有成交。菲菲楼市认为，接下来新盘集中入市的情况下，新房短期内优势会凸显，但在第四季度，大家经过政策的消化期后，下一个成交转折点可能会来临。建议刚需购房者多看多对比，合适的可以果断入手，改善的根据自身需求在近两个月有机会在市场上获得捡漏的机会。
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