独家 | 实探深圳湾7万+海景“公寓”，看后想买却不容易！

◎买进深圳（ID：buysz2020） |  湾区楼探小分队 

在深圳，能看深圳湾海景的房子，值多少钱？

近日，有粉丝向@买进深圳楼探小分队爆料，在深圳湾最核心的春茧旁有海景公寓要卖！

根据海报，我们马上找到了重点：深圳湾的公寓、能看海景，要知道，那个地段只有华润瑞府和深圳湾1号可以做到。

深圳湾是深圳整体房价最高的地方，片区整体均价都在14万/平米以上，高者甚至超过20多万/平，那里齐聚了深圳最贵的海景豪宅，如深圳湾1号、恒裕滨城、悦府等。而像这样的顶豪，排队的人太多，有钱都未必买得到。

接到爆料，@买进深圳第一时间到达该项目销售现场，当即被销售人员弄懵了：

○ 这个被开发商称之为“公寓”的房子，实际上是工业宿舍50年产权（目前仅剩40多年）

○ 面向高新技术企业及个人，个人买要占用住宅名额；

○ 没有学区，但能出租、转让交易；

○ 33层以上大户型可看120度海景，但交房时连楼道都是毛坯

这样的房子，是不是太“奇葩”了？

项目概况

现场目测，该“深圳湾·海景公寓”外立面非常靓丽，品质感与豪宅无异。

对面是阳光带海滨城2期和御珑府。

项目是科苑地铁站上盖，紧邻深圳大学南校区，及高薪南片区一众豪宅比邻，位置虽不是深圳湾一线，但也相当核心了。据悉，该楼盘系深圳湾创新科技中心的居住配套，由深投控旗下深圳湾科技发展公司开发。

项目全称深圳湾科技创新中心，总建筑面积为48.4万平方米，其中包含研发用房（2栋超高层地标写字楼）、3栋宿舍及商业。

销售人员告诉@买进深圳，该项目共3栋，产权属于工业宿舍，B栋考虑整售，A栋由开发商自持，C栋面向企业与个人出售，企业不限购，可售单位总共520套。

令人不解的是，如果以个人名义买，却受深圳限购政策影响，买家需要占用购房名额，而且没有学区，三年限售期满后可以转手给同样符合购房资格的个人。从这一点基本可以判定个人买家不会很多。

如果公司名义买，则要求国家高新技术企业、市级高新企业或拥有属于国高、市高级别项目的企业。销售人员表示，目前她们项目主要面向企业客户，也有企业考虑洽谈整层购买给高管居住。目前该楼盘目前处于蓄客阶段，近期就会入市，项目属于现楼，最快第四季度毛胚交付。

实探海景样板间

在得知单价约7.2-7.5万/平、总价不超过900万后，@买进深圳迫不及待地跟着销售小姐姐到达40多层实体样板间。

此次欲推售的C栋公寓呈南北向布局，共48层，面积段区间位32-107平，涵盖单间、一房一厅和两室一厅，四梯12-13户。

深圳湾无敌海景来了。@买进深圳小分队也看过不少豪宅，深圳湾1号去过几回，但从这个角度看深圳湾还是第一次。台风过后的深圳湾，湛蓝的海天一色，迷死人。

▷南向户型为100平的海景房。33层以上且向南的房间，都可以看深圳湾海景。

试想，在深圳湾上班的白领们走路就能回家，每天在自家阳台吹着海风喝小酒，相当惬意。小户型集中在北侧，可看科技园，东侧看超级总部基地，因前侧无遮挡，景观也相当不错。

西侧可以看到前海桂湾壮观的高高伫立的写字楼群。

可惜的是，这么好的海景房，开发商却没有做精装样板房，小分队看到的是这样的毛胚模样。（上下滑动查看样板间）

虽然是毛胚房，但7万多的价格放在那里，比龙华的房价还要低，据说科技园的不少公司高管都想要入手几套。

谁能购买？怎么买？

根据2014年11月21日深圳市科创委、规土委颁布的深圳湾科技生态园等园区项目宿舍及公寓的销售操作办法，优先满足注册地在高新区内的单位及其员工需求，若有剩余，再考虑高新区外高新技术企业及其员工需求。项目宿舍及公寓销售对象、再受让对象须符合《深圳经济特区高新技术产业园区条例》规定条件，及所在宗地土地出让合同及补充协议的相关约定。

项目宿舍及公寓取得预售许可证之日起6个月内，仅面向注册地在高新区的单位及其员工销售；6个月后，扩大到面向全市高新技术企业及其员工销售。

销售对象应符合深圳市有关政策及第三条的规定，销售对象为个人的，每个家庭限购一套宿舍或公寓。购买项目宿舍及公寓后三年内不得转让。三年后需要转让的，受让对象须符合本规定限定的范围，由深圳市科技创新委员会或其指定单位确定购买资格（滑动翻阅）。

企业购买需要提交以下资料：（一）营业执照（加盖单位公章）；（二）组织机构代码证（加盖单位公章）；（三）高新区行政主管部门出具的入区批文或批复文件。注册地在高新区外的高新技术企业申购项目宿舍及公寓，须提交国家或深圳市高新技术企业或项目的有效证明文件材料作为认定依据。

个人购买需要提交以下资料：高新技术企业员工申购项目宿舍及公寓，须提交以下材料作为认定依据：（一）所在单位出具的在职证明（加盖单位公章）；（二）个人社会保险缴纳证明（一年以上，加盖单位公章）；（三）本规定第五条或第六条规定须提交的认定材料之一。

深圳湾“黑马”：价格实现翻番

这并非深投控开发的公寓（配套宿舍）入市的首个项目。

在此之前，深圳市软件产业基地人才宿舍以均价4.5万/平、深圳湾科技生态园宿舍以均价4.9万/平价格面向人才与高新企业出售。目前，这批入市销售的宿舍，深圳市软件产业基地宿舍在贝壳二手房挂牌均价基本在8万/平左右。

深圳湾科技生态园宿舍在贝壳二手房挂牌价在8万/平—11万左右，涨幅基本实现翻倍。

虽然是特殊的宿舍类商品房，但深圳湾与科技园绝版地段加持，当年那些入手的业主回报也非常可观。就算不转手，拿来出租，租金回报可很不错。套40平米左右单身公寓，月租金基本在6000元左右，租金回报率也跑赢同一地段的写字楼租金。

不过，据中介提醒，这些单身宿舍，根据深圳2018年731调控新政，只能个人购买，交易税费和住宅一样。

周边高级人才房云

集粤海街道可以说聚集了深圳40年来最为精华的商业资源、科创资源、文化资源以及景观资源， 是深圳乃至整个大湾区的CBD 核心商圈。

因此，深圳市在此还布局了多个人才安居工程，让高端人才可以轻松与深圳湾诸多10万+、20万+豪宅做邻居。

▷南山安居高新花园效果图

而深圳最高档人才房是由深圳人才安居集团开发的“南外院士楼”，可提供人才房数154套，是以服务杰出人才和国家领军级人才为目的，目前项目还在建设中。

按照规划，项目由7栋58-65F超高层住宅楼、1所18班小学、1所9班幼儿园以及部分2F配套商业组成。届时，可以为南山区提供约3800套人才保障房。

深圳人才安居集团还认购了创智天地大厦A座378套商务公寓作为人才用房。

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