深圳调控后楼市走势的经济学分析

深圳调控后楼市走势的经济学分析

房价将短期调整

 7月15日深圳市推出八项措施，精准调控楼市，分别从限购、限贷、加税，三个方面管控需求，增加交易难度和交易成本，抑制房价的需求和升值预期，让房价短期有所回落，中长期走向平稳、温和回升。

下面从经济学角度，分析一下调控对房价的影响。

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房价上涨的经济学原理

微观经济学研究的是供给和需求，我们从供需入手研究楼市。

1、楼市供需曲线

供需曲线的含义，竖轴表示房价，横轴表示房产的供应数量，红色为供给曲线，房价越高时二手房供应的数量的也就越多，房价越低时想卖房子的人就少了，供应数量也就少了；绿色曲线代表需求，在外部性（政策等因素）条件不变时，价格越高需求就越少，价格越低需求就越多，深圳的楼市新房供应很少，主要靠二手房市场供应，供应的弹性很小。

在有效市场的条件下，供给曲线和需求曲线的交点就是供需双方达成的平衡价格，也就是交易价格。

假设单价6万，月成交7千套是2019年上半年的市场情况。

 2、需求上升导致房价上涨

2019年下半年在粤港澳大湾区规划利好，双11减税，降准、货币宽松刺激了需求上升，需求曲线向上移动。

需求增加，需求曲线向上移动，供给价格上升，供给数量增加，达到新的价格平衡，房产交易价格上升，价格8万，套数9千。

3、供给减少导致价格进一步上升

深圳作为吸引人才的移民城市，人口年轻并且不断增加，长期需求是一直在上升的，而住房供给只能靠存量的的二手房，交易增加导致供应会越来越少，供给曲线向上个移动，与需求曲线达成新的平衡，交易价格进一步上升，直白说就是长期需求增加而供给却在减少，这就造成了房价的长期上升趋势。

02

限购限贷政策的影响

调控后的楼市走势，本次精准调控从抑制需求和增加交易成本两个方面下手，首先分析抑制需求的影响。

1、抑制需求对房价的影响

抑制需求，使需求曲线向下移动，在供给不变的情况下，平衡价格下降，交易价格8万，套数也下降到6千，达到新的平衡。

2、供给减少对房价的影响

深圳楼市调控压制了交易需求，供给不足，因购房资格的变化导致置换出售的数量也下降了，部分供给被抑制，经过一段时间消化存量供给也会减少，供给曲线向上移动，达到新的价格平衡，价格上升交易数量减少，新的平衡交易点价格上升9万，交易量4千套。

长期趋势房价在抑制需求后可以自我修复，达成新的平衡。

03

加税的影响

限购、限贷抑制了需求使供需新平衡，房价降到了8万。

本次调控加税后，在供需新平衡的基础上加入税收楔子，供给和需求曲线的平衡价格被税收拿走了一部分，在平衡点以外购房者的实际价格比平衡价格高，卖房者得到的价格比平衡价格低，买卖双方都承担了税收，供给缺乏弹性，所以承担的税收要多一些，需求弹性较强，承担的税收要少一点，因深圳的房产交易卖房者为实收价格，所以卖房者的房价会下降，购房者承担税收实际购房价格可能上升（或抵消一部分需求导致的价格下降），增加税收买卖双方都在承担成本，增加税收对房价的意义是管理购房者的升值获利预期，打击投机投资行为，加强房住不炒。

04

调控后房的楼市走势

经过以上的微观经济学对本次调控的分析，调控短期会使房价下跌，从宏观经济学上看，货币宽松会继续推高资产价格，微观调控会短期使房价下降，综合宏、微观因素，我认为楼市走势如下：

1、楼市短期调整是必然的，特别是房价上涨过快的西部热点片区，房价短期回落，预计幅度在5%-10%之间。

2、中部片区近期涨幅也较大，本次调控也会短期回，落预计幅度在5%左右。

3、东部片区龙岗、坪山本轮周期价格上涨有限，并且大部分总价低于750万，没什么下降空间，预计会率先走出调控，轮动补涨。

4、本次调控对中西部片区总价低于750万的中小户型房产影响较小，预计调整幅度有限。

5、短期调整的期限预计3-6个月，走出调整后房价也不会向前期一样快速上升，但预计在宏观货币政策的影响下会温和回升。

本次调控对楼市的影响符合我在6月20日发布的预测，楼市可能会出现波动，总体趋势是波动上升。

上次分析我说过虽然楼市会波动，但也不要期待谷底买入，调控会出现谷底，但你可能失去购房资格或承担更多税赋。