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深圳精准调控楼市，房价将温和调整

房价将温和调整

深圳楼市上半年火热，价格上升较快，特别是西部热点区域升幅更高，引起了社会的很大反响和各级政府的重视，从7月4日住建部副部长到深圳调研以来，调控的传闻一直不断，今天（7月15日）调控终于政策落地，受调控政策影响深圳房价或将温和调整，对各个区域影响不尽相同。

一、调控政策解读

1、限购资格升级，深户入户三年，社保连续满三年才有购房资格，非深户社保五年未变，离婚不离房，离婚三年内购房资格按离婚前计算套数，满三年才具备独立购房资格。

解读：入户三年是预期政策的上限，深圳入户容易限制如何即可买房，社保或个税三年针对深户年轻人，即所说的深二代，以前满18岁即可买房，现在必须三年社保。按此政策理解随迁父母和退休后就没资格买房了？还需要政府的进一步说明。

2、限制贷款升级，无房30%首付不变，无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭已有1套购买普通住宅7首付70%，非普通住宅80%；

解读：首套及普宅（750万以下）未变，豪宅增加了10%的首付比例，因豪宅认定标准的升级，所以置换价格750万以上的首付比例至少需要60%，提高了首付比例。

3、增加税收调节，增值税免征2年改5年。

解读：5年内住宅交易都要交增值税，增加交易成本。

4、继续加税，豪宅定义增加总价750万限制，交纳豪宅增值税。

解读：豪宅定义增加750万总价认定标准，限制过高房价，对热点片区的刚需户型影响较大。

5、限制认购新房人数，按无房和个税社保年限进行排序。

解读：支持首套自主需求，有待实施细则，如何计算评分排序。

6、进一步落实三价合一。

解读：对全款和主动提高首付比例的置业者有一定影响。

7、增加中介交易透明度。

解读：规范中介行为，保证交易透明。

8、严厉打击房地产市场违法违规行为。

解读：规范中介、业主及置业者行为，需要关注的是置业者的首付资金来源。

二、房价将温和调整

本次调控措施是非常严厉的，深圳飞涨的房价需要降温，降温也是降风险，一方面是大环境较为宽松的货币政策，一方面是更加严格的楼市调控政策，在各方政策的综合作用下，预计深圳房价将短期温和调整，调整幅度整体在5%左右，对各个片区产生不同的影响，有些片区调整幅度可能超过5%，有些片区收到的影响会很小。

预计本次调控的影响：

1、西部热点片区的房价将调整，调整幅度可能在5%左右，特别是热点区域总价750万以上的本次被升级确定为“豪宅”的住宅，调整幅度可能在5%-10%之间；其他住宅调整幅度会在5%以内。

宝安区价格曲线

2、东部片区（龙岗、坪山）大部分住宅价格低于750万，受本次调控较小，东部片区房价涨幅也不大，所以本次调控对东部影响较小，自住需求可继续关注东部，如果受调控影响略有回调是买入的良机，预计东部还会继续本轮周期的轮动温和上升。

龙岗区价格曲线

3、中部片区，6-7月福田区域已经有较大升幅，本轮调控也会受到一定影响，预计短期调整在5%以内。

福田区价格曲线

4、对于真正的首次置业者来说，购置新房的机会有所增加，对于置换改善购置新房将更难了。

三、置业者如何操作

上月15日，我曾在公众号里呼吁西部热点片区要置换的业主可以及时卖出置换。

“本轮行情宝中继续上升的空间已经不多了，现在是出售的好时机，置换已经无需担心踏空，如果疫情影响探底可能还有找到笋盘的机会”

在6月20日的咚咖房学院27期密讲中也继续阐述了楼市可能的波动，置业要在控制风险的情况下抓住机会。