深圳可能实施的楼市调控政策分析

深圳可能实施的楼市调控政策分析

2019年下半年以来深圳楼市进入上升周期，新冠疫情相对宽松的货币政策加速了深圳楼市的上升速度，过快上升的楼市已经带来了很大的风险，所以网上传说住建部副部长抵深，可能督促深圳出台楼市调控措施，遏制快速上升的房价，本文将分析一下有哪些政策可能出台。

一、深圳房价上涨的因素

深圳本轮楼市上升有以下主要原因：

1、发展规划，粤港澳大湾区核心区域的建设和发展带动了房价的上升。

2、2017-2019年货币紧缩压制了购房需求，货币一旦有所放松，购房需求会立即释放。

3、深圳的新建商品房土地供应有限，旧改成本也非常高，新房极端供不应求。

4、深圳对国内年轻人的吸引力，来了就是深圳人，容易融入，入户也方便，人口增长带来了购房需求。

5、贷款按政策执行，首套三成，有贷款记录五成，认房认贷七成，以五成首付贷款的居多。

6、对学区的追捧也是比较狂热的。

7、双11调整豪宅税的政策，进一步促进了房价上升。

   还有其他很多因素不一一列举

二、深圳楼市调控与北京对比

1、限购政策：基本与北京一致，本地户籍家庭两套、单身一套，外地户籍五年社保等政策，但是深圳的入户比北京、上海容易太多了。

2、贷款政策，北京首套三成、二套六成。深圳首套三成，二套七成，表面上看深圳比北京还严格，而实际上北京要严格的多，北京的房贷评估价只有市场价值的三分之一左右，所以贷款仅能贷到房价三分之一的七成，只能贷到实际房价的2成，相当于首套房首付八成。这是非常严格的贷款压制政策，比深圳严格得多。

3、学区，北京大学区实行的比较彻底，新买新政策，抑制了对学区的过度追捧，遏制了学区的快速上升。

北京与深圳相比在限购政策、贷款政策上比深圳的控制要严格很多，同时北京实施的大学区政策也有效抑制了学区价的上升。

4、所得税，北京执行差额20%，首套房免征的政策，深圳执行按房价1%征收，首套五年免征。

三、深圳可能出台的调控政策

针对深圳房价上升的几个因素有哪些政策可用？

深圳房价上涨的因素中1、2、3是国家对深圳的定位和规划及经济规律，是无法调控的。

针对因素4、5、6参照北京的政策，可能出台如下调控方案

1、针对上涨因素4，对比京户，深圳入户宽松，这是深圳的基本政策，限制入户的可能性很小，网上流传深户五年社保才能购房，这一政策的实施可能性很小，京沪也未有如此政策，但是北京限购政策对在通州购房的有入户三年的规定，深圳出台对入户时间进行限制的可能性较大，入户1-3年才可购房政策可能实施。

2、这对因素5，房贷政策是可以管控的，深圳不太可能执行向北京一样的严格的贷款政策，但严格管控按揭贷款的可能性很大，使首付比例实际上提高。

3、针对因素6参照北京实施大学区，抑制对学区价格上升的预期。

4、针对因素7，有传闻说可能恢复伪豪宅税标准，伪豪宅税是不符合经济规律和公平政策的产物，恢复的可能性很小，如果有税收调节也可能是所得税调控，但目前实施的可能性较小。

综合以上分析深圳最有可能出台的调控政策：

1、入户1-3年后才可买房的限购措施，也就是升级了限购政策。

2、严格管控住房按揭贷款，控制好首付就控制了房价。

3、大学区加快实施管理对学区上涨的预期。

以上三条调控政策实施的可能性较大。