2020年下半年楼市分析，现在是置业的好时机吗？

现在是置业的好时机吗？

2020年已经过半，上半年在春节后经历了疫情影响，欧美经历了“世界末日”景象。

深圳楼市在2019年下半年启动，经历春节和疫情的短暂休眠，3月后又重新踏上征程，上图是去年楼市启动以来，到今年6月份的价格曲线；

疫情后复工复产，深圳的房价四月份后直上云端，原因何在？下半年楼市走势如何？现在还能置业吗？下面请看我一一分解。

一、房价趋势公式

房价趋势公式：

我在3月份思考房价与M2、GDP的关系时，推出的影响房价趋势的公式。

在政治经济条件稳定的情况下，采用该公式判断房价走势。

根据公式得出数据：2020年为根据情况的预测数据

房价趋势曲线，2020年为预测数据。

房价趋势值大于0时，房价基本会上涨，趋势值下降幅度大的时候会进入调整期比如2014年调整了9个月，10月份才走出来，2016年去库存，开年疯涨，与政策调控下半年调整外溢，2017-2019上半年，趋势值在0附近，楼市调整。

二、疫情影响下的楼市

3月-4月复工之后快速回暖

2020年复工之后，深圳楼市承继去年的上升趋势，又加上因抗疫而放松的经营贷款，使楼市迅速回暖，热点片区大幅上升，引起了高度关注，监管机构在4月20日开始严查经营贷流向，为楼市降温，但整体政策都是在不刺破的前提下进行的，管好以后的贷款流向。

5月-6月，高位轮动

5月份楼市高价氛围中，成交量和价格升势有所减缓，但还在继续上升，同时行情向中部、东部轮动。

国际疫情爆发

到目前为止美国的疫情依然很严重，世界经济受到了非常严重的打击，出现一系列令人瞠目结舌的现象：

1、石油期货为负，4月20日，美国西得州轻质原油期货5月结算价收于每桶-37.63美元

2、美国亿万富翁、休斯敦火箭队的老板蒂尔曼-费尔蒂塔（Tilman Fertitta）表示，他在美国新冠肺炎疫情期间已迅速临时解雇了4.5万员工，并称这末日景象就像一部你永远不会相信的科幻电影。

国内疫情复发

国内疫情在政府强有力的治理下得到了有效控制，但包括钟南山在内的多位专家一再强调，没有疫苗，秋季复发的概率很高；

最近北京的疫情复发验证了专家们的初步判断，所以秋季疫情复发的概率很高。

三、疫情对经济的影响

以史为鉴—2008年对应1929年

如果说2008年的金融危机参照1929年大萧条，伯南克（2008年美联储主席）就是专门研究大萧条的经济学家，通过适当的经济、金融政策，使2008年避免了1929年一样的结局。

下图是1929年的大萧条后的美国经济股市，从1929开始下跌，图中的1930已经比1929年高峰期下降了很多，即使如此，历经10年也没有达到1930年的股市水平，经过20年二战后，到1954年才恢复到1929年股灾前的水平。

2008年的金融危机使美国股市暴跌，美国股市经过三年，在2011年就已经接近金融危机前的水平，对历史的研究帮助美国政府快速的度过危机。

本次疫情对比历史上的西班牙流感，西班牙流感发生在1918-1919年，流感一战草草结束，所以我们对疫情之后世界经济形势的分析可以参照一战后，一战后美国股市的曲线。

1、西班牙流感后，在各国的适当经济政策之下，世界经济开始繁荣。

2、美国取代英国成为世界经济中心，这点意义重大，中国有机会取代美国吗？从历史上看，疫情期间探底后，经济会持续发展。

3、西班牙流感后股市在流动性宽松的刺激下波动向上直至1929年。

以史为鉴，本次疫情影响下，经济发展将呈现w型的波动上升，经济因疫情影响可能会再次探底，但一定会继续回升的，整体波动上升。

四、2020年下半年楼市走势

1、经济呈W型波动上升

国际经济、国际形势、疫情的影响下，世界经济和中国的经济会呈现W型的波动走势，可能会经历两次下探再回升的的过程，总体趋势是波动上升的。

2、楼市呈现波动上升

楼市在经济W型波动的过程中也存在波动的可能，我们回顾1920年之后的美国经济发展，楼市的走势也是总体上升，在上升的过程中受疫情可经济的影响，可能出现波动，这次对地产刺激十分克制。

但由于货币政策和流动性整体偏宽松，刚需强劲的核心城市会在流动性驱动下开始回暖（水漫深圳），对于刚需，应把握时机买房换房，疫情期间大家宅在家里，对自己的住房有新的体验，想换大房子的，想换更好的区域的，想换一个宅在家里看风景的房子，刺激了置换需求。

3、既然有波动为什么不在谷底购买呢？

房价总体在上升，上升过程中有波动，更多的是经济波动，我们无法预测波动的时机和价格，即使出现波动可能价格比现在还还高，所以去期待波动入手没有现实意义。

波动主要在于置业者财务上的意义，就是预防在经济波动收入减少的情况下怎么保住自己的房产，也就是留够月供。

在可能出现波动的情况置换的置业者可以从容的卖掉房子，以合适的价格出售，尽快成交，以便买入下一套。

波动上升的楼市目前是置业和置换的合适时机，就像年初我说的是自住置业的好时机一样，置业时留够余量资金以应对波动是正确的姿势，等待谷底买入姿势错误。