禁止掐尖，学区失灵？这些真相你一定要知道

买房计划第2期《买房问答》来了！我是本次主笔计小岚。

在翻看大家提的问题时候，发现关于首套，尤其是学区的问题较多。所以这一期主要聚焦首付100万左右和学区选择。

这是一档个人主观判断较强的栏目，耐心看完，或许也有你要的答案哦。当然，回答的内容仅供大家参考~如果有其他见解，也欢迎在文末评论~

1.

关键词

升学率 

Q：4月3日深圳教育局基础教育处处长姚一勤说“就近入学，免试入学要动真格，从口袋扎紧变口袋扎死，没条件没余地没商量。坚决整治掐尖招生，点招生等行为”。如果真的这样执行，现在的学区的升学率都会下降，这会不会导致学区价格的下跌？

A：实际上，决定一所学校升学率，生源质量是根本。

比较普遍的是，在深圳，不少学校为了提高升学率，往往通过掐尖、特招等方式吸走优质生源。

即优质生源+优质师资，产出优质成绩，进而拔高周边小区房价。如龙华、科技园某新校第一次参加中考，成绩斐然。该学区的小区受成绩刺激下，价格涨幅达到20％起步，部分小户型的涨幅甚至达到惊人的80％。

∆来源：贝壳找房

严禁掐尖、特招等行为，虽然能一定程度上让某些依靠掐尖的学区升学率下降，但不能妄想以此导致学区价格下跌。因为部分完全靠地段生的学区，其价值会更加突出。

且需要面对的是，深圳优质学区供需矛盾比较突出，难以在短期内解决。建议在自身有能力的情况下，不一定要追求顶级的学区。可以选择近些年成绩稳定、师资优良的学校，在自身资金压力和孩子的教育质量中寻得一个平衡。

附：235个TOP20学区学区价格曝光，史上最全！

2.

关键词

罗湖、学区 

Q：刚来深圳不到一年，龙岗教师，可以接受房子总价550万，可以推荐一下吗？本人意向罗湖觉得怎么样？

A：罗湖属于老城区，配套更成熟。总价550万的预算，可以关注湖贝旧改周边的房子，再关注一下学区。

其中螺岭外国语学区的有部分楼盘较新，比如凤凰印象、汇景名园、京基东方华都、环岛丽园，价格范围在6-8万/㎡。其中凤凰印象是2010年建成，目前单价7.2万/㎡，450万可以买到小两房。楼龄较老的则在4.8-6万/㎡，如深港花园建于1994年，目前单价4.8万/㎡，480万可以拿下102㎡的大三房。

鉴于上班地点在龙岗，也可以选择大运片区。目前片区在售的新房有颐安都会中央5期。离大运站一公里多的还有仁恒公园世纪二期，计划6月入市。

其中颐安都会中央5期是在1月份拿到预售许可证，备案的房源位于五区，共1栋，分为A、B、C、D、E，共5座，656套住宅。户型面积涵盖76㎡两房，89㎡三房，109三房，143㎡五房，单价4.7-5.5万/㎡，总价在368-790万，带精装。 

颐安都会中央5期距离3号线大运站约700米左右，大运站作为东部中心核心交通枢纽，未来还有地铁14号线、16号线，33号线。周边商业有星河coco park、山姆会员店等，学校是华南师范大学附属龙岗大运学校。

3.

首付5成，预算在240万以内。以中原地产的房源数据显示，240万以内小两房大部分集中在龙岗，有837套，其次是罗湖，114套。

关键词

240万小两房 

Q：求推荐首付120万，两房，五成。

A：

其中龙岗中心城可选择比较多，3号线沿线的榭丽花园、鸿进花园、一城峰景。16号线（在建）沿线的东方瑞景苑、楚丰广场花园、竹沁苑等。

罗湖的则普遍楼龄较老，户型一般，但配套齐全、近地铁。如明华广场，2房1厅51㎡，带深圳小学学区，总价在220万，3成首付在66万。培森大厦，2房1厅54㎡，带深小、桂园双学区，总价在230万。

4.

关键词

涨价、市场

Q：您好，想问下最近深圳市场疯狂涨价是不是真的？刚需现在可以入手吗？

A：

根据中原研究中心最新的二手房数据成交情况，3月二手住宅套数为8008套，环比上升3.8倍。实际上，由于过户数据与实时成交具有一定的时间差，3月过户的二手住宅实际上主要为2019年11月到2020年1月签订成交协议的房源。

3月二手住宅均价为59048元/㎡，环比上升0.95%。其中宝安成交均价为65031元/㎡，环比上升1.21%，涨幅最大。

想进一步了解深圳楼市具体情况，可以关注我们之前的文章：直击深圳楼市：南山豪宅2小时卖4.8亿，宝中热盘涨1.4万/㎡

虽然经济下行导致部分购房者工作收入会造成不稳定，不过目前深圳楼市分化，部分买方话语权重的区域不失为刚需的上车地。最重要的是，房子不仅仅是保值或增值，还有居住考虑。

5.

关键词

坂田、首付100万 

Q：工作地点龙岗坂田，第一套房，不知道该买在哪里，买什么类型的。100万首付，稍多一点也可以。选自住的还是学区？选新房还是二手的？

A：根据预算，首付100万，总价在300-400万之间，选择比较多的地方有龙岗、布吉、坂田、西乡。

以坂田二手房为例，目前坂田均价在6.1万/㎡。符合预算的楼盘有珠江旭景佳园、金洲嘉丽园、泓瀚苑、皓月花园等。

新房可选择的较少，且距离上班地点较远，比如龙岗的京基御景半山，坪山的恒大城、中海万锦熙岸华庭，购买前需要对通勤时长有心理准备。

若是购买学区，100万左右的首付虽然可以买到学校不错的二手房，但无一例外是面积小，部分楼龄较老。如东门168、缤纷时代家园，学校是螺岭外国语学校。

6.

关键词

 落户、社保  

Q：如何落户？必须满5年社保才能买吗？没户口没社保怎么买？

A：目前落户的方式有两种：

1、应届生通道 

全日制大专以上学历，毕业2年以内。

2、在职人才引进通道 

1）纯积分入户：积分满100分，45岁以内。

2）学历入户：全日制大专35岁以内，全日制本科以上学历45岁以内，申请入户期间，社保不能断。

补贴方面，市级补贴中全日制本科学历补贴金额人、硕士人、博士3w/人。

区级补贴中目前龙华、盐田、宝安、龙岗、大鹏新区以及福田才有补贴，其中福田补贴对象是硕士1.25w和博士1.5w。龙华、盐田、宝安、大鹏新区的区补贴为本科1.5w、硕士2.5w和博士3w。

7.

关键词

学区、自住、首付5成 

Q：你好，我在广州有一套，现在深圳只能5成，目前小孩3岁，想看罗湖的小两房学区，但是子弹有限，手头100，年入50。请问有哪些学区不错，自住也可以接受的房子推荐。

A：首付五成的话，总价就只能控制在200万左右。要兼具学区不错，总价适合的有东门168，京基东方都会小户型。当然只能买到单间，住家就不合适。如果首付预算多些，300万总价还是能淘到学区小两房。

具体楼盘可以关注我们之前的文章😄福外、南实学区！首付100万买关内，地铁商场全都齐。