同样深圳买房，为何别人比你赚多一倍收益？

一

今天，在深圳买房，已经不是一件简单的事，完全是一项技术活。

楼市分化太厉害，区域发展有快有慢，导致两个人同样的一笔钱买房，在几年过去后，财富却是天与地的差距。

谁都想买到涨最快的房子，但谁都不是神仙，影响一个楼盘房价上涨的因素里，有百分之70是可以预判的，但另外有百分之30属于完全无法预测的，所以谁都不可能百分百准确。

同样一条街上的房子，两边的房子却可以有几万一平米的差价，比如后海跟深圳湾；

同样一个楼盘，因为期数不同，房价也可以有巨大差距，比如龙华水榭春天5、6期明显贵很多，因为学区不同；

分化是近几年楼市的主旋律，在未来，分化会越来越严重，就算有一天，深圳的房价均价涨到头了，大部分的房子都不再涨价的时候，依然会有百分之20的房子，保持稳中有升的优势，这些都是深圳各个区域里的优质楼盘。

自2016年1004新政调控到现在，深圳有些区域的房价，不怎么涨，有些区域的房价却一飞冲天；

同一个区域里的楼盘，有些横盘，有些跌了，有些却逆势野蛮上涨，这背后的原因，如果你不是专业的投资人，对于这种楼市现象，你一定会一脸懵逼。

谁都希望自己买到的房子涨最快，这也是人之常情，接下来，我们就来简单分析一下，房价上涨的一些逻辑。

二

首先，我们听得很多的，版块轮动。

这到底是怎么理解呢？

深圳有很多的片区，各个片区发展的速度都不相同，有些片区发展快，砸得钱多，规划从图纸变成现实的速度会更快，所以房价自然涨的快，比如南山、宝中。

有些片区发展慢，砸的钱少，规划从图纸变成现实的速度慢，所以房价自然涨的慢，比如松岗、观澜等。

有些片区太成熟，已经没有想象空间，没有可供开发的土地，一切只能依赖旧改，而旧改又是一个更缓慢的过程，因此原关内一些高度成熟的区域，因为地段变化小，导致涨幅慢。

理论上，深圳没有不能买的区域，但有不太建议购买的产品，坪山的一等楼盘，涨幅不会输给福田南山的四等楼盘，买房之前，你一定要有这个清醒的认识。

理论上，有条件，优先买区域快速发展的区域，因为这里地段质变快，热钱都往这里涌，所以会是深圳的领涨区域，例如南山、宝中。

当然，因为这两个区域房价非常高企，门槛高，并不适合所有人。但是，也不用灰心，钱少有钱少的投资方法。

一般情况下，区域的涨幅分成三等，领涨，补涨，普涨，楼盘的升值预期，也是如此。

因为这里发展最快，土地的含金量上升很快，利好不断，自然是深圳各个区域的领涨片区，比如2019年下半年的南山、宝中，重磅利好太多了，所以房价上涨就比较猛。

而另外一些区域，自身本来就没什么利好，或者有利好，但是分量太轻，落地成为现实又慢，所以房价自然涨幅慢。

一个领涨，自身有诸多利好加持，质变很快；一个随大势涨，利好太少，质变太慢，房价自然涨幅慢。

在条件许可的情况下，我们尽量去选择领涨区域的领涨楼盘，但是，因为大部分的购房者，毕竟都不是专业的，那也没关系。

购入，长持，一样有比较稳妥的收益。从过去的经验看，以5年为周期，深圳涨最快的区域，跟涨最慢的区域，差距大概是百分之20。

普通购房者，有时候不要太在意这百分之20的差异，毕竟，不是人人都是专业的投资客，人总有自己的兴趣所在。

买房只是我们人生的一部分，而不是全部，所以，有时候看淡涨幅，住得开心，住得爽，也是一种境界。

当然，在有可能的条件下，我们尽量还是选涨幅较快，涨幅较大的产品，无论什么时候，资本雄厚点，选择的权利也会更多。

三

以上简单的逻辑，告诉你为什么同样是深圳，房价的涨幅却是天差地别。

接下来，我们再说说版块轮动，这是什么意思呢？

大部分的购房者，买房都会提前个半年乃至3个月做准备，一个最简单的比方，2019年上半年，宝中的房价7万一平米，你打算半年后买。

半年后，你的钱够了，但是宝中的房价已经9万了，你买不起，而旁边的碧海也在跟随宝中涨，虽然涨幅慢一点，但刚好够你的预算，于是你只好买碧海。

版块轮动就是这么来的，打个比方，南山均价10万，坪山均价3.5万，房价大概就是3倍的差距。

如果南山涨到12万，坪山因为轮动的关系，慢慢也会涨到4万多，轮动就是这么来的，但是轮动是个过程，有时候，一年都不见得能走完整个轮动。

以2015年为例子，当时涨最快的是刚需房，所以坪山、光明涨幅凶猛；

2016年调控之后，楼市分化，豪宅领涨，于是2017年深圳湾、香蜜湖涨；

2018年，深圳湾都均价15万了，大冲华润城还有8.5万的，不正常，大冲补涨，宝中熙龙湾等优质楼盘也有一定程度的上涨。

2019年，大冲房价很贵了，轮动到前海、宝中补涨。

所有你看到的涨幅凶猛的区域，其实都有一段横盘的过程，横盘的时候，最重要的是稳住，坚定自己长持的决心，千万不要倒在黎明前的黑暗。

2019年涨幅凶猛的妖盘诺德，也有涨幅不理想的时候，所以我2018年推诺德的时候，很多人不看好。

去年涨幅凶猛，很多人这时候才来追高，其实这会就应该冷静，涨的太猛了，接下来是横盘，这会杀进去，横盘的概率比较大，因此不建议你们盲目追高。

所谓投资其实就是：大家都不看好的时候你就应该买，大家都杀进去追高的时候，你反而应该退出来。

投资完全是一个反人性的东西。

这几年，深圳西部涨幅比较大，东部横盘，所以东部的小伙伴干着急；不过其实没必要，西部暂时涨到一个高度，接下来，反而是东部补涨的时间。

记得，以往的经验告诉我们，深圳涨幅最快的区域，跟涨幅最慢的区域，不过就是百分之20的差别。

房产投资本来就是长线投资，不要一、两年不涨就惊慌，倒在黎明前是最悲催的。

四

说完区域，我们再来说说具体楼盘的选筹。

比起区域，楼盘的选择困难才大，因为深圳就10几个区域，但是有3000多个商品房。

10几个选一肯定相对好选，3000里面选一，难度大大增强。

前面说了，买房没那么简单，不会简单到买哪个区域就一直涨，哪个区域就一直不涨，如果是这么简单，那就完全没意思，大家闭眼买南山就好了。

预测影响一个楼盘上涨的因素，远比预测影响一个区域的上涨幅度难得多，因为要考虑的因素太多了。

经常有读者很喜欢问，老师，恒2跟半3，我买哪个好啊，类似这种简单问题，其实这种问题没有意义。

哪有这么简单，一定要结合你的具体情况，具体分析。

哪怕真的就简单到，恒2就是比半3好，但是你恒2就买个2楼呢，半3买个中高楼层一线无敌海景房呢？

房子的欠款呢，交易的税费呢，业主的心态呢，具体的楼栋、楼层、朝向、景观、学区有没有用过呢？

所以要细化到这些，对比才有意义，简单的，买南山跟宝中哪个好，买A楼盘还是B楼盘好的问题，其实意义不大。

买房是很私人化的东西，任何一个楼盘，都不存在完美，但总有最适合的人。

一个盘，对于你是投资蜜糖，对于他可能就是投资毒药，因为每个人的情况，要考虑的因素都不一样。

如果你买房碰到苦恼，欢迎扫码添加Kenny微信探讨，我们一起学习，一起进步，最后祝愿大家，都能买到，适合自己的好房子。