疫后深圳第一盘开盘，连环套让你大开眼界！

疫后深圳火速抢跑销售的都是公寓，因为公寓是比较难卖的产品，趁疫后混沌期，去收割一批韭菜。大家去看下，真正好的项目有在抢跑推出的吗，有住宅在急着推货的吗？

今天要说的是昨晚开盘的万科星城，新组团叫万科星城商业中心，于3月3日拿到预售许可证，是新冠疫情后深圳第一个拿到预售证、第一个开盘的项目。

为什么疫后拿证开盘的第一个项目是万科呢？

万科星城为什么成为疫后第一个？

3月3日晚间，万科企业股份有限公司发布了今年2月销售简报。2月单月，万科实现合同销售面积173.2万平方米，同比减少29.79%，合同销售金额280.3亿元，同比减少35.1%。受疫情影响，楼市冰封，万科的业绩在大幅度下滑。

有机构统计2020年1-2月份全国房企销售排行榜，恒大夺下第一，万科屈居第二。万科在网上卖房原本做得比恒大早，基础更好，但这次恒大在疫情期间第一个大幅降价、奖励全民网上卖房、买房，逆势夺冠。相比恒大，万科这次网上卖房是逊色很多。第一季度即将过完，万科为让第一季度业绩不太难看，必须日争朝夕，加速出货。盘点下万科现在深圳可以达到销售条件的项目十分匮乏，万科现在深圳可以出货的，主要是万科星城公寓、深南道68号，都是鸡肋型小公寓。

红框内为本次获批销售的万科星城商业中心

万科星城本次备案房源位于商业中心1-11栋，涵盖商业、办公和商务公寓三种类型的产品，共计1801套。其中商务公寓，位于4、5栋，共1194套，户型建面约28-58㎡，均价约3.9万/㎡，单价区间在3.5-4.6万/㎡，总价区间在96-267万/套；商业，共135套，户型建面约17-151㎡，均价约7.5万/㎡，单价区间在2.2-14.2万/㎡，总价区间在106-1465万/套；

办公产品，共472套，户型建面约65-1042㎡，均价约3.2万/㎡，单价区间在1.5-5.3万/㎡，总价区间在197-4797万/套。

万科星城本次获批销售的商务公寓共计1194套，数量很大，销售压力极大，为制造开盘热销、控盘销售，项目通过特定房源优惠推出首次开盘产品。本次开盘首先推出的是4栋公寓，备案均价与去年10月份推出的公寓均价基本一样，约39000元/㎡。

兽兽原来说是3月13日晚上（星期五）在线上开盘，后来是客户不足，也或许是为了积累更多客户制造开盘热销，又增加了周末两天蓄客，于3月16日晚上在线上开盘，超过了获批预售证10天内开盘的规定。

这次万科是在自有平台e选房进行线上开盘选房,搭乘热点，首次采用直播线上开盘。据了解，本次线上7分钟销售288套，全部是4栋的。按本次获批销售的1801套单位计，开盘销售率是16%，按获批销售公寓1194套计，开盘销售率是24%，并不是传说的开盘售罄。

万科是大陆最早成立的房地产开发公司之一，也是最大的房地产公司之一，是最了解消费者的房企之一。因而万科是最会收割韭菜的，套路顶级！

1.面积最小

这次推出的4栋公寓，户型面积全部集中在27-30平方米，是万科在深圳开发的最小户型。一层29户，如同学生公寓。面积最小，即使单价高点，也有低总价优势，可以秒杀竞争楼盘，可以收割广大小投资客。消费者买房最主要的是总价，总价低就容易购买，对单价不敏感。开发商更在乎的是单价，单价高，利润高。这就是万科做这种极小公寓的道理。

2.价格最低

疫后房价怎么样了？万科星城告诉降价了。

万科星城公寓，本次本案价格与去年10月份推出的公寓备案均价一样，约为39000元/平方米。本次开盘99折，还推出了9.9元送全屋家私活动。兽兽说，全屋家私总价约3万元，这是万科星城最大促销优惠。也就是说，疫情后万科星城公寓是变相降价了，忽悠散户赶紧抄底。

3.首付最低

按户型面积27平方米、均价39000计，99折后，总价约104万，商务公寓首付5成，首付约52.5万万元。为促进销售，万科星城公寓首付运作出了4.5成。为进一步吸引广大小散户，首付可以10万元，这是万科在深圳最低首付了，可以形成很有诱惑力的广告，手机上、户外都有不少首付10万的广告。其实剩余首付要在一个月内付清。

4.月供最少

商务公寓贷款5.5成，一般最多贷10年，按总价约104万元计，贷款约57万元，10年等额本息贷款，利息上浮10%，月供要达6000多。万科联合银行为你运作出了“气球贷”，贷款可以做到20年，可以先息后本，月供更低，约3800多。月供是不是超低？还可以忽悠客户说可以“租可抵供”。想想未来20年月供全是银行的贷款利息，全替银行打工了，到期一次性还本，也是笔不少的数目。

看了上面四大连环套，犹如少女的小散，很容易心动上钩吧？

但是要清醒的看到：

万科星城，毕竟是郊区商务公寓，产权40年，没有燃气，电费是住宅的2倍多，使用成本高；距离最近的地铁站11号线马鞍站约2公里；周边农民房多、小产权房、旧厂房多，会长期拉低租金；万科星城拥有公寓1588套，房源多，无论出租、转售，会互相杀价，客户选择多，租金难涨、房价难涨。

商务公寓本来升值慢，郊区商务公寓升值更慢，买之前去了解下商务公寓的二手房市场吧！