梅林中粮巧克力厂拆迁已过半，福田将迎来下一座大悦城？

福田梅林作为发展较早片区之一，乘着改革开放之风，建造了大批工业厂房，由农村变成工业区，一度也曾辉煌荣耀。但随着时代进展，梅林就像一个迟暮老人一般，各种问题矛盾逐渐显露。而且作为福田价格洼地，梅林一直是福田人口居住的密集区，是刚需一族置业福田的考虑之一。

随着人口数量的增加，片区的交通情况也一直是被诟病的存在，虽后期有9号线贯穿梅林，缓解了一定的压力，但拥堵情况仍然存在，同时产业落后、城区老旧也成了梅林的标签，区域急需进行升级改造。

近几年梅林旧改数量在不断增加，以福田区看数量规模也不小，但进展比较缓慢，初显成效仍是更早一批的旧改。截至2018年，片区已经规划有10个以上的更新项目，拟更新方向以新型产业居多。

梅林一带主要以工业旧改为主，开发难度较小，目前部分项目处于启动拆迁阶段。但也有部分旧改进展艰难，中康生活区此前就有媒体报道过，自16年启动签约后，直至18年签约率还不足一半，推进缓慢。不过整体看，梅林片区旧改已有明显的进展。

据家在深圳网友反应，此前原为金帝巧克力工厂的地块已进入拆迁进程，拆迁过半。金帝巧克力厂是中粮在梅林的旧改项目，虽然此前有传出更新为大悦城的可能，但根据最新规划主要还是新型产业用房为主，但其本身也规划有一定的配套商业。

项目位居梅林这一片优质的区位，与9号线梅村站和下梅林站较近，处于梅林片区的腹部区位，周边是被一众老小区包围，生活环境质朴。本次小编就带大家来看一看梅林中粮的旧改项目。

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昔日巧克力霸主不复存在，厂房已拆至一半，拟更新两栋产业用房和一栋配套宿舍

该项目拟拆迁范围用地面积2.8万㎡，拟拆迁建筑面积4.4万㎡。由深圳中粮地产开发，现已拆迁过半，更新方向为新型产业，包括两栋产业研发用房，一栋配套宿舍，还有部分商业配套。

 中粮巧克力厂拆迁现场

中粮巧克力厂待拆楼栋

项目位于梅华路与梅秀路交界处西南角，除了该项目在旧改施工之外，地块周边还存在有3个旧改项目，其中华强云产业园旧改和恒利科创园旧改已经基本拆迁完毕，与中粮项目仅一路之隔，施工现场也较为热闹。

恒利科创园拆迁现场

原项目为金帝巧克力制作工厂，中粮地产接手之后，也同时取得了在这之下的土地使用权，仅花费了6.1亿，而按照当时的估算，金帝的这块地市值预计达到21亿元，所以当时外界猜测中粮地产是看中了金帝在福田的厂地。但金帝原“老板”中国食品也同属于中粮集团，所以也可能只是兄弟之间的资源互换。

但当时作为国产第一的金帝巧克力至此一变之后，再也没有昔日巧克力霸主的辉煌，曾面临员工安置和工厂停工的问题，最终以2亿多的价格把金帝巧克力再次转手给好邻居食品。金帝巧克力产业的落败虽然众说纷坛，但产业的变化只是深圳很小的一个缩影。

2018年南山高新园区日韩两大巨头奥林巴斯和三星，也宣布关闭工厂撤离深圳，这些制造型产业的转移多少也预示了深圳产业升级的发展趋势。众所周知，深圳土地极为稀缺，更何况在寸土寸金的南山、福田区域。这些早期进驻的工业产业，不仅与深圳发展的格局越来越不符，同时还要承担越来越高昂的成本支出，出走也是必然。

以梅林片区工业现状，产业升级已经是势在必行的事。片区内雄踞着大大小小的旧改，大部分规划为新型产业用房，带有配套宿舍和配套商业。以福田中轴之上的位置，加之深圳被列进示范区建设，梅林未来产业价值空间不会小。而且中粮这一片，紧邻华强云产业园、恒利科创园，同时还有满京华旧改，届时这个区域内或是产业规模化的存在。

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厂房紧邻的酒店和部分小商铺还在营业中，梅林二手房居多，新房紧缺

中粮金帝食品厂虽已拆迁过半，但在同一地块上紧邻厂房的金丽豪酒店和部分小商铺还处在营业状态，小编在实地发现临近街铺原被写上大大的红色的“拆”字，但又被涂抹掉，隐隐约约能看到原来的痕迹。或许这部分不在拆迁范围内，具体原因不明。

中粮地产改造的这一地块相对较小，仅占地2.8万㎡左右，而且作为工改工项目而言，能吸引到的关注比较有限。远在宝安灵芝地铁口的中粮大悦城，关注度显然更高，规划有深圳首个大悦城商业，同时带有住宅，而且近期住宅比较热闹，传言登记金50万，开盘将近。

梅林片区内住宅相对老旧，商品住房而言也是较为稀缺，所以对于梅林而言虽然有产业升级带来的片区面貌换新，但也更需要优质住宅的入驻，梅林住宅现多是2000年前后的产品。

周边环境

目前梅林片区有两个新项目，一为山语清晖住宅，已在9万/m²,二为嘉鑫辉煌时代写字楼。不过近期，下梅林村二期旧改皇庭国际公馆外界猜测将以公寓或住宅入市，对梅林来说或将迎来一股新鲜的血液。

虽然新房住宅方面，梅林这一片暂还没有较多供应，但二手房储备量上在福田位居前列，目前仅从链家显示二手房量就有700多套，少量的二手房已经在8万以上，近乎9万的价格。

中粮旧改项目紧邻住宅区碧华庭居，同时隔路就能看到梅林中学，如果不看几大旧改施工所在，金帝食品厂周边是生活气息浓厚的老旧小区。

中粮旧改项目周边的碧华庭居、迷你新居，当年也都是深圳的网红项目，都在华强北大街上大搞热搞推广，很是吸引了当时的时尚中产。可是，当时的梅林比现在还封闭，没有地铁，离华强北、福田CBD虽然近，但是公交绕起来远，买的人都享受了“梅林房价涨得慢”的时代，这两个盘至今也不过是在6万开头。

梅林一带虽然二手房居多，但后期产业旧改的成功，对新房住宅需求上必然也会增加。不过从目前梅林旧改情况看，多拟更新为新型产业，住宅缺乏。而且中粮金帝这一片，4个旧改相连，几乎同步施工中，未来产业较为密集，住宅商业化的可能性不大。

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工改工项目，梅林优质地段居住无望？片区住宅后期或有10万+以上

中粮项目整体上看居于梅林中部的位置，但偏于下梅林，房价也是片区内较低的存在。项目所在的下梅林南小片区，周边的二手房价主要在6万多，不过那是因为这片居住氛围比较杂、楼盘不太高端、学区一般的原因。仅一路之隔的上梅林北小片区，房价就高很多。梅林最经典豪宅新世界四季山水、梅林一村、阳光天下等代表了片区的高价——达到了8万多的水准。

估计以后中粮金帝旧改项目推出时，很可能是比照片区的高端价位对标，定位应该是8.5万以上。在龙华中心地带都接连突破10万单价封锁线后，上梅林板块的新房更可能是往10万以上开。

虽说梅林现在处在产业化升级的进程，但片区内主要还是以生活居住为主，尤其是梅林地处深圳中轴，加之后期发展的便利交通资源，成为很大一部分人参考的住宅选择地之一。在梅林房价势必有上涨的可能中，居住产品优势显然更突出。

目前，梅林一村一带的学校，虽然不是学区，但是口碑还不错。而且新建的9年一贯制梅香学校，据说可能由知名学校承办，让片区华丽蜕变为学区学区。在中介的说辞里，深圳中学、实验中学、深圳外国语都被传言为可能的承包方。具体如何，还待教育局的最后通告。如果一旦成为学区，梅林一村的房价还有可能再涨1、2万，中粮金帝项目的比价效益就更明显了！

梅香学校规划图

但中粮金帝食品厂为工改工项目，包括紧邻的几个工改项目，后期住宅居住的可能性不大。而且随着政策的规定，研发用房和配套宿舍都很难以类住宅是形式出售，配套宿舍原则上只能出售、出租给工业区内的企业或经政府认定的周边企业。

在梅林工改占据主位的情况下，后期住宅和公寓等产品的供应可见会相应减少，但一出品估计会是抢手存在。而且在深圳人口多，土地少的情况下，优质区位的梅林还是需要更多住宅的提供。

如果后期项目有住宅产品选择，参考周边生活居住气息较为浓厚，加之城市更新带来的面貌焕新，居住产品或许还是有比较大的市场。而且项配套上，中粮金帝旧改所在区位也是比较可圈可点的存在。

交通上，距离地铁9号线梅村站700多米，步行10分钟左右，较为便捷。商业上，项目本身拟规划有2F的配套商业，通过地铁也能到达上梅林卓越汇商业区。教育资源上，项目隔路就是梅林中学，而且近梅林一村还有梅香学校的规划，学区办学传闻较大，周边配套在中等以上水平。

总的看，梅林以目前的产业改造量看，价值空间还是比较大的，有好项目还是可以尽快入手。但在新品缺乏下，项目周边老旧的住宅，也是一个投资的入口。如果年限够老，比如30年楼龄，可能会旧改，目前售价6万左右。在深圳棚改的大趋势里，这些破旧小区还是会有投资客关注。虽然目前片区杂乱，地段价值弱，但是随着中粮这种高端大项目进驻，对片区还是会有提示，地段价值也会得到抬升，这些旧改拆迁概念的老房子也是值得关注的对象。

同时工改类项目在梅林未来仍是占据主流的存在，市场向好下，有部分宿舍可能会作为公寓出售，但这类产品还是谨慎涉足，毕竟后续交易可能较为繁琐。片区内产业更新项目多在拆迁初始阶段，但由于数量多，进展不一，区域焕新速度不会太快。

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原创作者：小覃