可以看动物园的深圳豪宅，金众麒麟公馆湖景+山景入手值不值？

上半年50城房价收入比出炉，深圳以36.1排名第一，为购房难度最大的城市，其次三亚以30位于第二。而且今年上半年，全国商品房销售面积下滑，金额却在上涨，这说明房价高的一二线城市成交占比在提升，三四线却在下降。

我们可以看到一二线城市，尤其是深圳这些超一线城市，房价再高、买房再难，但依然有人前扑后涌的加入到房地产的竞争中，难度越大 ，购买欲望越强烈。

而且深圳上半年豪宅市场有所升温，南山区成豪宅供应集中地，豪宅成交量占全市73.9%，千万豪宅成交量也有所上升。深圳房价高、买房难，但对于土豪来说，豪宅也是说买就买的。

不过进入年中，深圳新房也逐渐平稳，市场购房热潮有所降退，一两个月内各楼盘可能都不会有大动作。但是近期西丽大学城一豪宅——金众麒麟公馆开放展示中心，在沉寂的市场中特别引人注目，这次小编就去探一探这个项目。

本次小编冒着烈日来到了金众麒麟公馆的是施工现场，由于当天天气真不错，所以周围的环境看起来也十分好，参天大树，绿道林荫，未来生活环境很优质。

周围整体看下来，项目施工很积极，楼盘已经建设到10几层的高度，随时能在工地看到工人忙碌的身影。但周围也是真的没有什么产业，商业在附近范围内较少。

项目紧邻动物园公交总站，公共交通便捷，但也带来车流量较大的隐患。而且休息日期间附近可能会有人员较多、较杂的问题存在，纯粹的居住环境不知是否会受到影响。

基本上项目第一感观不错，环境很加分，就是周边其他产业少。目前只是开放展示中心，预计开盘会到9月份左右，毕竟拼个金九银十看头更足。

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动物园旁边的豪宅，优质景观或是仅有的豪宅标配

项目主打“湖景”豪宅，因为项目西边就是西丽湖，高层住宅还是可以远眺西丽湖景和麒麟山景，而且附近多为低楼层的项目，基本不会遮挡湖景观看，所以这个“湖景”得到保证了。

项目的生态环境景观资源的确是一等一，有山有水，还安静，但要说是豪宅感觉还是有一定的差距。

周边商业配套少，后期生活物购买将会成为一个问题，虽然项目地块上规划有公建用地，主要为商业和办公，但大型商业配套上区域内还是暂无的。

项目东面和南面隔着一条马路就是动物园，此前外界担忧会受到动物园气味的困扰，但在实际踩盘中关于特殊气味方面并不存在，不排除天气情况的影响。

关于动物园还传出消息称将会搬迁至坪山，原有地块将规划为高校，不过搬迁日程或将遥遥无期。而且届时动物园搬迁，地块施工建造，噪音也或将影响金众麒麟公馆的居民生活，存在潜在隐患。

项目北面是资本市场学院，南面也紧邻大学城区域，板块内的高校教育气息浓厚。项目再往北边有一个麒麟山庄，深圳麒麟山庄是深圳市委、市政府的重要接待基地。这些设施给项目带来了一定的高级感，但作为豪宅，底气还是不太足，更像一个度假区的性质。

仅仅有环境，是不一定能支撑豪宅的未来的。东部盐田区曾经也有不少打着无敌海境的豪宅，但几年来涨幅几乎为零。如华侨城天麓此前业主出售价格和08年购入基本持平，10年过去了，业主可以说是亏损出售！

而深圳能增值、被认可的豪宅主要聚集在深圳湾、华侨城、香蜜湖区域，顶级豪宅的价格上到了近20万/平米。这些区域的豪宅除了拥有优质的景观，地段和配套都很好，有优质的学区和高端的商业。

金众麒麟公馆景观资源是很突出，但其他配套上目前并不完善，仅依靠景观托起项目的竞争力，豪宅说服力还是不太强。

而且项目预计推售856套住宅，但据了解车位数仅有880个，虽然车位比超过了1：1，不过项目本身定位较高端，车位有可能出现不足的情况，这方面将是潜在缺点。

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周边房价过10万，项目定位不便宜

西丽片区内，依托环境优势，楼盘多打造成景观突出的豪宅性质住宅。金众麒麟公馆项目周边也主要偏景观化豪宅。

西丽山庄与项目位置不远，紧邻西丽湖水库，目前链家二手房均价14.5万，西丽湖地铁口西湖林语均价现在有9万左右。周边也存在4-6万的住宅，不过多有20年左右的楼龄，外表略显老旧。

附近优质的楼盘，价格已接近10万，西丽大学城内，宝能城10万，博林天瑞8.6万、桑泰丹华8.8万，近期已开盘的京基御景峯均价也在8万左右。金众麒麟公馆主打湖景豪宅，价格也注定不会低，9-10万的区间可能会有。

不过西丽片区内房价情况较为平稳，去年7月西丽均价在6.8万左右，今年6月西丽成交均价在6.3万左右，整体有轻微下降，但波动不算大。如果项目选择投资，房价被周边抬高的情况下，升值空间就显得不太明显。

图片：来源中原地产

虽然整个片区内享有高铁新城、西丽湖国际科教城等规划利好，但金众麒麟麒麟公馆周边主要为休闲度假区，西丽的整体利好对项目的提升作用有一定的受限，而且若依靠大学城文化教育氛围的带动，提升缓慢。

总的看金众麒麟公馆自住性质较强，如果对居住环境要求高、孩子教育需求上没有担忧的，这是一个值得考虑的环境优质的住宅项目。项目投资属性就不是特别明显，投资豪宅，福田、南山区域更值得考虑。

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配套设施不均衡，购物消费暂麻烦

交通配套

项目距离7号线西丽湖站约700米左右的距离，步行仅要10几分钟的时间。再者项目设置有动物园公交总站，公共交通便捷。基本上交通情况还不错，便利程度良好。

商业配套

金众麒麟公馆处于大学城片区，地理位置基本在片区的边缘，周边大多为休闲居住场所，大型商业配套这方面比较缺乏。据悉最近的大型商业中心为1.5公里外的益田假日里，将于今年开业。此外，项目也配建有商业，不过体量应该不大，基本生活需求可以解决。

学校配套

项目划分小学为大磡小学，中学为深圳大学城丽湖实验学校，丽湖实验学校在南山区内大概排名20左右。与周边这些著名高校相比，中小学较为普通。

整体上看，金众麒麟公馆在配套设施上分布不太均衡，优良不一，在学校、商业这方面比较欠缺，交通配套也大概只是在标准线以上。项目突出优势不明显，其他配套设施较为一般，所以感觉豪宅性质不强。

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项目基本情况

项目总占地面积约4.4万㎡，容积率3.18，总建筑面积约19.4万㎡，分为公建用地和住宅用地，住宅规划6栋共856户，公建用地为商业和办公区域，此外项目还自带幼儿园。

户型参考：

金众麒麟公馆本次主推100-110㎡3-4房，135-175㎡4-5房，大户型产品适合改善居住的人群。

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最后总结一下项目的优缺点：

项目优点

1、项目背靠西丽湖等生态区，生态资源丰富，安静宜居，舒适度高。

2、地铁步行10几分钟，比较便利，周边公共交通也较多。

3、大学城环绕，人文教育气息浓厚。

 项目缺点

1、商业配套缺乏，目前无规模范的商业设施。

2、中小学教育资源一般，无明显亮点。

3、紧邻动物园公交总站，便利交通的同时也带来人流多且杂的问题。

可选竞品楼盘比较 

大学城板块新品住宅较多，京基御景峯同样也是主打景观化的优质住宅，同时还是地铁口物业，交通更加便利，但位置较为偏僻。宝能城新推住宅普遍反应略逊于一期，但周边配套较为齐全，后期区域会比较热闹。

 购买建议 

周边住宅价格普遍较高，项目定位高端，价格也注定不太便宜，适合对学区要求不高的改善居住人群。凭借优质的自然景观，项目自住为佳，投资方面谨慎选择，升值空间有限。