刚刚拍出新地王，拍得金茂府有些痛！

旧地王在哭，新地王在笑，三年见分晓。

今天，深圳拍地史上最盛大的五地齐拍的盛况终于落幕，估计拍得土地的“土豪们”也难以笑出声来，因为可售楼面地价都挺高，要赚取高额利润都挺难！除非楼市政策大反转！

今天五场攻地战役中，激战时间最长、厮杀最激烈的还是龙华地块，龙光再次夺得龙华地王A817-0609，可售楼面地价约63135元/平。至此龙光成为龙华地王第一大户。金茂府终于可以松口气，坐了龙华地王宝座3年后终于让座。

6.24五宗土地拍卖成交信息表

近四年在深圳通过竞拍获得的地王项目（包括片区地王、全市地王），大部分十分难受，如泰禾尖岗山项目、首创龙华中心、金茂府、泰禾金尊府、泰禾中央广场等。尤其是旁边新拍地后，自己依然是地王的泰禾深圳院子，是最难受的。

今天拍卖厮杀最激烈的龙华A817-0609地块，成交楼面地价63135元/㎡。该地块紧邻地铁龙华线、6号线，属于龙华新城“最红地段”红山站区域，距离地铁红山站约700米，地铁一站到北站。

拍出这价格，金茂府还是爽不起来的！

金茂府紧邻地铁4号线上塘站，快到龙华老镇了，是龙华新城的边缘区域，比今天拍卖的龙华地块A817-0609还是要差一点。金茂府于2016年6月2日竞拍获得，总价82.9亿元，楼面地价高达56781元/㎡，比三年后的今天新拍出的A817-0609地块，只便宜了6354元/㎡！也可以说金茂府地块近三年仅涨6354元/㎡，年均涨幅约仅约3.73%，算上融资成本，土地几乎是没有升值的。足见金茂府超前高昂的土地成本。

金茂府是全国第一个要求现房销售的项目。按正常项目开发、正常利润销售，房子均价起码得10万+。正因为金茂府当年拍出楼面地价56781元/㎡，网络上便称龙华为“宇宙中心”，称福田为“龙华南”。最近项目开始上市推广，调子很高，网络上放声要卖十万。

其实卖十万这是不肯能的！至现在龙华高层住宅新房均价，还没有超过8万的。金茂府紧邻的中海锦城成交均价73000左右。现在一直倡导“房住不炒”，房价不能涨得太离谱。e天剑预计，金茂府毛坯房的批售均价应该在8万以内。为增加利润，开发商必然会捆绑豪装销售，变相提高售价。有意思的是，今天新拍的土地条件，就明文要求不得搭售其他产品、服务，不得捆绑精装修卖房，可谓“趁热打补丁”。可见捆绑精装修卖房正面临越来越大的法律风险。

地铁龙华线沿线的龙华新城区域，早期是白领首置乐土，随着房价暴涨后成为中产居家重镇。自2006年9070政策出台后，龙华线沿线主力户型基本是89三房。金茂府户型没有9070限制，为150-250四至五房，确实是一种超越，成为龙华新城区域近十多年第一个纯大户楼盘。发散下，假如泰禾深圳院子不受9070限制，估计泰禾在深圳要大展雄风了；普宅区龙华可以不受9070限制，豪宅区尖岗山为什么不放开一下呢？

金茂府占地35673.14㎡，容积率4.22，建面150553.18㎡，包括住宅、商业、幼儿园等，共8栋住宅，665套房。金茂府是一个中小规模的高密度社区。金茂府周边原本是龙华乡镇级的工业厂房、旧民房等，随着龙华新城规划建设，新楼盘不断增加。目前金茂府周围有中海锦城、尚峻、曼海宁等楼盘，都是中档项目，没有豪宅底蕴。金茂府对外宣传定位高，走的是豪宅路线。作为豪宅，不仅仅是户型要大，而且要有优质景观。金茂府容积率较高，建筑密度较大，周边开发强度也达，项目及周边将都是高层及超高层建筑，小区内及项目周边没有强势景观，缺乏高尚人文环境，难以成为豪宅。本质上，金茂府只是普通住宅群里的一个大户型社区而已。放眼深圳，金茂府就是一个中高档住宅盘。

企业是要追求利润的，价格限制在那里，品质会好到哪去呢？即使品质有突破，也难以在深圳建立起豪宅认同，地段是基础。金茂府西北角紧邻的潜龙曼海宁，是广为流传的高品质“不老建筑”，2010年作为片区第一个破2万的盘开始漫长销售，如今二手房也不过是63000左右，单价比中档住宅中海锦城便宜了1万元。价差主要原因曼海宁是2010年开盘，中海锦城是2015年开盘，在时间面前，品质优势对楼盘升值没有多大作用（除非品质鹤立鸡群，如深圳湾壹号）！

金茂府，地块不大，四侧都是道路，都有噪音影响。西侧是地上地铁轨道线及地铁站（上塘站），地铁行驶时的震动与噪音、地铁到站时的广播噪音等都较大，地铁天天高频率运行，节假日不休，全年无休（后半夜除外）。东侧的恒大岳盟工业区旧改、西侧的恒裕腾龙花园旧改，将持续N年带来施工噪音、粉尘污染。金茂府南北两侧已分别建成中海锦城、尚峻，东西两侧项目都建成后，周围都是高密度的高层住宅，视野将更加压抑。金茂府虽然是围合式布局，左右东西向相邻楼间距有的近约10米，与农民房握手楼差不多了；内部南北楼间距在75-110米，是比较压抑的。我们正常的感官体验，起码300米内不能有平视的建筑，这才不会有压抑感，才会有舒畅感，才会有私密感。作为豪宅，没有强势景观，至少要有无敌视野，这是住得舒畅的基本保障。

一流地段、强势景观、无敌视野都没有，在深圳还真没见过这样的豪宅。不但是自欺欺人，而且荒唐可笑！

金茂府按均价8万预估，主力总价在1200-2000万之间，再加装修，总价会更高。这个总价在南山、福田也是可以买到景观更优、人文环境更好、生活质量更高、升值潜力更大的房子。