旧地王在哭！新地王在笑！未来三年房价让你尖叫！

深圳史上的地王几乎都是赚过大钱的，但近四年有四大地王是面临亏本的（泰禾占了3个,深圳成泰禾最受伤之城）。

某开发商高管曾说：不拿地等死，拿地找死。

在房市高潮期拿地王，遇上房地产严控，这句话还真应验了。

中国最高单价地王——泰禾深圳尖岗山项目就是这样。

泰禾尖岗山项目迟迟没有面市，再加资金紧张，旁边又有新地块要拍卖（e天剑预计是2019年的深圳单价地王），备受关注。近日e天剑专门去现场看了下，去尖岗山最大的感受三点，一是蚊子特多（这里的保安、中介都这么说），二是别墅特多，三是人特少。

来张全景图，最左侧是即将拍卖的地块，中间马路两侧的就是泰禾项目，高层是中海九号公馆，最右侧是曦城6期.

尖岗山是深圳地王最密集的区域。除了2003年第一次开山处女地，此后每次成功拍卖的都是深圳地王。由于容积率低，尖岗山也是深圳别墅最多的区域，招华曦城808套，中海九号公馆434套，新世界名镌94套，共计1336套别墅（目前入住率约三分之一）。泰禾尖岗山项目也有N套别墅，等待揭开面纱。

2015年是中国房市最凶猛、最广泛的一次房价洪峰期（现在看很有可能是空前绝后的一次）。这次房市洪峰深圳领涨，不但领涨全国，而且领涨全球。就在这一年的年末，2015年12月25日，泰禾与融创两大外来巨鳄，都削尖脑袋想杀进深圳，经过激战，最终泰禾拿下，拍出了全国的楼面价地王，79907元/m²。四年过去了，楼面地价再也没有超过这块地的，这就是房市的新时代。

泰禾尖岗山项目推广名叫深圳院子，创造了中国单价地王，也成为泰禾的滑铁卢，以至旁边2018年拍地时，吓得没有开发商去拍（当然土地条件也十分严格），从而流拍。近日泰禾黄老板表示，今后不再通过市场公开化的拍卖拿地。一朝被蛇咬十年怕井绳，看来泰禾被地王吓怕了。泰禾深圳院子位于中海九号公馆、曦城六期旁边，由两块地组成：

A122-0352地块：用地面积27459.63m²，建筑容积率2.1，建筑覆盖率50%，总建筑面积57665m²，其中商业面积5000m²，住宅50545m²，6班幼儿园2000m²。

A122-0345宗地：土地面积为21433.33m²，建筑容积率1.6，建筑覆盖率50%，总建筑面积34290m²，其中商业面积5000m²，住宅29140m²。

当年拍完地时，泰禾地产董事长助理丁毓坤曾对媒体说，“非常看好深圳市场，预计明年年底(2016年年底)产品就会入市。如今近四年过去了，还不见入市。

如今，容积率为1.6的A122-0345地块，紧邻中海九号公馆、曦城6期，只是挖了个坑，没看见人施工，或许只是应付政府已经开工了。

中国单价地王A122-0345宗地处于停工状态

容积率为2.1的A122-0352地块紧邻广深高速，在建营销中心，别墅差不多建到了两层，高层区还没建。

紧邻广深高速A122-0352地块，营销中心主体已经竣工，当时去看盘时正遭遇黑云压顶，暴风雨即将来临！

为什么迟迟没有上市呢？尖岗山是深圳第一大别墅区，泰禾项目成本那么高，必须走顶级豪宅豪宅路线，传承泰禾院子系，打造深圳院子。但项目户型受9070限制（建面90m²以下户型占到70%），一边是别墅，一边是90以下户型，这种布局片区唯一、深圳罕见。尖岗山地段偏僻、生活配套缺乏，建90平以下不但难卖，而且实现不了高价，泰禾必然要亏本。

为减少密度，提升舒适度，提供溢价，项目曾规划为200米超高层+别墅，但由于项目位于宝安机场航空限高线区域，超高层没有通过。此后泰禾与政府部门一直处于僵持中，高层区域一直没有定稿。泰禾深圳院子楼面地价创中国最高，工程进度也创深圳地王最慢，不知道交延期罚款了没有。

泰禾近期一直在卖地套现，其中大部分是卖给了其老板的福建老乡世茂。据说，泰禾深圳院子一期（紧邻广深高速的A122-0352地块），已经转给宇宙宅冠WK，WK怎么扭转乾坤，很值得期待！

为缓解深圳土地“供不应求”的声音，6月24日，深圳迎来2019年首次出让住宅用地，而且是超大手笔，推出五块土地，计容总建面约69万m²（地块多面积小）。这五块地分布在西部的宝安，北部的光明，中部的龙华，东部的坪山，都是近年卖地的热门区域，多点供应全面开花。深圳明显在热点主流区域加大土地供应，增加新房供应，以稳定房价房价预期。

本次拍卖的尖岗山地块A122-0360，紧邻泰禾深圳院子，容积率为3.12，是本次拍卖的五块地中最低的，商品房部分楼面地价上限在53466元/m²左右，是这次拍卖的五块地中价格最高的。近年单价地王一直在尖岗山板块，e天剑预计本次拍卖的尖岗山A122-0360地块应该会是2019年的深圳单价地王。

本次拍地对泰禾地王来说是喜忧参半。喜的是，本次拍卖的A122-0360楼面地价应该会高过泰禾A122-0352地块（51331元/m²），有“新高价地”来托市了，未来有了更好的奔头。忧的是，本次拍卖的A122-0360楼面地价肯定低于泰禾A122-0345地块（79907元/m²）。因而泰禾深圳院子还会是中国单价地王。

本次拍卖的龙华地块A817-0609，容积率4.54，商品房部分楼面地价上限在49069元/m²左右。地块位于新区大道与人民交汇，南面紧邻华业玫瑰四季，东面紧邻龙华实验学校，东南角对面是九方购物中心。

本次光明拍卖两块地，其中A510-0151宗地紧邻光明大第、传麒山，容积率约4.0，商品房部分楼面地价上限在34133元/m²左右。A510-0151地块上限价格很高，将是光明新单价地王。

A510-0152宗地紧邻深圳实验学校光明校区，容积率约4.0，商品房部分楼面地价上限在29994元/m²左右。

本次拍卖的坪山地块G12107-8063，位于坪山大道与丹梓大道交汇的三角形区域内，是本次拍卖地块中位置最差、人才房配建最多、容积率最高的（高达5.0），商品房部分楼面地价上限在19613元/m²左右。

本次拍卖出让土地的主要条款分析：

1.本次出让宗地采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让，即：限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积。竞买人最高报价未超过最高限制地价时，按价高者得的原则确定竞得人和成交价。当竞买人报价达到最高限制地价时，由竞地价转为竞无偿移交的只租不售人才住房面积，住宅总建筑面积不变，按报出无偿移交的只租不售人才住房面积最多者得的原则确定竞得人。

以前拍地经常是地价贵过房价，“面粉贵过面包”让市场十分恐慌。新的拍地规则，破纪录的单价地王是不会出现了，从源头上降低了房价成本。但相比三年前深圳的“双限双竞”拍卖土地松了很多，“双限双竞”即“限地价、限房价、竞地价、竞配人才房”。保利大鹏项目、碧桂园坪山项目就是那次“双限双竞”获得的地块，有效遏制了房价。“单限双竞”没有限制房价，为房价随行就市留了个口子，让开发商有更大的获利空间。预计这次拍的地未来房价会创片区新高！买房要趁早！

2.本次出让宗地建设普通商品住房，竞配建只租不售的人才住房。其中，尖岗山A122-0360宗地人才住房初始配建面积为10810m²，龙华A817-0609宗地人才住房初始配建面积为14100m²，光明A510-0151宗地人才住房初始配建面积为25630m²，光明A510-0152宗地人才住房初始配建面积为6630m²，坪山G12107-8063宗地人才住房初始配建面积为36300m²。

配建人才住房影响最大的是尖岗山豪宅区，从泰禾深圳院子到这次拍卖的A122-0360地块，尖岗山小户型大幅度增加，尖岗山豪宅区正在普宅化。

3.居民家庭新购买商品住房的，自取得不动产权利证书之日起3年内不得转让。

买期房正常需要两年以上才能拿到房产证，3年内不得转让没有多大意义。

4.商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修。

这条针对目前盛行的加装修变相提升价格特别设置，进一步压低了开发商的利润空间，可谓很及时。

5.项目用地内可销售的住宅套内建筑面积在90m²以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。

相比以前9070指建筑面积，算放松了，现在改成了套内建筑面积。套内建面90m²相当于把户型放大了约20%。 

6.尖岗山A122-0360宗地项目进入深茂铁路规划控制区434.81m²,该434.81m²范围内禁止任何建筑物(含地上地下,包括围护结构锚索等)侵入。

龙华A817-0609宗地进入6号线轨道安全保护区，用地单位申报《建设工程方案设计（初步设计）核查》前，需与地铁（铁路）建设运营单位就本项目方案设计成果进行充分沟通，并需在办理该地块《建设工程规划许可证》前取得地铁（铁路）运营单位的书面同意意见。

光明A510-0151宗地进入13号线北段规划控制预警区2985.7m²，该用地围护结构锚索禁止侵入13号线北段规划控制区。

光明A510-0152宗地进入6号线轨道安全保护区948.67m²，用地单位建设方案需事先征得地铁（铁路）建设运营单位书面意见同意后，方可办理该用地的《建设工程规划许可证》。

这次地块风险最大的还是泰禾旁边的A122-0360宗地，地块已经紧邻广深高速了，旁边还将有深茂铁路通过，噪音大幅度增加，舒适度进一步降低，后期居住环境会明显降低。关键是地价还很高！

本次拍卖出让土地是“单限双竞”，相比三年前的“双限双竞”放松了，也证明调控政策有所放松。根据本次土地出让规则，破记录的单价地王不会再出现，预计未来三年房价是稳步上涨的趋势。泰禾深圳院子依然会是中国单价地王的保持者，而且比四年后的本次拍卖的旁边的地块还要贵一大截！泰禾还是忒难受的！泰禾深圳院子或将成为旧时代拍地的最后一块墓碑，可以警醒拍地的参与者们！

近年在深圳参与拍地最积极的，一是国企（外来国企居多），二是以潮企为代表的民企（潮企指潮汕籍老板企业），本次出让的五块土地，夺得土地的是国企多呢？还是民企多呢？欢迎留言猜猜猜！

下图左侧是即将拍卖的地块，已经被泰禾砌围墙了，准备包装。这次泰禾还会出现在拍地现场么？