宝中“老妖”都市茗荟终于要卖了？现楼入市，周边房价已10万

宝中这几年几乎没有新房入市，具备入市的楼盘都处于你不动、我不动的状态，片区在售的多为办公楼、商铺为主，住宅上多为二手房。不过沉寂的宝中，今年将要爆发了，近期关于宝中楼盘入市的传言挺多的。

宝中内都市茗荟花园、云玺锦庭、新锦安海纳公馆、盛意花园等楼盘都已经具备入市条件，入市传言2018年就已经传的沸沸扬扬了，这些楼盘也真沉的住气，任外面纷纷扰扰，我自岿然不动，愣是没有动静。

宝中安静的状态保持不了多久了，近期消息道，新锦安海纳公馆将要在5-6月份开盘，展示中心、户型信息等已经开放公布。都市茗荟花园建筑工程规划验收合格证也流出，估计今年将要现房出售。

都市茗荟花园分两期建设，项目一期开工日期是2016年5月，当时计划竣工日期是2018年10月，目前都市茗荟花园一期已经是现楼状态，但是售楼部还没有开放，二期已经在开工建设了。

▲都市茗荟花园一期

▲都市茗荟花园二期动工

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建成已久迟不开卖，有捂盘惜售之嫌

都市茗荟花园一期占地面积约为1.9万㎡，总建筑面积约11.7万㎡，整个项目由4 座高层（A、B座35F，C座29F，D座26F）住宅组成，一共有413户。

项目在2018年初出就已经脱去绿网，当时入市传闻飞起，又最终归于平静。与其他楼盘恨不得加大宣传不同，楼盘开发商就安安静静的建房子，没有做出回应，似乎并不着急卖出。

与都市茗荟花园一街之隔的云玺锦庭也同样存在这种问题，房子建好了，和现房无疑，开盘信息就是没有。

▲图为云玺锦庭

外界猜测可能是由于限价的原因，开发商关于价格觉的还有可上升空间，所以迟迟不出售。以目前情况看，这两个楼盘可能都是现房出售，现在还是在慢悠悠的修整当中。不管怎样，开发商应该不差钱的，对自己的信心也很大，看看都市茗荟花园一期都没卖，二期就开建就可以知道了。

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宝中价值高地，或是大户型豪宅为主

都市茗荟花园位于宝安中心区，由于粤港澳大湾区、前海中心等概念的提出，宝中被不少人看成了楼市下一个价值高地。但也确实如此，尤其在宝中与前海的十一号桥通车之后，宝中与前海仅存在13秒的距离时长，几乎是“一体化”，有什么理由不买宝中？

宝中不少二手房价已经突破10万大关。有多少人对宝中虎视眈眈，看一下宝中二手房交易就清楚了。

▲图片来源：楼市小帮手

宝安中心区二手房在2019年3月，总共成交93套，平均每天3套，最高单价是壹方中心玖誉，达到了12.67万/㎡，熙龙湾二期以10.81万/㎡次之。二手房市场都已经如此火爆了，可以想象新房推出的情况，火热程度不会低。

该项目在宝中的区位还是不错的，交通、商业、公共配套等方面都非常完善。

交通上，周边就有3条地铁线，1号、5号、11号线等，距离1号线新安站直线距离只有60米，5号线宝华站距离650米，就交通出行而言非常便利了。

商业上，步行5分钟左右就能到达大型综合体壹方城，商业面积达到18.5万㎡，于2017年10月开业，是目前深圳最大的单体mall。项目本身也带有少量的底层商业，周边的商业氛围还是很浓厚的。

除此之外，项目还能享受到宝中各种公共配套，包括规划建设的宝安中心区中央绿轴公共文化配套群，图书馆、青少年宫、演艺中心、滨海文化公园、宝安体育中心、宝安公告文化艺术中心、深圳书城湾区城等。

都市茗荟花园一期总户数为413户，据消息称，户型面积小于90㎡的有214户，占了半数以上，可能全部分布在D栋，剩余的A、B、C栋将是大户型豪宅，户型面积或将达到200㎡以上，以下图片是流传的A座户型图。

而且据说小户型将不会对外出售，用来自持做酒店。如果真是这样，都市茗荟花园一期只有大户型豪宅出售，虎视眈眈等小户型的要失望了。

不过二期可能会以小户型为主，共规划5栋住宅，共732户，其中户型套内面积小于90的为549户，占比75%。这很好的弥补了一期小户型的缺失，这样的话一期小户型不会出售可能性加大。

其实宝中并不缺大户型的豪宅产品，不过在近年宝中新房供应不足的情况下，大户豪宅产品的入市也无疑给区域注入了新鲜血液。但是否热销抢手与楼盘户型的整体规划还是密切相关。

就目前宝中豪宅情况看，价格和品质没有实现一致对等，品质顶级豪宅不多，不是面积够大就是豪宅。所以都市茗荟花园一期大户型豪宅规划定位合理十分重要，不然就只是开盘激起水花后又沉寂了。

都市茗荟花园一期主推大户型豪宅应该是可以肯定的，关键是一期的小户型会不会出售，商家保留的话，那只能等二期的小户型。依照一期要卖不卖的情况，二期出来，宝中的房价已经翻几倍了，还不如考虑周边的楼盘。

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学校学区不佳，学区加持有的等

都市茗荟花园学区范围内的学校是海旺学校，从2018年录取率来看，学校在宝安区中学排名第10，全市排名第64，四大录取率在5.7%，八大的录取率在11%。

相比区位来说，学校的配置很一般。宝安学校比较有名的是宝安中学，其次就是宝安实验学校。宝安实验学校也是在宝安中心区，只是学区划分不到。

关于学区，最近关注度最大的新闻莫过于宝安会引入深圳外国语的消息，好学校必然首选核心区域，那宝安中心区最有可能。宝安中心作为深圳前五的豪宅片区，没有好学校一直遭到诟病，为了弥补短板宝安区政府必然也会尽全力为宝中争取教育资源。

同时宝中核心区域的一块教育用地申请变更为9年制，且投资额高达3.4亿。这样看来宝中区域或有学区诞生，学校的短板正在逐渐补齐。

▲来源：深圳红本，图中，黑色红边为学校所在地，黄色为住宅用地，红色为商业用地，粉紫色为市政用地，绿色为公园绿化用地

后期优质学校的加盟，将会对宝中房价的涨幅有很大的影响，学区划分也会发生改变。不过目前来看，宝安中心区学区加持的时间还挺远的，很多信息没有确切到位。

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片区楼盘房价，均价或不低于10万

片区内二手房交易居多，房价也从4万-13万不等，4万-5万的楼盘多为2000年左右建设的，楼龄接近20年，6万-7万的多为05、06年建设，接近10万或以上的多是08年以后的。楼龄越小的，以豪宅项目居多，都市茗荟花园一带就是以豪宅为主。

都市茗荟花园周边二手房价可以参考西岸观邸、熙龙湾、宏发领域、金鸿凯旋城等楼盘价格。西岸观邸的二手房价达到了10万/㎡，户型主要以70㎡左右的小户型为主。

宏发领域二手房9.9万/㎡，户型上以110㎡以上大户型为主，总价上不少已经超过千万。熙龙湾二手房也有10万以上，为大户豪宅。金泓凯旋城稍低7.8万/㎡，户型大小面积都有。

目前宝中即使是二手房，价格也已经是在破10万的节奏上，而且楼龄多数也有10年。都市茗荟花园开盘均价估计最低10万，低于这个价格不太可能。

近几年开盘的，目前均价已经在10万+以上，如16年开盘的新锦安壹号公馆当时均价是8.5万/㎡，现在均价达到了11.5万，壹方中心玖誉现在更是达到了15万/㎡。这两个都是大户型的豪宅，产品和都市茗荟花园相似，都市茗荟花园超过10万可以肯定，均价可能在10万-12万。

都市茗荟花园一期以大户型为主，而大户型在宝中是不缺的，比较缺小户型的新房。这种大户型新房，又是现房，简直是为土豪们准备的。改善为主的家庭基本无缘，可以看周边的二手房，价格上有些还是挺不错的，10万的价格可以选择很好的了。

或是可以关注新锦安海纳公馆，将要推出75-116㎡的小户型产品。云玺锦庭据说也可能将以小户型住宅为主，户型套内面积小于90㎡的将占比79.6%。所以宝中后期小户型的项目还是挺多的，就看是什么时候入市，可以选择比较的机会多。