卖家起诉“绿本房”买卖合同无效，深圳中院：驳回！

文｜张茂荣 信荣（全国）房地产律师团队首席律师

2019年1月4日，信荣（全国）房地产律师团队深圳总部收到深圳市宝安区法院胜诉判决：认定“绿本房”连环买卖合同有效，驳回原村民要求确认无效并返还房屋的全部诉讼请求，撰文《绿本小产权房：连环买卖合同均为有效，原村民不得反悔！》，部分网友担心只是基层法院个案观点；

2019年1月7日，笔者撰文《一锤定音！最高法院：绿本“小产权房”买卖合同有效》，以最高法院判决佐证笔者“绿本房”买卖合同有效的观点，仍有律师同行认为该案存在特殊性；

今天，笔者再拿深圳市中级人民法院判决进一步佐证：“绿本房”无法办理过户手续属行政管理行为，与买卖合同效力无关，买卖合同确定合法有效！

案例：林某诉李某确认合同无效纠纷

审理法院：深圳市中级人民法院

案号：（2018）粤03民终1718号

裁判日期：2018年09月26日

来源：中国裁判文书网

基本案情

涉案房屋为绿本房，2003年1月8日经由林某申报历史遗留违法私房，2006年10月25日登记在林某名下，不动产权资料电脑查询结果表载明土地所有权来源为集体所有。

2013年4月18日，林某与李某签订《房屋转让协议》，成交价114万元，约定如果遇到政府或有关部门征收所有赔偿款全归乙方所有，与甲方无关，但甲方应协助乙方办理有关手续；如果以后能够办理产权过户手续，甲方应无条件协助办理，但所需费用全由乙方负担。其后李某如约支付全部购房款，林某如约将房屋交付林某居住使用。

2017年，林某以涉案房屋已经行政主管部门确认为非市场商品房，不得在市场上流通转让，双方签订的买卖合同无效为由，向深圳市宝安区人民法院提起诉讼，要求确认合同无效并由李某返还房屋。

一审判决：合同有效，驳回诉求

深圳市宝安区人民法院一审认为（判决原文）：本案属于房屋买卖合同纠纷。本案中，虽然不动产权资料电脑查询结果表载明土地所有权来源为集体所有，但涉案土地涉案房屋的转让从土地的性质角度并不违反法律和行政法规的强制性规定。虽然涉案房产目前尚不符合立即办理过户条件，但原、被告关于办理过户手续的约定是以符合过户条件为前提，即虽然房产现阶段无法通过办理过户手续的方式进行物权转移，但并不影响涉案《房屋转让协议》本身的合同效力。另，两原告于2013年4月18日将涉案房屋转让给被告，现房产市场价值已经发生了较大变化，两被告基于对两原告以及双方合同行为的合理信赖，对涉案房产进行了装修等投入，并将对涉案房产的使用作为其购置房产需求的重要指标，作为合同的签订方和履行方，原、被告在行使权利、履行义务均应当遵循诚实信用原则。

2017年9月29日一审判决：驳回原告林某的诉讼请求。

二审判决：驳回上诉，维持原判

林某不服提起上诉，深圳市中级人民法院二审认为（判决原文）：

转让非市场商品房的房屋买卖合同并不当然无效。物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。非市场商品房在转让时受到限制，在限制条件取消前，无法办理房屋所有权转移登记。如果不能办理房屋所有权转移登记，房屋买卖合同约定的过户手续无法办理，可能会影响到合同的全面履行，但并不影响房屋买卖合同的效力。

涉案《房屋转让协议》既不违反法律、行政法规的强制性规定，也不会损害到社会公共利益。在本案中，《房屋转让协议》约定如果以后能够办理产权过户手续，卖方应无条件协助办理。也就是说，涉案房屋能否办理产权过户手续仍取决于是否具备办理过户的条件。在“不得转让”的限制条件取消前，涉案房屋尚不具备办理过户的条件，涉案房屋无法转移登记至买方名下，不会发生转让过户的后果。由此看来，涉案《房屋转让协议》与“不得转让”的限制条件并不冲突，该协议既不违反法律和行政法规的强制性规定，也不会损害到社会公共利益。

综上所述，涉案《房屋转让协议》系双方的真实意思表示，既不违反法律和行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，不存在合同法第五十二条所规定的无效情形，应认定为有效合同。

2018年9月26日二审判决：驳回上诉，维持原判！

信荣说：“绿本房”买卖合同确定有效

1、“绿本房”为非市场商品房，禁止上市流通是禁止办理物权转移登记（过户），规范的是行政管理关系，而根据《物权法》第15条规定的物权债权相分离原则，能否过户与合同效力没有一毛钱关系；

2、根据最高人民法院相关司法解释规定，合同效力与所有权和处分权也没有关系，即便卖方出售他人房屋，买卖合同也是有效的；

3、确定合同效力只能依据《合同法》第52条，违反法律、行政法规的强制性规定导致无效的，必须是全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，违反地方性法规、行政规章的合同也是有效的；

4、《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（【2004】102号）规定两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有，即深圳目前已经不存在集体土地，所有“绿本房”所占土地均为国有土地，这也是官方不承认深圳有“小产权房”的原因所在， 但“小产权房”从来都不是一个法律概念，而是民间俗称，深圳市民对“小产权房”的理解是广义的（并非内地人理解的集体土地上房屋），将商品房外的一切住房类型（绿本房、军产房、集资房、福利房、自建房、农民房、村委房、保障性住房、机关事业单位安居房，甚至违建房等）统称为“小产权房”，其数量已占深圳住房总量半壁江山，我们应当予以正视并规范解决，而没有必要，也不应该掩耳盗铃忽视它的存在！

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