3年过去了，那些靠“抢”才买到的房子，竟有人是亏的？

2015年深圳3.30后房价跳涨，看房是一天一个价，当天没买的盘，明天买就要多出一部车的首付钱，最终导致房价整体翻番。在2015年底还有一波小高潮，再次拉升了全民买房情绪，拍地地王、开盘热销等层出不穷！

3年时间过去了，刚好遇到楼市持续调控，现在再来看看当年开盘的“网红”楼盘，现在都怎样了？

一、当年风靡一时的开盘，现在都怎样了！

典型的有：南山华润润府、龙华壹成中心、坂田信义嘉御山

1.华润城二期，于2015年10月开盘，单价7.5万，目前二手价格11.5万，增值比较明显。

2.壹成9区火爆售罄，5、6区二手难赚

2015年11月，万众瞩目的龙华旧改项目，壹成中心在深圳湾体育中心春茧开盘，搞成演唱会的形式。最早开盘的是9区，单价4.3-4.6万，折后均价4.4万，相比周边同档次二手房价格优势很明显，当时的东华明珠园、幸福城也要5万左右。

加上壹成的户型实用率高，88平能做4房2卫、95平能做5房，折算实用面积更吸引人，造成开盘当天售馨的罕见局面。

目前9区已经交房，是龙华老城二手成交的焦点，二手房均价6万左右，相比买入时候的4万多还是有1.5万差价，除去月供利息还是有的赚。

近期二手成交82平3房毛坯450万；88平4房515万。

而对于2016年6月以后开盘的5、6、7区的来说，就没这么幸运了。开盘价就在5.5-6万，现在二手卖6万肯定难赚钱。新房本身受备案价控制，而且这两年房价就没怎么变化，所以现在交房想套现也是不赚钱，要亏月供利息，要么等行情好再出手。

壹城这个项目，商业配套和户型使用率都是比较看好的。二手价格没提升还有一个原因，是之前说有可能引进“学校”，现在变成学校长带领的龙华第二实验，学区的价值预期没能拉升房价。

龙华第二实验今年秋季刚开学，教学硬件和师资都是比较看好的，龙华也想打造像南山一样的集团化办学。

3.信义嘉御山5期涨幅差价1万

2016年1月份，过年前天气最冷的时候，坂田的信义嘉御山5期开盘，开盘现场也是火爆，折后均价5.8万，和壹城的价格相当，户型也是88平能做4房2卫，相比壹城还带开发商精装修，开盘88平4房500万出头可以买到，而此时大一期的二手89平3房也接近500万。

目前嘉御山5期二手89平4房成交价接近600万，单价6.8万，相比开盘均价的5.8万，涨幅1万左右，除去月供利息，赚的也不多。

原因：楼市调控接涌而至，房价被遏制

先是2016年的10.4新政，社保3改5年、贷款记录首付提高；

接着是2018年的3.28调控三价合一，税费成本增加；

再加上7.31的限售3年、限离，接连的调控，直接打击购房情绪，锁死交易。

2015-2018年，热销的网红新盘，当时肯定有它的价值性价比，都没能保证一定的涨幅，更不要说其它的一些靠转介来带动的冷盘了。

比如坂田嘉霖华禧，观澜万科九龙山，就遇到有满2年的业主为腾名额，想原购价卖出，亏2年利息，暂时还是没能卖出。

二、三年房价没怎么涨，那没买的购房者是不是庆幸呢？ 非也

税费成本：

三价合一后，新房税费本身是以成交价计税，所以没影响。但是对于购买二手房，按成交价贷款和计税，税费成本增加，交易成本上升，同时侧面也打击gao评gao贷。

特别是一些之前按最低过户价算是普宅，现在按成交价是豪宅的楼盘，税费增加最明显；而低总价的普通住宅税费影响较小。

比如目前龙华一套500万的房子，二手税费要30万左右；南山一套1000万的房子，二手税费要60-70万。

利率成本：

2016年以前，按揭5年以上的年化利率是4.9的9折，而现在首套利率都上浮15%，月供增加明显。

比如按贷款300万，30年等额本息算，月供相差17279-15922=1357元，相当于每月要多还1357元。

三、综上所述“卖家少赚钱，买家多花钱”

近两年深圳买房确实没怎么涨，对于买来打算投资的人来说，这时期想套现，除去月供利息成本，基本不赚钱；特别是一些加杠杆、首付贷来买房的有可能是亏钱。

对于买来自住的家庭来说，短期没涨还可以接受，长期还是看会缓涨，毕竟之前的利率9折和首付成本没现在高，先上车再说。总比这两年买股票和P2P强，最起码保值，本金还在。

而之前没买的购房者，现在看起来价格没涨，但是限制条件增多，首付提高、利率上浮、税费都增加，无形之中购房门槛还是越来越高。

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