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那一年930后,深圳工科女拼尽全力住进华润城

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主楼
2018-07-09 15:59:59
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那一年930后,深圳工科女拼尽全力住进华润城



时间背景

 2014年第四季度 


认筹1.5天、储客6776批、冻资135亿,深圳楼市即将展现历史上最大场面。一周前,华润城 三期在规土委备案,备案价格区间7.5-9.2万元/㎡。而华润城一期,二手放盘价已经去到11万/㎡以上。倾盆的暴雨、拥堵的道路、排队的人流……明明说好“房住不炒”,华润城三期带来的,却是每一个楼市参与者的集体失控。回溯上一轮深圳楼市的疯狂,发端于2014年的9月30日。那一年,华润城一期的开盘,同样引起千人疯抢。



一、昔日楼事


2014年第四季度,楼市的疯狂早有迹象——去库存大背景下,全国多个城市限购松绑。对政策变化敏感的深圳楼市,更是直接热启动。


 


“房贷结清再买算首套”+“降息”,一连串的政策神操作,开启深圳房价的脱缰史。


深圳人对改善型住宅的需求突然暴增——新政后两月,深圳新房、二手房成交量突然翻倍增长。2014年最后一个月,深圳新房卖了快1万套!“认贷不认房,换房大过天!”换房潮涌现,大户型成了受追捧的优质标的。930后,114㎡以上大户型成交量曾月度环比上涨200%!小户型成交的比例短期内占比迅速降低。


无产者女程序员刘倩,急于进阶为有产者。2014年的尾声,刘倩似乎与整个城市脱节,因房地产新政引起的全城狂欢,与她这个只会与代码沟通的工科女格格不入——在深圳有一套房,才是判定成功的标准。深圳最大旧改华润城,当时是她的重要目标。

 

由于在某知名大型IT公司工作,刘倩很顺利从某国有银行申请了一笔信用贷款,额度30万。加上套了几张高额度信用卡,刘倩凑了100多万首付,准备在南山买一套89㎡左右的户型(毕竟低于90㎡,契税能少就少)。

 

题外话,那时候的信用贷,只要征信不坏,80-90%都会批。市场还出现了一批零首付、低首付产品:如房保贷,提供最高达100万元的首付借款,免息免担保,为期一年。


华润城首开现场

图源:新浪乐居


新政后不到半月,10月12日,华润城一期开盘。


图源:柠檬House


据媒体记载当时盛况,华润城润府419套新房,被1000多人抢购一空,最低仅4万/㎡,均价4.6万/㎡,得筹率近50%。对比周边二手房价,科苑花园3.5万-3.8万/㎡,科苑学里4万/㎡,英伦名苑4万-4.5万/㎡。


华润城首开现场

图源:新浪乐居


带南山外国语学位,南山中心地段,华润城的标签本身就自带流量。房产小白刘倩,还没等到进入选房区,房子就没了。


刘倩依稀记得,2014年的冬天,似乎来得比往常都要晚。对于深圳楼市来说,那的确是一个暖冬。那一年第四季度,深圳新房成交量占全年的43.7%,二手房成交量占全年的32%。

 

彼时有路边社消息称,在深圳拥有两套或以上商品房的业主,仅占总业主群体的20%左右,也就是说,80%的有房人士,是新政的惠及群体。中介的一线爆料中,彼时投资需求还未迅速进场,绝大多数卖房的人都是为了换房,市场存在大量连环单,前期新房库存被迅速消化。

 

尤其是名校学位房,更是卖断货——在福田水围,云顶翡翠、金港豪庭、还有像中港城等拥有双学位的房源,涨幅15%已算正常范围。只要市场上有出价的学位房,马上就能被卖掉。

 

个别小区的个别户型,基本上是买不到的,如黄埔雅苑350万以下的83㎡2房,深圳高级中学和南山外国语学校甚至无学位房可售。


图:深高(周边房价已涨上天)


华润城一期首次开盘被抢光,在意料之中。

 

11月21日,一个重要的节点,央行大放水,5年以上贷款基准利率降至6.15%,公积金利率同时下调。


图:2014.11.22降息,曾处于历史第二低位



在深圳,银行普遍执行9折以上利率,有记录可考的最低折扣为中信银行、汇丰银行94折。降息后一周,11月30日,华润城趁势再推售683套,价格上调,均价去到了4.9万/㎡,却还是引来了3000多人疯抢。这一次,刘倩做好了充分的准备。

 

提前4个小时到达选房现场,还认了两个筹,在选房区苦心焦虑了40多分钟后,刘倩终于幸运的进入销控区。

图源:柠檬House

 

不到十分钟时间,在人头攒动的销控区,刘倩被销售员催着选到了一套82㎡的房子。两个多小时后,华润城的第二次开盘,再次迅速结束。

 

2014年的两次开盘,1102套房被4000多人抢光,华润城早已证明了自己超级网红盘的影响力。


华润城第二次开盘现场

图源:新浪乐居


华润城第二次开盘现场

图源:新浪乐居


刘倩是幸运的,回忆起当时的房价,还能掰着手指头想起来——龙岗1万、龙华3万,前海时代的房价,还不到4万/㎡!2014年年底,深圳房价还在23973元/㎡的历史水准!

 

2018年6月28日,华润城三期正式选房,均价8.5万/㎡。那一年的疯狂,在已经住进华润城的刘倩看来,已不足称道……


图源:柠檬House


华润官方6月26日公布的信息

图源:网络



二、数据穿梭机


一起穿越回2014

看看深圳曾经的房价...





三、观点时光机 


一起穿越回2014

看看大咖们当时清奇的脑回路...



玉家雄 :深圳中原二级市场总经理

政策放松,深圳的成交量飙升的很快,紧接着,房价才有所反应。深圳有两个因素会导致房价快速上升,第一,抢房现象出现,购房者和开发商都预期下一波会涨价;第二,有1-2年时间,二手房比一手房还贵,购房者看到一手房性价比较高,因此房价会再次拉高。


王飞:时任深圳中原研究中心研究总监

今年全国各个城市房地产市场分化严重,930新政和央行降息后,一线城市房地产市场走好,而二三线城市目前还没有好转,成交量并没有出现明显回升。全国一线城市以及重点二线城市的二手房市场都相当低迷,在此情况下,政策有可能通过调整营业税来降低交易成本,从而刺激市场。


许烁:时任深圳克而瑞总经理

930新政影响最大的是改善型置业,二套房首付比例的降低促使大量改善型购房者入市,同时也会对投资客产生影响。随着改善型需求的增加,投资客投资改善型户型的比例也会相应增加,置业一房的比例会相对减少。不过,目前投资户型比例的变化是阶段性的,随着新政效应逐渐减退,投资客投资户型的各个占比可能会趋向平衡。


邓志旺:深职院房地产研究所所长

央行对个人房贷的放松,有利于提振购房者看待后市的信心。开发商加速推货,最终促成豪宅市场的供需两旺。降低了自住型刚需和改善型需求的门槛,深圳豪宅市场改善型豪宅的成交还将明显升温,四季度市场有望回暖。深圳市场上享受此利好的比例在20-30%左右。


肖小平:时任中联地产二手房研究院总经理

930新政调动了投资客的热情,近期投资客入市速度加快。目前二手房市场中有很大一部分低价物业需要一次性付款,但是对于刚需买家而言,根本无法承担一次性付款的费用,此时只有投资客有这个经济实力来购买。


低价物业的出现主要是因为一些二手业主急用钱,会有很大程度的让利。比如一套原本200万元的物业,一次性付款价格是190万元,这样的物业投资客会愿意购买。



四、以史为鉴


中国房地产曾长期陷入“三年周期论”,即政策和市场情况三年一轮低谷到高峰的波动。从2014年930那一波政策看,央行首先支持的是换房需求,因为紧接着上一轮市场低迷期,去库存背景下,政策的出台不排除救市的意味。

 

新房市场的反应,并没有二手房迅速。而率先涨价的,是热点区域、核心地段的优质楼盘,以及个别的豪宅楼盘,新政出台1个月内的涨价幅度在10-15%左右。开发商方面,更多考虑的是走量,将14年积压的货及时清掉。大环境放松下的深圳楼市,930后初期,开始呈现上升趋势。

 

11月21日的降息,直接刺激开发商和业主的信心。深圳楼市的上升趋势,坡度骤然变陡,多个楼盘同日开盘均日光,业主返价潮初现。

 

从历史趋势看,“认贷不认房”政策出台,置业者首先想到的应该是大户型,特别是带优质学位的大户型,这是换房潮中最抢手的标的,在初期挖笋,能迅速获得价值空间。

 

对于央行信贷政策,更应该保持敏感性,3-4月份、9-10月份是央行信贷政策的高发期,置业者更应该保持警惕,及时选筹。无产者在信贷政策放松时,应抓紧上车。有产者则应将有限房票,放到更优质的资产上,比如华润城。


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hqhui
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沙发
2018-07-12 07:01:41
那年进去的都赚大了
相知以沫
相知以沫

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板凳
2018-07-11 21:42:14
那一年,不得不说的海沙楼
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