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政策围城:深圳购房者该何去何从?

地产思考者
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主楼
2017-04-17 09:45:37
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政策围城:深圳购房者该何去何从?



人间四月天,本该是春意烂漫的日子。2017年的四月,却成为楼市的冬天。全国各地连续出台了多项楼市调控政策,调控的力度空前。

政策围城之势



远的不说,就珠三角来看,政策出台的密集度空前。广州,连续两次调控政策加码。先是3月17日晚发布楼市调控政策“认房又认贷”,加强了二套房认定。接着3月30日晚,广州再度全面升级楼市调控,叠加“限售”措施,规定居民家庭新购买的住房(含二手房),须取得不动产证满2年后方可转让;企事业单位、社会组织等法人单位新购买住房,须取得不动产证满3年后方可转让。

东莞在3月21日出台了“限价令”,然后很快在4月10日出台了加强版的限购令。此前对购买第一套房网开一面的东莞,也开始实施严格的限购令了——购买首套房者必须交一年社保或纳税。同时,要求在东莞市行政区域内购买住房,须取得不动产权证满2年后方可上市交易。

一直最为淡定的惠州这次也坐不住了。4月8日晚,惠州出台楼市调控新政,新购买商品住房(含新房和二手房)须取得不动产权证满3年方可转让。尽管没有限购,但是限售倒逼购房者要掂量下如何退出,也是一个辣招。

同样是4月8日下午,珠海出台限购令加码,要求满五年社保才能购房。居民家庭和企事业单位、社会组织等法人单位新购买(本通知发布之日起购买,下同)的住房,须在取得不动产权证满3年之后才能上市交易(转让)。


此外,中山也是出台了类似政策,要求非户籍人口需半年以上社保或纳税等。


不难发现,除了深圳在去年10月4日后没有出台调控政策外,环深城市群都已经出台了一轮甚至两轮政策。






深圳会出台政策吗?
深圳数百万人最为关注的问题是:深圳,调控政策还会加码吗?


如果从外部环境来看,深圳的确存在政策加码的可能。外部环境可以从两个维度来看,一是从一线城市来看,二是从前文提到的珠三角来。

从一线城市来看,北上广深目前只有深圳没有出台政策:上海3.21政策,广州3.17和3.30政策,北京3.17政策。

从珠三角来看,除了两个边缘城市——肇庆和江门以外,只有深圳没有再出台政策了。

因此,从外部环境来看,深圳的确有非常大的压力需要出台政策。


从内部来看,情况又不一样。从政策力度来看,深圳去年10月出台的深八条可谓一步到位,领先了北上广和周边城市一个身位。其他城市的政策,大部分都是模仿深圳政策。以广州、东莞、惠州为例,去年出台的政策力度明显偏弱,这次只是加强了而已。

从市场来看,深圳政策出台后市场立即进入了冰封期。不管是价格还是成交量,都回归了理性。而且,从去年十月到现在,已经整整半年时间,深圳楼市一直没有出现反弹的迹象。因此,政策达到了预期的效果。

综合来看,深圳出台政策的可能性还是存在。比如,目前最流行的“限售”政策深圳此前调控没有涉及。广州、珠海、东莞、惠州均有2-3年内不得转让的“限售”政策,直接打击短期炒楼者。深圳楼市非常活跃,短期操作者众,因此是否也会出台类似政策值得关注。


放眼大深圳,还有哪里不限购限售?

对于有购房需求者来说,目前形势是非常微妙的。深圳早已限购,没有机会。然后很快东莞、惠州、中山等环深区域也限购了,甚至还限售,无法退出。可是,资金永不眠,总是需要寻找出路。

除了我们熟知的东莞惠州和中山,还有哪个城市与深圳有密切关系且未实施限购政策呢?

只有汕尾。


汕尾,尽管与深圳并不直接接壤,但却与深圳关系密切。深圳和汕尾是对口支援关系,深圳合作区就是深圳和汕尾的重要纽带。


作为对口支援城市,深汕合作力度空前,超过了深莞惠。两地合作建设深汕合作区,深圳投入最精干的人力和物力建设合作区。建设好汕尾,这是政治任务,只能成功,不能失败。

 在交通方面,深圳更是不遗余力地支持深汕紧密化。在非常短时间内,深圳至汕尾高铁捷运化列车运营编组方案就确定。深圳与汕尾之间每天开行5对共10趟列车。从深圳福田到汕尾,大概只需要70-80分钟。而且,还预留了进一步提速的空间(目前厦深高铁运行时速在200公里左右,将来要提升)。



所以,无论从合作强度和还是交通通达性,汕尾都能算上真正的临深。

正因为此,深圳还有在汕尾建设保障房的计划(则是深圳唯一的跨市保障房项目)!2015年底,深圳市住建局已与深汕特别合作区签署《深圳市住房和建设局、深汕特别合作区合作共建协议》,并布局在深汕特别合作区的鮜门、鹅埠各规划一个深圳保障性住房基地,试点实行公共住房建设用地城际合作问题。



 所以,我们看到又一个临深片区悄然升起。开发商已经看到了机遇,比如下面两个企业的举措:


 
 重磅消息之一:许家印拟投资千亿深汕合作区建设旅游与健康项目 


10月1日下午,深汕特别合作区领导何学文率队与恒大集团董事会主席许家印及健康、旅游两大板块负责人在深圳会晤,达成重要共识,恒大集团拟投资千亿,在合作区投资大型童话主题公园和生命健康城两大国际项目,与合作区携手打造世界级旅游胜地和生命绿洲!  作为今年前三季度地产的老大(超过万科),恒大在选择城市方面一贯非常成功。这次千亿落子汕尾,更是精心考虑后的一个战略性考虑。作为个体投资者,此时不去占许老板的“便宜”更待何时?
  
 重磅消息之二:博纳东方影视城项目落户深汕特别合作区
  
 博纳影业集团是首家登陆美国纳斯达克(上市代码BONA)的中国内地影视集团,是中国唯一一家全产业链布局的、具有强劲发行能力的影视内容制作公司。博纳影业集团深耕影视市场多年,拥有最为丰富的影视版权和电影技术研发与使用团队,约290部优质影视版权以及未来准备开发的大量优质“IP”以及同世界知名电影公司的合作。
  
 博纳东方影视城项目总占地面积约2000亩,总建筑面积约200—300万平方米。一期占地面积300亩,计划投资50亿元人民币,建设博纳东方影视城。


该项目涵盖了多个板块内容,具体包括:为电影编制、展演、交易、交流提供的大型商务综合体——博纳电影宫;港澳及岭南风格特色的影视拍摄基地;两岸三地著名导演工作坊;奥斯卡明星度假山庄;奥运会新增项目——电子竞技运动与电影版权互动体验馆;国内外知名电影学院培训基地。

该项目计划在2016年完成前期准备工作,2017年依法取得土地和动工建设,预计2019年建成投入使用。
  
也许,汕尾是深圳人未来购房的新乐园。 




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杨文帆帆帆
杨文帆帆帆

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沙发
2017-04-17 11:04:55 来自Android手机客户端
有道理
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