咖姐课堂 | 以房换房”or“以房养房”如何实现无缝对接？

随着生活需求的变化，不少朋友们会想要换房，或是为了孩子换学区，或是为了父母换低楼层，或是经济条件改善想换大房子……目前，换房有“以房换房”和“以房养房”两种解决办法，那么该如何选择？又要注意哪些问题呢？

以房养房

先说下以房养房——是指在换房的时候，保留首套房，用另外的资金去购买新房。然后将首套房用作投资出租，利用部分租金来还新房的月供。

“以房养房”注意事项

★ 以房养房的前提条件是手中有足够的资金支撑新房的首付款，如果首付款有压力，还硬撑着两套房同时在手就不太值得。

★ 关于首套房，前期可以用来养新房，后期随着工资的增高和还款压力变小等因素，用来出租的首套房也可以进行出售等处理。

以房换房

以房换房是指卖掉自己现有的房子，来重新购买新的房子。

先买后卖

资金较为充裕的换房者，可能选择先买后卖的顺序。这样就不存在手中无房需要租房的过渡期，也不会因等待房子卖出而错过心仪房源。

但如果需要贷款，就会有首付提高、无法享受首套房优惠贷款利率的弊端，换房成本提高。

先卖后买

反之再看先卖后买的顺序，可能存在租房的过渡期，也可能错失好房源。

好处在于卖了房子之后资金充裕，还可享受首套房的首付和贷款利率优惠，换房成本较低。

除了算好过渡期房租和贷款这笔账，“以房换房”还要注意这些：

★ 把握好买卖时间节点，既能缓解资金的压力，又能保障自己的生活有序进行。不然可能新房急需资金付款的时候，老房回款还没收到；或出现自己要长期租房过渡的情况。

★ 过渡期居住问题也可以这样解决：一是尝试适当延长卖房交易周期，协商向买家“返租”；二是考虑卖房给投资客，这类人群购房后不会急需入住。这样能免去租房、搬家的麻烦。

★ 购买二手房，注意房龄。换房时，如果选择新房则选好品牌、质量即可。但如果换的是二手房，那么就一定要注意房龄。

首先对购房者来说，如果符合满五唯一的条件，可减免一些税费。

不过房龄又不能太大，超过20年房龄的二手房贷款放款会很困难。

★ 选择支付能力较好的买家，确保在换房的过程中及时拿到资金，避免新房首付款无法准时到位的情况。

★ 资金一定要进行第三方监管。尤其是对于二手房交易来说，本身交易流程就复杂，涉及多方，如果有了资金监管，对购房者来说，确实能省心不少，可选择委托专业的房产中介机构进行交易。

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