买房避坑，房屋用途和学区关系

我是一名房产中介，扎根高新科技园8年了，区域内学区较好，经常有遇到客户说，手上有多少钱还是纠结，想买个上班兼顾住家的学区。

买房是个体力活，也是脑力活，在买之前不单单只是知道市场价格的高与低，还要对户型，朝向，小区环境、所带学区等，全方位了解分析，这样才可以根据自已的需求买到最为合适的房子。

最近听的最多的就是房产证上写的土地用途，会不会影响你申请本学区的学区今天我们扒一扒。

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一、土地用途具体分为九大类：居住用地R、公共管理与公共服务设施用地A、商业服务业设施用地B、行政办公用地C、工业用地M、物流仓储用地W、道路与交通设施用地S、公用设施用地U、绿地与广场用地G。

二、用地性质——分为五大类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。 我们今天聊的就是商业用地、综合用地和住宅用地、

做了这么的房产交易，房产证也见的不少了，最常见的房产证上写的土地用途分为：住宅、单身宿舍、单身公寓、商住混合用地或者住宅用地，住宅用地和住宅没有什么不同。

以上除开面积外还有一个土地用途，一个是单身宿舍，另一个是单身公寓，看一看使用期限是1985年的房子，明显的历史遗留问题。             

1、住宅类公寓：

严格意义上来说这个算不上公寓，只是小区名字带了“公寓”二字。房产用途标注的有住宅、单身公寓、单身宿舍等，产权50年可以改70年，和普通住宅没差别，百花公寓就是典型的住宅类公寓像此类房产与住宅类积分相同。      

2、商务公寓：

政府认定的正规公寓，具有居住功能，也可注册办公，俗称商住两用公寓。土地性质一般是二类居住用地、商住用地或商业用地，产权一般是40-50年，也有长达70年的。房屋用途明确写着“商务公寓”，个人名义购买此类房产与同等条件下，公寓比住宅积分低10分。

但只要满足条件，购买特殊住房每个月都能加0.1分，最高不超过10分 南山区教育局在2018年义务教育阶段招生媒体通气会发布，放宽入学申请条件，商务公寓为唯一住房可按特殊类房产进行申请。

家庭名下的商务公寓为唯一住房的，可按特殊类房产进行申请南山区学区(需要整个家庭成员在深圳都没有其他房产)

3、商业/办公类公寓：

                                                  改造类公寓，土地性质一般是商业和办公，产权多是40年。房屋用途则是办公或者商业，不具备居住功能。比如，最近在售的著名天谷大楼此盘就是办公楼的“公寓”。

4、产研用地类公寓：

俗称工改工公寓，土地性质一般是产业用地，产权比商业/办公类公寓长一些，大部分是50年。房屋用途则是产业研究用房，明确只能以企业名义购买，价格相对会更低一些。这类项目自2018年以来突然有所增多。

而住宅类单身公寓，产权性质是住宅，还要看土地用途。

下图是那南山区入学积分：

教育局暂且的回复：

一、产权证明“用途"为“单身公寓"、“单身宿舍"的，可去市产权登记中心请他们查询或帮忙出具的《不动产权资料电脑查询结果表》，如查询结果显示房屋用途为“住宅"，申请学区时视为住宅类商品房。    

二、《不动产权资料电脑查询结果表》显示房屋用途为“公寓"或“宿舍"，但土地用途显示为“住宅"、“居住"或“商住”， 且使用年限为70年的，申请学区时视为住宅类商品房。        

三、《不动产权资料电脑查询结果表》显示房屋用途为“公寓"或“宿舍"，土地用途显示为“工业”、“办公"、“工厂"或“商业"的，申请学区时视为特殊房产。

在现行入学积分政策下，如果对学区有需求，无论是住宅还是公寓，都需要趁早入手，居住时间长则积分越高，学区才更有保障。，需要咨询的可以加我。

扎根南山科技园，对南外、南实，学区都熟悉，想查询房屋土地用途，可以加微信！

（谭杨：18320751961  微信同号）