深圳楼市上涨只欠东风

2021年2月8号深圳出台二手房参考价，出台二手房参考价后很长一段时间房价并没有下跌，直接引起深圳房价第一轮大面积下跌是后来土拍新房限价调降，土拍新房限价调降后很多开发商看到捂盘等涨价无望，大量捂盘新房集中入市造成深圳二手房参考价后深圳房价第一轮大面积下跌。

一个城市房产长期严重过剩，房价再便宜都不能买。深圳房价过去几年大面积下跌，主要原因是短期大量过剩，最近两三年深圳积累了约5万套库存新房，如果深圳过去两三年没有这么多新房入市，房价跌幅不可能这么惨。这些新房都是过去市场好的时候深圳住宅稀缺的舆论推动的产物，主要来源有新增土拍地块和大量旧改地块，当时不仅这两方面新增地块增加，地块的住宅占比也有所增加。

很多人问深圳房价现在会不会涨？

目前深圳还有约5万套新房库存压着是不可能涨价的，不过这5万套库存新房在深圳不是平均分布的，片区会分化。

今年深圳新房库存去化看到了曙光，库存新房在减少，新房入市的节奏在放缓。前两年深圳新房就像决堤的洪水，现在不仅把决堤口堵上了，水位也开始下降。

今年3月底深圳一手住宅库存是53929套，今年4月底深圳一手住宅库存是52628套，截止到8月份深圳一手住宅库存是49076套，半年时间减少了约5000套存量一手住宅。深圳7月份入市一手住宅1738套，7月份一手住宅销售2616套，最近几个月新房平均入市量也低于销售量，这是一个非常好的现象，只是目前去化速度还比较慢，按照现在的去化速度，市区库存较少的片区希望在眼前，郊区库存较多的片区还需要很长时间。这些都是动态的，当前环境影响很大。

接下来深圳新房去化速度没办法预测，但是接下来深圳入市新房越来越少是可以确定的，甚至会变的稀缺。深圳入市新房只有土拍和旧改两个渠道，过去几年深圳每年有十几块土拍住宅地块入市，今年到目前为止只有两块土拍住宅用地入市，其中一块土拍的住宅都要开盘了。网传8月份要出让的深圳湾和宝中住宅地块到现在只有宝中地块上架，明年深圳土拍入市的新房会极度稀缺。

旧改一直是深圳增量住宅的主流，除过去几年外，大部分时间旧改入市的新房都远远多于土拍市场。现在深圳头部开发商都拿不动地了，今年挂牌的一块住宅用地还被外地开发商捡漏，现在开发商更不会搞时间长，不确定性大和重资金的旧改，想搞也没有能力，深圳已经有很多旧改开发商发不出来业主的过渡租金，开发商能顺利搞完手上的旧改项目就非常不错了，深圳楼市好起来开发商也要三五年才能缓过来，再想着搞旧改的时间会更长，现在深圳开发商手上还有一些存量旧改，等这一轮旧改完成，接下来旧改断档期会更长。


现在可以确定过去深圳每年大几万套一手住宅入市的时代结束了，接下来深圳旧改和土拍入市的住宅都会断崖式下降，按目前深圳每个月2000多套的新房去化速度，库存2年左右可以完成，这是按照当前数据推算的，前面说过市场是动态的，库存是分化的。

深圳楼市正在迎来新房增量断崖式下降的巨大利好，到某一个时间段可能没有新房可卖。如果再叠加深圳经济快速发展，深圳楼市一定会迎来下一波更大牛市。深圳楼市现在有前面的确定性和后面的不确定性，只欠东风。