8月9日央行公布了2024年二季度《中国货币政策执行报告》

专栏3支持住房租赁产业可持续发展

党的二十大提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。培育和发展住房租赁市场，既是构建房地产新发展模式的重要一环，也有助于促进房地产市场的平稳健康发展。人民银行不断健全住房租赁金融支持体系，联合国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》。5月17日，联合各部门推出房地产支持政策组合，并在前期试点基础上设立保障性住房再贷款，用市场化方式支持统筹消化存量房产和优化增量住房。
租金是影响住房价值的核心变量。资产有价值，是因为会带来未来现金流收理论上，住房的价值主要受未来房租折现的影响，房子的居住属性和总体稳定的房租折现决定了房产的底价和基础，同时也会受未来房价涨跌预期的影响。近年来房价预期发生重大变化，市场利率水平和贴现利率也趋于下行，房租折现对房产价值的影响愈发受到关注。"租售比"，即房租与售价之间的比值，是衡量住房价值的简化指标，近年来总体回升，有市场机构测算目前一线城市租售比已接近2％水平，二三线城市升至3％左右。但这个指标是静态的，假定了未来租金不变。实际上，对于长期持有的住房资产，租金的增长率也很重要，会增厚租赁住房的收益回报。疫情以来我国房租增长有所放缓，但随着经济的逐步恢复，长期看租金仍有望稳步上涨，过去十年我国 CPI 中房租分项年均上涨超1.2%。若假定未来仍能长期保持这样的租金增长率，相较于既定的购房成本，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3％以上，将高于多数资产回报率。
益
住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向。在房地产市场供求关系深刻转变的新形势下，我国存量住房规模已然很大，住房租赁产业是未来房地产新发展模式的重要方向。从需求端看，近年来不仅是低收入群体，新市民或是刚毕业参加工作的青年人，对"好房子"的租赁需求也在上升。有市场机构测算，未来我国有租房需求的人口超2亿人，市场潜力较大。从供给端看，过去我国提供租赁住房的主要是个人，近年来随着租售比的回升和融资运营成本的下降，住房租赁产业的商业可持续性在增强，越来越多的住房租赁企业进入市场，规模化、集约化经营，将有助于提供更优质、稳定的租赁住房服务。
盘活存量去库存助力启动住房租赁业。当前我国住房租赁产业仍处于起步阶段，房地产市场也处在调整的特殊时期，需要发挥金融和其它政策合力，通过盘



我们现在的租售比如何？


报告中也有提及：现在一线城市的租售比已接近2%水平，二三线城市升至3%左右。    


3%，已远超银行存款，打败80%的理财产品。


如果说0.618是美学的终极密码，那么3%就是房地产的终极归宿。


这是因为一套房的租售比如果能达到3%，基本上可以不考虑房价变化，靠租金就能收回成本。在国外房地产研究中，房屋租赁也是一个成熟的房地产市场，一套房子的价格按照年租金的33倍左右来定价。


除去租金，一套房产如果再考虑增值的话，收益就更可观了。

所以，央行此时历史性罕见地对房产租金进行定调背书的意图也很明确了：

就是告诉大家，房产的底层投资逻辑已经逐步回归，欢迎大家买房投资。