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关于房价的一点胡乱思考
1.折旧率是重要因素，日本过去几十年一户建折旧率4%每年，公寓和塔楼平均2%每年。
2.中国一线城市不能和首尔还有东京直接对标，北上深只占中国人口的4.5%，但是东京占比12%，首尔占比18%，北上深要和东京首尔的核心区对标。
3.中国限购限贷对于房价的影响有很多学者做过研究，结论有让房价下降5%的，有让房价下降10%的，我汇总了一下大概就8%的样子，说明中国即使没有限购限贷房价也就会高个8%，这可能是杠杆率已经成为瓶颈导致的。所以认为日本当年的泡沫比中国大用中国有限购限贷来解释是说不通的，但日本当年外资进出自由程度要高一些，国际资本对房价的影响没有考虑，没找到这方面的研究。
4.日本有相当高的遗产税，所以房子成为负资产是很常见的，每年的物业费，保险费，最后再来一笔遗产税，有些房子要倒贴钱才能继承了。
5.日本的新房溢价率很高，目前新房平均比二手房要贵20-30%。
6.台湾房价过去二十年涨幅不大，2000-2019之间涨幅很小，疫情之后涨了很多，目前台北房价接近北上深了。
7.日本为什么贷款利率最低0.3%，本国居民平均不超过1%，外国居民2%出头，但是租金回报率可以到5%？更有甚者做旧房翻新，除开一次性的翻新费用，租金回报率可以到20-30%？这种现象怎么解释呢。1.房屋折旧，2.房产税等持有成本，3.房屋的流动性折价，4.房屋有可能租不出去的空置风险折价，5.打理成本，比如有些滑雪场啊民宿之类的如果运营起来还是能有个中规中矩的回报，但是如果雇人打理可能就分逼不挣了，如果自己打理就要全职也许赚的还没有打工多。
8.可杠杆人口是相对于总人口更精确的衡量需求的指标，这个数据我研究过，欧洲下降速度是0.1%（如果有移民则不好说），日本是0.4%，中国未来几年会到1.2%，这个下降速度对于需求是毁灭性打击。
9.日本当年泡沫破灭了，但是日本产业发展的还行，主要通过产能转移到海外的方式，中国可能没有这样的条件，一方面中国和西方的关系不像日本那样，最简单的日本军费开支都可以比中国少很多更不用说中国可能面临欧美的经济脱钩，人家不买你的东西；另一方面中国的体量远大于日本，日本的产能全世界还能接得住，中国的产能就算欧美愿意接也接不住啊。
10.如果要买房投资要研究的东西会很多，并不像很多人看的那么简单，举个简单例子，在某一个片区，1室，2室，3室，4室以上各自占比多少，未来分别供应多少，而对于1室，2室，3室，4室以上分别的需求有多少，需求未来是怎么变化的，决定了你要买1室，2室，3室还是4室以上，这个问题可能很多人想都没想过，不同户型的需求变化是非常大的，而且一个片区不同户型的供应变化也非常大，有些人只分析片区这是不行的。
11.高层住宅和别墅的对比有两个维度，一个是折旧率维度，从日本的数据看，一户建折旧率明显高于高层住宅；一个是地价维度，由于高层住在有更多人分享土地单人所拥有的土地权益要远低于别墅，越是核心城市，一套房子土地所占房屋价值的比例就越高，毕竟各地的建筑成本相差不大，而别墅所独享的那块地又不会随着房子折旧而贬值，那么一线城市的别墅就因为占的那块地而格外保值。
12.周期对称性是一个自然界普遍存在的现象，中国古人把这个现象称为阴阳，古诗也有“月有阴晴圆缺”的句子，考察中国古代历史也有类似规律，汉朝达到了第一个文明高峰，而汉朝结束后则是长达数百年的大乱世，其中还有五胡乱华这样的惨剧发送，高峰迎来了与之相应的低谷。唐代是第二次高峰，唐代结束则是中国古代第二次大乱世五代十国，期间社会失序、道德沦丧，无数人道主义灾难发生，高峰又一次迎来对应的低谷。考察西方的历史亦是如此，古希腊把科学文化推向高峰，古罗马把国家文明推向高峰，这个时期是西方的第一次高峰，随着古希腊衰败，古罗马灭亡，西方文明进入了长达1000年的中世纪低谷期，可以说是站得有多高就摔得有多惨，1000年来社会发展程度不仅没有太大进入，甚至还远不如当年的罗马时期，直到随后的文艺复兴，大航海，科学发展，工业革命，一步步又从谷底爬起，走向又一次巅峰。投资品的价格也是这个趋势，涨得有多高跌得就有多惨，过去二十年中国房价涨得严重偏离历史均值，那么未来也会有与之匹配的惨烈下跌，这是均值回归的自然规律。
13.房价有两种下降的方式，一种是相对本币下降，一种是相对美元/黄金下降，日本是相对本币下降，俄罗斯是相对美元/黄金下降。
2.中国一线城市不能和首尔还有东京直接对标，北上深只占中国人口的4.5%，但是东京占比12%，首尔占比18%，北上深要和东京首尔的核心区对标。
3.中国限购限贷对于房价的影响有很多学者做过研究，结论有让房价下降5%的，有让房价下降10%的，我汇总了一下大概就8%的样子，说明中国即使没有限购限贷房价也就会高个8%，这可能是杠杆率已经成为瓶颈导致的。所以认为日本当年的泡沫比中国大用中国有限购限贷来解释是说不通的，但日本当年外资进出自由程度要高一些，国际资本对房价的影响没有考虑，没找到这方面的研究。
4.日本有相当高的遗产税，所以房子成为负资产是很常见的，每年的物业费，保险费，最后再来一笔遗产税，有些房子要倒贴钱才能继承了。
5.日本的新房溢价率很高，目前新房平均比二手房要贵20-30%。
6.台湾房价过去二十年涨幅不大，2000-2019之间涨幅很小，疫情之后涨了很多，目前台北房价接近北上深了。
7.日本为什么贷款利率最低0.3%，本国居民平均不超过1%，外国居民2%出头，但是租金回报率可以到5%？更有甚者做旧房翻新，除开一次性的翻新费用，租金回报率可以到20-30%？这种现象怎么解释呢。1.房屋折旧，2.房产税等持有成本，3.房屋的流动性折价，4.房屋有可能租不出去的空置风险折价，5.打理成本，比如有些滑雪场啊民宿之类的如果运营起来还是能有个中规中矩的回报，但是如果雇人打理可能就分逼不挣了，如果自己打理就要全职也许赚的还没有打工多。
8.可杠杆人口是相对于总人口更精确的衡量需求的指标，这个数据我研究过，欧洲下降速度是0.1%（如果有移民则不好说），日本是0.4%，中国未来几年会到1.2%，这个下降速度对于需求是毁灭性打击。
9.日本当年泡沫破灭了，但是日本产业发展的还行，主要通过产能转移到海外的方式，中国可能没有这样的条件，一方面中国和西方的关系不像日本那样，最简单的日本军费开支都可以比中国少很多更不用说中国可能面临欧美的经济脱钩，人家不买你的东西；另一方面中国的体量远大于日本，日本的产能全世界还能接得住，中国的产能就算欧美愿意接也接不住啊。
10.如果要买房投资要研究的东西会很多，并不像很多人看的那么简单，举个简单例子，在某一个片区，1室，2室，3室，4室以上各自占比多少，未来分别供应多少，而对于1室，2室，3室，4室以上分别的需求有多少，需求未来是怎么变化的，决定了你要买1室，2室，3室还是4室以上，这个问题可能很多人想都没想过，不同户型的需求变化是非常大的，而且一个片区不同户型的供应变化也非常大，有些人只分析片区这是不行的。
11.高层住宅和别墅的对比有两个维度，一个是折旧率维度，从日本的数据看，一户建折旧率明显高于高层住宅；一个是地价维度，由于高层住在有更多人分享土地单人所拥有的土地权益要远低于别墅，越是核心城市，一套房子土地所占房屋价值的比例就越高，毕竟各地的建筑成本相差不大，而别墅所独享的那块地又不会随着房子折旧而贬值，那么一线城市的别墅就因为占的那块地而格外保值。
12.周期对称性是一个自然界普遍存在的现象，中国古人把这个现象称为阴阳，古诗也有“月有阴晴圆缺”的句子，考察中国古代历史也有类似规律，汉朝达到了第一个文明高峰，而汉朝结束后则是长达数百年的大乱世，其中还有五胡乱华这样的惨剧发送，高峰迎来了与之相应的低谷。唐代是第二次高峰，唐代结束则是中国古代第二次大乱世五代十国，期间社会失序、道德沦丧，无数人道主义灾难发生，高峰又一次迎来对应的低谷。考察西方的历史亦是如此，古希腊把科学文化推向高峰，古罗马把国家文明推向高峰，这个时期是西方的第一次高峰，随着古希腊衰败，古罗马灭亡，西方文明进入了长达1000年的中世纪低谷期，可以说是站得有多高就摔得有多惨，1000年来社会发展程度不仅没有太大进入，甚至还远不如当年的罗马时期，直到随后的文艺复兴，大航海，科学发展，工业革命，一步步又从谷底爬起，走向又一次巅峰。投资品的价格也是这个趋势，涨得有多高跌得就有多惨，过去二十年中国房价涨得严重偏离历史均值，那么未来也会有与之匹配的惨烈下跌，这是均值回归的自然规律。
13.房价有两种下降的方式，一种是相对本币下降，一种是相对美元/黄金下降，日本是相对本币下降，俄罗斯是相对美元/黄金下降。
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