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【我看后市】大家来理性地聊聊未来几年的房价。

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主楼
2018-11-09 08:32:08 来自Android手机客户端
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【我看后市】大家来理性地聊聊未来几年的房价。

本帖已收录《多空大决战》


首先,我代表偏空方,但不是傻空。
未来一两年,房价难言乐观,就像群友说的,
微涨可能有,但大涨可能性几乎没有。
突然性大跌也难,国家随时会救市,
最大的可能性就是——整体阴跌,
具本表现为平稳+阴跌穿插,偶有弱反弹。
一年跌 5-10%左右,两三年跌15-25%。
本帖于2018-11-09 21:50 被楼主编辑过
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拿花的小狐狸
拿花的小狐狸

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245楼
2018-12-18 17:16:14 来自iPhone客户端
感觉深圳明年上半年大概率继续微跌,下半年主要还是看政策吧,如果美联储加息次数没达到预期,央行还是有一次降息空间的。
生姜花
生姜花

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244楼
2018-12-18 16:00:10 来自iPhone客户端
刚需也是伪命题。奔驰宝马每个都想要一辆吧,这个需求个为什么不能成为普遍的刚需?那因为价格,价格太高,不是人人都能买得起,所以这种对奔驰宝马的需求,对大多数来说就不是刚需。房子也是同理。买得起才是真正的有效需求,才能称得上有效刚需,才是真正的刚需。

根据需求原理,商品的价格上漲或变高,消費者对它的需求就会下降,买得起的人在减少;反之,价格下降或变低,需求就会增加,才会有更多的有效刚需。需求是同价格成反比的,房子的价格特别巨大,这种需求原理会体现的更明显。房价从1万升到2万,刚需是在減少,从2万到4万,刚需就更減少,4万到8万,社会有效刚需更是陡然減少。所以,成日刚需刚需的,其实是在談一个伪命题。房价上漲,刚需实际是在減少,漲得多,減得也隨之变多。
引用204楼楼主的发言:
楼市曲折向上,这个大方向,基本没有问题。
但是,
楼市会不会深度回调一下,
或者后面涨得非常慢,
或者横盘3/5年?
这个就有得探讨了。

我的观点是,
大方向上,
居于现在这个均价5/6万,
2019-2020年,跌15-25%,均价4.5万,
2021-2022年,回到现在价格,均价5.5万,
2023-2025年,涨20-30%,均价6.5-7万,
也就是5/6年内涨幅不会超越20%左右。

楼市到底多高才算高,也许每个人看法不同。
但我觉得,根本指标,还是房价收入比。
当然,很多人不以为然,

香港房价都比深圳还高50-100%,深圳上涨空间巨大。
——香港,房价一样畸形,但会随时下跌,香港40%左右住公租房,剩下50%的平均收入应在3/4万港币。房价平均10-12万,1:3.5
深圳,踢除低收入者,高收入者到手平均不过1.3-1.5万,房价平均5/6万。1:4
从这个比例上,深圳楼价超越香港。

深圳小学生入学数量全国第一。
——这种指标毫无意义,深圳是最人性化的城市,对外来人口子女入学非常宽松,没有之一。

深圳高收入者还在增加,要超越香港,所以房价也一样。
——这个我觉得这个确实是趋势!
但别忘了,涨快了,扯着蛋!而且,深圳房价再涨50%,就快超越随时下跌的香港房价了。你想的到上涨空间还有20%,还是30%,要是3/5年,甚至6/7年才涨这么多(后面楼市大涨点,中间平稳回调几年,也许6/7年也就涨20/30%),投资回报基本是笑话,当然,自住买房是没有办法的事。

深圳人口多,异常缺地。
——这个是伪命题,人口多,全是低端人口,没有足够接盘能力的人有用吗?
就算有接盘能力,却被限购的人会有用吗?
深圳也有足够的纵深,惠州,东莞都是腹地,香港就几乎没有纵深了。

中国人口这么多,深圳是中国的硅谷,全国人才北上广深高收入者数量巨大。
要是放开限购,北上广深还得暴涨。
——这个不假,问题就在于,这个红利得维持至少10/20年。基于中国人喜欢买房的德性,避免非深圳工作的人购买,这是必然,所以,未来10年内,限购基本不要指望放开,最多放松!直至红利消失。
……
引用有房有家008的发言:
深圳年轻人未来的涨薪水平会高于很多人的预期,特别是很多来深圳创业的一代80后,85后,30-40 岁基本稳定,有些之前抓住机会在深圳买了,有些在老家买了,但是随着时间的推移,很多人卖了老家的房子付深圳的首付,另外,还有一部分随着事业的渐入佳境,家庭收入进入60-100万的行列,都变成了刚需。
此外,90后进入适婚年龄,也进入收入增长期,以及源源不断的高端人才进入,深圳房价会一步一个脚印走高。
引用28楼楼主的发言:
房价收入比。
这个比较难取数值,只能比个大概。

美国一线城市大部分50万一套别墅,收入5000美金。也就是100:1。
香港房价10万,70平,合计700万,收入2万港币,约350:1。

中国不和美国比,发展阶段和地域面积不同,就取中间数。200:1算合理值。

深圳房价5.6万,普通的90平,500万,按上面说得200:1算,收入应2.5万才对。深圳中位数收入才多少?8/9000而已。
就算抛除低收入者,中位数收入估计也就1.5万左右。差不多要7/8年,收入才能涨到2.5万。

所以,我大致认为透支了5-10年。
按每年10%的增长,
引用阳光照进来了的发言:
你怎么知道国家意识到房价透支了5一10年的发展呢,中国的M2还是9%的增长你怎么就说成减缩了呢?
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243楼
2018-12-18 15:00:09 来自Android手机客户端
是啊。
很多人连基本面都没看清楚。
基本面变了,楼主居然不能发现!

2008年,楼价1万,那时说楼价高,其实真不高,收入1万的大把人!

2015年,楼价2.5万,收入2.5万的人,已明显不多了!此时楼价已经很高!

2018年,楼价5.5万,高收入人数依然没有变化,想反,今年经济下行,高收入人群在减少!有些有钱的,也被限购了,
总之,如今购买力已逐渐不足,买方已显疲态,政府接连出3.31/7.31政策,就是为了预防疲态下还继续疯狂。



2008年,面临经济危机,房地产可以当做夜壶用,
2015年,面临地方债危机,房地产可以当做地方还债的提款机,
2018年,楼市泡沫高悬,全球都在防范2019-2021年可能到来的金融危机。现在还能当做夜壶?还敢吗?
引用biejun的发言:
所有的金融数据都不支持房价上涨,中央也明确表示不会大水漫灌!美元加息累加的效果会突然在未来某一个时点爆发.坐等抄底!2019或者2020暴风雨会来的很猛烈
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242楼
2018-12-18 14:28:04 来自Android手机客户端
你觉得,未来在流动性和价格上会有哪些变化?
引用深圳斯蒂芬的发言:
房子未来几年的重点不是价格, 而是流动性
深圳斯蒂芬
深圳斯蒂芬

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241楼
2018-12-18 13:52:19
房子未来几年的重点不是价格, 而是流动性
中环200
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240楼
2018-12-18 13:47:05 来自iPhone客户端
越是惊涛骇浪,大家就越害怕,越会加速大家买房,越极其利好房价。



引用239楼楼主的发言:
做好变革阵痛的准备吧!
看看1997年,是如何承受失业痛苦的!
大家做好几年过苦日子的准备吧!
引用中环200的发言:
经济是全球政府,世界人民的大饼。美国越是满地打滚,把饼弄小了,弄没了,反而越利好中国多边主义,利好中国梦,利好近平同志。

现在就是买房。
引用237楼楼主的发言:
你提到的三点,我还是很认同的。
一是灰犀牛。这个利空正在缓解,但由于毛衣战,美国持续打压中国,中国由于劳动力成本高,低端制造业衰退之势,已大局已定,所以,这几头灰犀牛,应是中长期的。很难说2019/2020年就会落地。有,也只是缓解!

二是黑天鹅,这个短期而言,全球一致看衰2019,黑天鹅在哪里,谁也不知道。所以,我们的政策,正在大力防范黑天鹅带来的冲击。
经过这两年的去杆杠,
股市,泡沫基本消除,
债市,风险并不大,有也只是下文提到的地方债问题。
汇市,风险也不大,
楼市,最大泡沫就在房地产,所以我们房地产应不敢贸然再吹泡泡了,至少2019年不敢。

三是强有力的政府和体制。这个体制很大情况下,会强有力避免房价下跌。


其实,对房价利多的,还有一个极其重要因素,就是地方债,和企业债。
2015年,政府默认房价暴涨,就是这个因素,而根本不是什么通胀、收入增加等因素,
目前可能还有40万亿之巨的地方债!这个导致,当前去杆杠,去到一定程度后,这个问题不缓解,还是得拉起房价,靠地方卖地还债。但是,房产税将来就是为了维持地方财政运转的重要财源,所以,会不会在未来某个时候,再次拉高房价,以缓解房产税尚未推出时期,地方债危机的真空期,这个还不好说。观望先,毕竟要看房产税进度,还有后面地方债会不会再次恶化。
引用柏哥的发言:
讨论嘛,不应该预设结果。

不利因素是多,还有明年全球性的衰退,还有五眼联盟等等,你都没列全。没有这些因素空头唱什么呢,这个很正常,这些叫灰犀牛,是看得见的,你我都看得见。

对于执政党,特别是东方大国执政党,最怕的不是灰犀牛,因为调控工具手段太多了,市场的不行就上非市场的,实在不行把你给拘了还不行?改革开放40年,这样的例子还少吗?除非你真的有国外大空头罩着,跑的比国安的车子快。

对于强力调控执政党,最大的风险是看不到的风险,这叫黑天鹅。比如08美国次贷危机,上一秒狂欢,下秒就爆了架不住。但是现在是什么形势?大家相互防着,高杠杆防着,泡沫防着,都不看好明年,这个时候会出现黑天鹅吗?再黑的天鹅都在网络的一片危机言论里给刷白了!

说白了,危机时刻拼的就是国力,拼的就是14亿人排名世界第二体量的市场,拼的就是政策执行。不听话?明年反腐回头看有你好看,这个月政治局会议通稿里,安排的明明白白!
引用235楼楼主的发言:
段子曰:
有个坏消息,即将到来的2019,可能是过去10年来最坏的一年;还有个好消息,2019,有可能是未来10年里最好的一年。

你忽略了一个大因素,未来几年是三个大趋势的叠加区域。
1、制造业注定慢衰退,
2、老美的打压,不会让中国轻松,毛衣战,科技战随之而来……
3、房价实实在在高企,无法承受更大泡沫。
引用柏哥的发言:
我想这段才是楼主的核心观点。洋洋洒洒万言跟帖,真正的结论藏到了第204楼。看楼主的发帖数,是很有诚意跟人讨论的,可这个操作让愿意回复你帖子的人太辛苦了。

跟帖原意不是踢馆,只是觉得楼主很多观点和现实出入太大,一些论据既多多益善,又似是而非,孤立看没毛病,但串联起来跟现实一对比就看不懂了。

今天正好有点时间,先就核心结论跟楼主讨论一下,那就是楼主描绘的均价走势画面太悲观了,总结起来就是2020年的房价回到2015年末(5年白干),2022年房价回到2018年末(4年白干),从2018年到2025年,7年的年均涨幅5%。

这是在描绘一个国家核心经济圈的核心城市,一个国家寄望的未来扩大开放样板经济圈(没有之一),集中核心资源培育的湾区(没有之一),在未来7年的价值体现吗?

这种画面只可能出现在国家经济政策执行出现重大方向性误判,或者是系统性金融风险加剧、泡沫刺破硬着陆的情况。这是一个典型的做空楼市的大空头愿意,而国家房住不炒政策最不愿意看到的波动画面。换言之,你在跟国家意志对抗,说严重了是对赌国运。这种对抗远了参考索罗斯狙击香港汇市,近的可以参考国家今年以来对外汇空头的言论,现实吗?
引用204楼楼主的发言:
楼市曲折向上,这个大方向,基本没有问题。
但是,
楼市会不会深度回调一下,
或者后面涨得非常慢,
或者横盘3/5年?
这个就有得探讨了。

我的观点是,
大方向上,
居于现在这个均价5/6万,
2019-2020年,跌15-25%,均价4.5万,
2021-2022年,回到现在价格,均价5.5万,
2023-2025年,涨20-30%,均价6.5-7万,
也就是5/6年内涨幅不会超越20%左右。

楼市到底多高才算高,也许每个人看法不同。
但我觉得,根本指标,还是房价收入比。
当然,很多人不以为然,

香港房价都比深圳还高50-100%,深圳上涨空间巨大。
——香港,房价一样畸形,但会随时下跌,香港40%左右住公租房,剩下50%的平均收入应在3/4万港币。房价平均10-12万,1:3.5
深圳,踢除低收入者,高收入者到手平均不过1.3-1.5万,房价平均5/6万。1:4
从这个比例上,深圳楼价超越香港。

深圳小学生入学数量全国第一。
——这种指标毫无意义,深圳是最人性化的城市,对外来人口子女入学非常宽松,没有之一。

深圳高收入者还在增加,要超越香港,所以房价也一样。
——这个我觉得这个确实是趋势!
但别忘了,涨快了,扯着蛋!而且,深圳房价再涨50%,就快超越随时下跌的香港房价了。你想的到上涨空间还有20%,还是30%,要是3/5年,甚至6/7年才涨这么多(后面楼市大涨点,中间平稳回调几年,也许6/7年也就涨20/30%),投资回报基本是笑话,当然,自住买房是没有办法的事。

深圳人口多,异常缺地。
——这个是伪命题,人口多,全是低端人口,没有足够接盘能力的人有用吗?
就算有接盘能力,却被限购的人会有用吗?
深圳也有足够的纵深,惠州,东莞都是腹地,香港就几乎没有纵深了。

中国人口这么多,深圳是中国的硅谷,全国人才北上广深高收入者数量巨大。
要是放开限购,北上广深还得暴涨。
——这个不假,问题就在于,这个红利得维持至少10/20年。基于中国人喜欢买房的德性,避免非深圳工作的人购买,这是必然,所以,未来10年内,限购基本不要指望放开,最多放松!直至红利消失。
……
引用有房有家008的发言:
深圳年轻人未来的涨薪水平会高于很多人的预期,特别是很多来深圳创业的一代80后,85后,30-40 岁基本稳定,有些之前抓住机会在深圳买了,有些在老家买了,但是随着时间的推移,很多人卖了老家的房子付深圳的首付,另外,还有一部分随着事业的渐入佳境,家庭收入进入60-100万的行列,都变成了刚需。
此外,90后进入适婚年龄,也进入收入增长期,以及源源不断的高端人才进入,深圳房价会一步一个脚印走高。
引用28楼楼主的发言:
房价收入比。
这个比较难取数值,只能比个大概。

美国一线城市大部分50万一套别墅,收入5000美金。也就是100:1。
香港房价10万,70平,合计700万,收入2万港币,约350:1。

中国不和美国比,发展阶段和地域面积不同,就取中间数。200:1算合理值。

深圳房价5.6万,普通的90平,500万,按上面说得200:1算,收入应2.5万才对。深圳中位数收入才多少?8/9000而已。
就算抛除低收入者,中位数收入估计也就1.5万左右。差不多要7/8年,收入才能涨到2.5万。

所以,我大致认为透支了5-10年。
按每年10%的增长,
引用阳光照进来了的发言:
你怎么知道国家意识到房价透支了5一10年的发展呢,中国的M2还是9%的增长你怎么就说成减缩了呢?
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239楼
2018-12-18 13:23:39 来自Android手机客户端
做好变革阵痛的准备吧!
看看1997年,是如何承受失业痛苦的!
大家做好几年过苦日子的准备吧!

引用中环200的发言:
经济是全球政府,世界人民的大饼。美国越是满地打滚,把饼弄小了,弄没了,反而越利好中国多边主义,利好中国梦,利好近平同志。

现在就是买房。
引用237楼楼主的发言:
你提到的三点,我还是很认同的。
一是灰犀牛。这个利空正在缓解,但由于毛衣战,美国持续打压中国,中国由于劳动力成本高,低端制造业衰退之势,已大局已定,所以,这几头灰犀牛,应是中长期的。很难说2019/2020年就会落地。有,也只是缓解!

二是黑天鹅,这个短期而言,全球一致看衰2019,黑天鹅在哪里,谁也不知道。所以,我们的政策,正在大力防范黑天鹅带来的冲击。
经过这两年的去杆杠,
股市,泡沫基本消除,
债市,风险并不大,有也只是下文提到的地方债问题。
汇市,风险也不大,
楼市,最大泡沫就在房地产,所以我们房地产应不敢贸然再吹泡泡了,至少2019年不敢。

三是强有力的政府和体制。这个体制很大情况下,会强有力避免房价下跌。


其实,对房价利多的,还有一个极其重要因素,就是地方债,和企业债。
2015年,政府默认房价暴涨,就是这个因素,而根本不是什么通胀、收入增加等因素,
目前可能还有40万亿之巨的地方债!这个导致,当前去杆杠,去到一定程度后,这个问题不缓解,还是得拉起房价,靠地方卖地还债。但是,房产税将来就是为了维持地方财政运转的重要财源,所以,会不会在未来某个时候,再次拉高房价,以缓解房产税尚未推出时期,地方债危机的真空期,这个还不好说。观望先,毕竟要看房产税进度,还有后面地方债会不会再次恶化。
引用柏哥的发言:
讨论嘛,不应该预设结果。

不利因素是多,还有明年全球性的衰退,还有五眼联盟等等,你都没列全。没有这些因素空头唱什么呢,这个很正常,这些叫灰犀牛,是看得见的,你我都看得见。

对于执政党,特别是东方大国执政党,最怕的不是灰犀牛,因为调控工具手段太多了,市场的不行就上非市场的,实在不行把你给拘了还不行?改革开放40年,这样的例子还少吗?除非你真的有国外大空头罩着,跑的比国安的车子快。

对于强力调控执政党,最大的风险是看不到的风险,这叫黑天鹅。比如08美国次贷危机,上一秒狂欢,下秒就爆了架不住。但是现在是什么形势?大家相互防着,高杠杆防着,泡沫防着,都不看好明年,这个时候会出现黑天鹅吗?再黑的天鹅都在网络的一片危机言论里给刷白了!

说白了,危机时刻拼的就是国力,拼的就是14亿人排名世界第二体量的市场,拼的就是政策执行。不听话?明年反腐回头看有你好看,这个月政治局会议通稿里,安排的明明白白!
引用235楼楼主的发言:
段子曰:
有个坏消息,即将到来的2019,可能是过去10年来最坏的一年;还有个好消息,2019,有可能是未来10年里最好的一年。

你忽略了一个大因素,未来几年是三个大趋势的叠加区域。
1、制造业注定慢衰退,
2、老美的打压,不会让中国轻松,毛衣战,科技战随之而来……
3、房价实实在在高企,无法承受更大泡沫。
引用柏哥的发言:
我想这段才是楼主的核心观点。洋洋洒洒万言跟帖,真正的结论藏到了第204楼。看楼主的发帖数,是很有诚意跟人讨论的,可这个操作让愿意回复你帖子的人太辛苦了。

跟帖原意不是踢馆,只是觉得楼主很多观点和现实出入太大,一些论据既多多益善,又似是而非,孤立看没毛病,但串联起来跟现实一对比就看不懂了。

今天正好有点时间,先就核心结论跟楼主讨论一下,那就是楼主描绘的均价走势画面太悲观了,总结起来就是2020年的房价回到2015年末(5年白干),2022年房价回到2018年末(4年白干),从2018年到2025年,7年的年均涨幅5%。

这是在描绘一个国家核心经济圈的核心城市,一个国家寄望的未来扩大开放样板经济圈(没有之一),集中核心资源培育的湾区(没有之一),在未来7年的价值体现吗?

这种画面只可能出现在国家经济政策执行出现重大方向性误判,或者是系统性金融风险加剧、泡沫刺破硬着陆的情况。这是一个典型的做空楼市的大空头愿意,而国家房住不炒政策最不愿意看到的波动画面。换言之,你在跟国家意志对抗,说严重了是对赌国运。这种对抗远了参考索罗斯狙击香港汇市,近的可以参考国家今年以来对外汇空头的言论,现实吗?
引用204楼楼主的发言:
楼市曲折向上,这个大方向,基本没有问题。
但是,
楼市会不会深度回调一下,
或者后面涨得非常慢,
或者横盘3/5年?
这个就有得探讨了。

我的观点是,
大方向上,
居于现在这个均价5/6万,
2019-2020年,跌15-25%,均价4.5万,
2021-2022年,回到现在价格,均价5.5万,
2023-2025年,涨20-30%,均价6.5-7万,
也就是5/6年内涨幅不会超越20%左右。

楼市到底多高才算高,也许每个人看法不同。
但我觉得,根本指标,还是房价收入比。
当然,很多人不以为然,

香港房价都比深圳还高50-100%,深圳上涨空间巨大。
——香港,房价一样畸形,但会随时下跌,香港40%左右住公租房,剩下50%的平均收入应在3/4万港币。房价平均10-12万,1:3.5
深圳,踢除低收入者,高收入者到手平均不过1.3-1.5万,房价平均5/6万。1:4
从这个比例上,深圳楼价超越香港。

深圳小学生入学数量全国第一。
——这种指标毫无意义,深圳是最人性化的城市,对外来人口子女入学非常宽松,没有之一。

深圳高收入者还在增加,要超越香港,所以房价也一样。
——这个我觉得这个确实是趋势!
但别忘了,涨快了,扯着蛋!而且,深圳房价再涨50%,就快超越随时下跌的香港房价了。你想的到上涨空间还有20%,还是30%,要是3/5年,甚至6/7年才涨这么多(后面楼市大涨点,中间平稳回调几年,也许6/7年也就涨20/30%),投资回报基本是笑话,当然,自住买房是没有办法的事。

深圳人口多,异常缺地。
——这个是伪命题,人口多,全是低端人口,没有足够接盘能力的人有用吗?
就算有接盘能力,却被限购的人会有用吗?
深圳也有足够的纵深,惠州,东莞都是腹地,香港就几乎没有纵深了。

中国人口这么多,深圳是中国的硅谷,全国人才北上广深高收入者数量巨大。
要是放开限购,北上广深还得暴涨。
——这个不假,问题就在于,这个红利得维持至少10/20年。基于中国人喜欢买房的德性,避免非深圳工作的人购买,这是必然,所以,未来10年内,限购基本不要指望放开,最多放松!直至红利消失。
……
引用有房有家008的发言:
深圳年轻人未来的涨薪水平会高于很多人的预期,特别是很多来深圳创业的一代80后,85后,30-40 岁基本稳定,有些之前抓住机会在深圳买了,有些在老家买了,但是随着时间的推移,很多人卖了老家的房子付深圳的首付,另外,还有一部分随着事业的渐入佳境,家庭收入进入60-100万的行列,都变成了刚需。
此外,90后进入适婚年龄,也进入收入增长期,以及源源不断的高端人才进入,深圳房价会一步一个脚印走高。
引用28楼楼主的发言:
房价收入比。
这个比较难取数值,只能比个大概。

美国一线城市大部分50万一套别墅,收入5000美金。也就是100:1。
香港房价10万,70平,合计700万,收入2万港币,约350:1。

中国不和美国比,发展阶段和地域面积不同,就取中间数。200:1算合理值。

深圳房价5.6万,普通的90平,500万,按上面说得200:1算,收入应2.5万才对。深圳中位数收入才多少?8/9000而已。
就算抛除低收入者,中位数收入估计也就1.5万左右。差不多要7/8年,收入才能涨到2.5万。

所以,我大致认为透支了5-10年。
按每年10%的增长,
引用阳光照进来了的发言:
你怎么知道国家意识到房价透支了5一10年的发展呢,中国的M2还是9%的增长你怎么就说成减缩了呢?
中环200
中环200

积分:-

注册时间:-

238楼
2018-12-18 09:18:47 来自iPhone客户端
经济是全球政府,世界人民的大饼。美国越是满地打滚,把饼弄小了,弄没了,反而越利好中国多边主义,利好中国梦,利好近平同志。

现在就是买房。
引用237楼楼主的发言:
你提到的三点,我还是很认同的。
一是灰犀牛。这个利空正在缓解,但由于毛衣战,美国持续打压中国,中国由于劳动力成本高,低端制造业衰退之势,已大局已定,所以,这几头灰犀牛,应是中长期的。很难说2019/2020年就会落地。有,也只是缓解!

二是黑天鹅,这个短期而言,全球一致看衰2019,黑天鹅在哪里,谁也不知道。所以,我们的政策,正在大力防范黑天鹅带来的冲击。
经过这两年的去杆杠,
股市,泡沫基本消除,
债市,风险并不大,有也只是下文提到的地方债问题。
汇市,风险也不大,
楼市,最大泡沫就在房地产,所以我们房地产应不敢贸然再吹泡泡了,至少2019年不敢。

三是强有力的政府和体制。这个体制很大情况下,会强有力避免房价下跌。


其实,对房价利多的,还有一个极其重要因素,就是地方债,和企业债。
2015年,政府默认房价暴涨,就是这个因素,而根本不是什么通胀、收入增加等因素,
目前可能还有40万亿之巨的地方债!这个导致,当前去杆杠,去到一定程度后,这个问题不缓解,还是得拉起房价,靠地方卖地还债。但是,房产税将来就是为了维持地方财政运转的重要财源,所以,会不会在未来某个时候,再次拉高房价,以缓解房产税尚未推出时期,地方债危机的真空期,这个还不好说。观望先,毕竟要看房产税进度,还有后面地方债会不会再次恶化。
引用柏哥的发言:
讨论嘛,不应该预设结果。

不利因素是多,还有明年全球性的衰退,还有五眼联盟等等,你都没列全。没有这些因素空头唱什么呢,这个很正常,这些叫灰犀牛,是看得见的,你我都看得见。

对于执政党,特别是东方大国执政党,最怕的不是灰犀牛,因为调控工具手段太多了,市场的不行就上非市场的,实在不行把你给拘了还不行?改革开放40年,这样的例子还少吗?除非你真的有国外大空头罩着,跑的比国安的车子快。

对于强力调控执政党,最大的风险是看不到的风险,这叫黑天鹅。比如08美国次贷危机,上一秒狂欢,下秒就爆了架不住。但是现在是什么形势?大家相互防着,高杠杆防着,泡沫防着,都不看好明年,这个时候会出现黑天鹅吗?再黑的天鹅都在网络的一片危机言论里给刷白了!

说白了,危机时刻拼的就是国力,拼的就是14亿人排名世界第二体量的市场,拼的就是政策执行。不听话?明年反腐回头看有你好看,这个月政治局会议通稿里,安排的明明白白!
引用235楼楼主的发言:
段子曰:
有个坏消息,即将到来的2019,可能是过去10年来最坏的一年;还有个好消息,2019,有可能是未来10年里最好的一年。

你忽略了一个大因素,未来几年是三个大趋势的叠加区域。
1、制造业注定慢衰退,
2、老美的打压,不会让中国轻松,毛衣战,科技战随之而来……
3、房价实实在在高企,无法承受更大泡沫。
引用柏哥的发言:
我想这段才是楼主的核心观点。洋洋洒洒万言跟帖,真正的结论藏到了第204楼。看楼主的发帖数,是很有诚意跟人讨论的,可这个操作让愿意回复你帖子的人太辛苦了。

跟帖原意不是踢馆,只是觉得楼主很多观点和现实出入太大,一些论据既多多益善,又似是而非,孤立看没毛病,但串联起来跟现实一对比就看不懂了。

今天正好有点时间,先就核心结论跟楼主讨论一下,那就是楼主描绘的均价走势画面太悲观了,总结起来就是2020年的房价回到2015年末(5年白干),2022年房价回到2018年末(4年白干),从2018年到2025年,7年的年均涨幅5%。

这是在描绘一个国家核心经济圈的核心城市,一个国家寄望的未来扩大开放样板经济圈(没有之一),集中核心资源培育的湾区(没有之一),在未来7年的价值体现吗?

这种画面只可能出现在国家经济政策执行出现重大方向性误判,或者是系统性金融风险加剧、泡沫刺破硬着陆的情况。这是一个典型的做空楼市的大空头愿意,而国家房住不炒政策最不愿意看到的波动画面。换言之,你在跟国家意志对抗,说严重了是对赌国运。这种对抗远了参考索罗斯狙击香港汇市,近的可以参考国家今年以来对外汇空头的言论,现实吗?
引用204楼楼主的发言:
楼市曲折向上,这个大方向,基本没有问题。
但是,
楼市会不会深度回调一下,
或者后面涨得非常慢,
或者横盘3/5年?
这个就有得探讨了。

我的观点是,
大方向上,
居于现在这个均价5/6万,
2019-2020年,跌15-25%,均价4.5万,
2021-2022年,回到现在价格,均价5.5万,
2023-2025年,涨20-30%,均价6.5-7万,
也就是5/6年内涨幅不会超越20%左右。

楼市到底多高才算高,也许每个人看法不同。
但我觉得,根本指标,还是房价收入比。
当然,很多人不以为然,

香港房价都比深圳还高50-100%,深圳上涨空间巨大。
——香港,房价一样畸形,但会随时下跌,香港40%左右住公租房,剩下50%的平均收入应在3/4万港币。房价平均10-12万,1:3.5
深圳,踢除低收入者,高收入者到手平均不过1.3-1.5万,房价平均5/6万。1:4
从这个比例上,深圳楼价超越香港。

深圳小学生入学数量全国第一。
——这种指标毫无意义,深圳是最人性化的城市,对外来人口子女入学非常宽松,没有之一。

深圳高收入者还在增加,要超越香港,所以房价也一样。
——这个我觉得这个确实是趋势!
但别忘了,涨快了,扯着蛋!而且,深圳房价再涨50%,就快超越随时下跌的香港房价了。你想的到上涨空间还有20%,还是30%,要是3/5年,甚至6/7年才涨这么多(后面楼市大涨点,中间平稳回调几年,也许6/7年也就涨20/30%),投资回报基本是笑话,当然,自住买房是没有办法的事。

深圳人口多,异常缺地。
——这个是伪命题,人口多,全是低端人口,没有足够接盘能力的人有用吗?
就算有接盘能力,却被限购的人会有用吗?
深圳也有足够的纵深,惠州,东莞都是腹地,香港就几乎没有纵深了。

中国人口这么多,深圳是中国的硅谷,全国人才北上广深高收入者数量巨大。
要是放开限购,北上广深还得暴涨。
——这个不假,问题就在于,这个红利得维持至少10/20年。基于中国人喜欢买房的德性,避免非深圳工作的人购买,这是必然,所以,未来10年内,限购基本不要指望放开,最多放松!直至红利消失。
……
引用有房有家008的发言:
深圳年轻人未来的涨薪水平会高于很多人的预期,特别是很多来深圳创业的一代80后,85后,30-40 岁基本稳定,有些之前抓住机会在深圳买了,有些在老家买了,但是随着时间的推移,很多人卖了老家的房子付深圳的首付,另外,还有一部分随着事业的渐入佳境,家庭收入进入60-100万的行列,都变成了刚需。
此外,90后进入适婚年龄,也进入收入增长期,以及源源不断的高端人才进入,深圳房价会一步一个脚印走高。
引用28楼楼主的发言:
房价收入比。
这个比较难取数值,只能比个大概。

美国一线城市大部分50万一套别墅,收入5000美金。也就是100:1。
香港房价10万,70平,合计700万,收入2万港币,约350:1。

中国不和美国比,发展阶段和地域面积不同,就取中间数。200:1算合理值。

深圳房价5.6万,普通的90平,500万,按上面说得200:1算,收入应2.5万才对。深圳中位数收入才多少?8/9000而已。
就算抛除低收入者,中位数收入估计也就1.5万左右。差不多要7/8年,收入才能涨到2.5万。

所以,我大致认为透支了5-10年。
按每年10%的增长,
引用阳光照进来了的发言:
你怎么知道国家意识到房价透支了5一10年的发展呢,中国的M2还是9%的增长你怎么就说成减缩了呢?
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237楼
2018-12-18 09:06:27 来自Android手机客户端
你提到的三点,我还是很认同的。
一是灰犀牛。这个利空正在缓解,但由于毛衣战,美国持续打压中国,中国由于劳动力成本高,低端制造业衰退之势,已大局已定,所以,这几头灰犀牛,应是中长期的。很难说2019/2020年就会落地。有,也只是缓解!

二是黑天鹅,这个短期而言,全球一致看衰2019,黑天鹅在哪里,谁也不知道。所以,我们的政策,正在大力防范黑天鹅带来的冲击。
经过这两年的去杆杠,
股市,泡沫基本消除,
债市,风险并不大,有也只是下文提到的地方债问题。
汇市,风险也不大,
楼市,最大泡沫就在房地产,所以我们房地产应不敢贸然再吹泡泡了,至少2019年不敢。

三是强有力的政府和体制。这个体制很大情况下,会强有力避免房价下跌。


其实,对房价利多的,还有一个极其重要因素,就是地方债,和企业债。
2015年,政府默认房价暴涨,就是这个因素,而根本不是什么通胀、收入增加等因素,
目前可能还有40万亿之巨的地方债!这个导致,当前去杆杠,去到一定程度后,这个问题不缓解,还是得拉起房价,靠地方卖地还债。但是,房产税将来就是为了维持地方财政运转的重要财源,所以,会不会在未来某个时候,再次拉高房价,以缓解房产税尚未推出时期,地方债危机的真空期,这个还不好说。观望先,毕竟要看房产税进度,还有后面地方债会不会再次恶化。
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讨论嘛,不应该预设结果。

不利因素是多,还有明年全球性的衰退,还有五眼联盟等等,你都没列全。没有这些因素空头唱什么呢,这个很正常,这些叫灰犀牛,是看得见的,你我都看得见。

对于执政党,特别是东方大国执政党,最怕的不是灰犀牛,因为调控工具手段太多了,市场的不行就上非市场的,实在不行把你给拘了还不行?改革开放40年,这样的例子还少吗?除非你真的有国外大空头罩着,跑的比国安的车子快。

对于强力调控执政党,最大的风险是看不到的风险,这叫黑天鹅。比如08美国次贷危机,上一秒狂欢,下秒就爆了架不住。但是现在是什么形势?大家相互防着,高杠杆防着,泡沫防着,都不看好明年,这个时候会出现黑天鹅吗?再黑的天鹅都在网络的一片危机言论里给刷白了!

说白了,危机时刻拼的就是国力,拼的就是14亿人排名世界第二体量的市场,拼的就是政策执行。不听话?明年反腐回头看有你好看,这个月政治局会议通稿里,安排的明明白白!
引用235楼楼主的发言:
段子曰:
有个坏消息,即将到来的2019,可能是过去10年来最坏的一年;还有个好消息,2019,有可能是未来10年里最好的一年。

你忽略了一个大因素,未来几年是三个大趋势的叠加区域。
1、制造业注定慢衰退,
2、老美的打压,不会让中国轻松,毛衣战,科技战随之而来……
3、房价实实在在高企,无法承受更大泡沫。
引用柏哥的发言:
我想这段才是楼主的核心观点。洋洋洒洒万言跟帖,真正的结论藏到了第204楼。看楼主的发帖数,是很有诚意跟人讨论的,可这个操作让愿意回复你帖子的人太辛苦了。

跟帖原意不是踢馆,只是觉得楼主很多观点和现实出入太大,一些论据既多多益善,又似是而非,孤立看没毛病,但串联起来跟现实一对比就看不懂了。

今天正好有点时间,先就核心结论跟楼主讨论一下,那就是楼主描绘的均价走势画面太悲观了,总结起来就是2020年的房价回到2015年末(5年白干),2022年房价回到2018年末(4年白干),从2018年到2025年,7年的年均涨幅5%。

这是在描绘一个国家核心经济圈的核心城市,一个国家寄望的未来扩大开放样板经济圈(没有之一),集中核心资源培育的湾区(没有之一),在未来7年的价值体现吗?

这种画面只可能出现在国家经济政策执行出现重大方向性误判,或者是系统性金融风险加剧、泡沫刺破硬着陆的情况。这是一个典型的做空楼市的大空头愿意,而国家房住不炒政策最不愿意看到的波动画面。换言之,你在跟国家意志对抗,说严重了是对赌国运。这种对抗远了参考索罗斯狙击香港汇市,近的可以参考国家今年以来对外汇空头的言论,现实吗?
引用204楼楼主的发言:
楼市曲折向上,这个大方向,基本没有问题。
但是,
楼市会不会深度回调一下,
或者后面涨得非常慢,
或者横盘3/5年?
这个就有得探讨了。

我的观点是,
大方向上,
居于现在这个均价5/6万,
2019-2020年,跌15-25%,均价4.5万,
2021-2022年,回到现在价格,均价5.5万,
2023-2025年,涨20-30%,均价6.5-7万,
也就是5/6年内涨幅不会超越20%左右。

楼市到底多高才算高,也许每个人看法不同。
但我觉得,根本指标,还是房价收入比。
当然,很多人不以为然,

香港房价都比深圳还高50-100%,深圳上涨空间巨大。
——香港,房价一样畸形,但会随时下跌,香港40%左右住公租房,剩下50%的平均收入应在3/4万港币。房价平均10-12万,1:3.5
深圳,踢除低收入者,高收入者到手平均不过1.3-1.5万,房价平均5/6万。1:4
从这个比例上,深圳楼价超越香港。

深圳小学生入学数量全国第一。
——这种指标毫无意义,深圳是最人性化的城市,对外来人口子女入学非常宽松,没有之一。

深圳高收入者还在增加,要超越香港,所以房价也一样。
——这个我觉得这个确实是趋势!
但别忘了,涨快了,扯着蛋!而且,深圳房价再涨50%,就快超越随时下跌的香港房价了。你想的到上涨空间还有20%,还是30%,要是3/5年,甚至6/7年才涨这么多(后面楼市大涨点,中间平稳回调几年,也许6/7年也就涨20/30%),投资回报基本是笑话,当然,自住买房是没有办法的事。

深圳人口多,异常缺地。
——这个是伪命题,人口多,全是低端人口,没有足够接盘能力的人有用吗?
就算有接盘能力,却被限购的人会有用吗?
深圳也有足够的纵深,惠州,东莞都是腹地,香港就几乎没有纵深了。

中国人口这么多,深圳是中国的硅谷,全国人才北上广深高收入者数量巨大。
要是放开限购,北上广深还得暴涨。
——这个不假,问题就在于,这个红利得维持至少10/20年。基于中国人喜欢买房的德性,避免非深圳工作的人购买,这是必然,所以,未来10年内,限购基本不要指望放开,最多放松!直至红利消失。
……
引用有房有家008的发言:
深圳年轻人未来的涨薪水平会高于很多人的预期,特别是很多来深圳创业的一代80后,85后,30-40 岁基本稳定,有些之前抓住机会在深圳买了,有些在老家买了,但是随着时间的推移,很多人卖了老家的房子付深圳的首付,另外,还有一部分随着事业的渐入佳境,家庭收入进入60-100万的行列,都变成了刚需。
此外,90后进入适婚年龄,也进入收入增长期,以及源源不断的高端人才进入,深圳房价会一步一个脚印走高。
引用28楼楼主的发言:
房价收入比。
这个比较难取数值,只能比个大概。

美国一线城市大部分50万一套别墅,收入5000美金。也就是100:1。
香港房价10万,70平,合计700万,收入2万港币,约350:1。

中国不和美国比,发展阶段和地域面积不同,就取中间数。200:1算合理值。

深圳房价5.6万,普通的90平,500万,按上面说得200:1算,收入应2.5万才对。深圳中位数收入才多少?8/9000而已。
就算抛除低收入者,中位数收入估计也就1.5万左右。差不多要7/8年,收入才能涨到2.5万。

所以,我大致认为透支了5-10年。
按每年10%的增长,
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你怎么知道国家意识到房价透支了5一10年的发展呢,中国的M2还是9%的增长你怎么就说成减缩了呢?
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2018-12-17 18:34:48 来自iPhone客户端
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不利因素是多,还有明年全球性的衰退,还有五眼联盟等等,你都没列全。没有这些因素空头唱什么呢,这个很正常,这些叫灰犀牛,是看得见的,你我都看得见。

对于执政党,特别是东方大国执政党,最怕的不是灰犀牛,因为调控工具手段太多了,市场的不行就上非市场的,实在不行把你给拘了还不行?改革开放40年,这样的例子还少吗?除非你真的有国外大空头罩着,跑的比国安的车子快。

对于强力调控执政党,最大的风险是看不到的风险,这叫黑天鹅。比如08美国次贷危机,上一秒狂欢,下秒就爆了架不住。但是现在是什么形势?大家相互防着,高杠杆防着,泡沫防着,都不看好明年,这个时候会出现黑天鹅吗?再黑的天鹅都在网络的一片危机言论里给刷白了!

说白了,危机时刻拼的就是国力,拼的就是14亿人排名世界第二体量的市场,拼的就是政策执行。不听话?明年反腐回头看有你好看,这个月政治局会议通稿里,安排的明明白白!
引用235楼楼主的发言:
段子曰:
有个坏消息,即将到来的2019,可能是过去10年来最坏的一年;还有个好消息,2019,有可能是未来10年里最好的一年。

你忽略了一个大因素,未来几年是三个大趋势的叠加区域。
1、制造业注定慢衰退,
2、老美的打压,不会让中国轻松,毛衣战,科技战随之而来……
3、房价实实在在高企,无法承受更大泡沫。
引用柏哥的发言:
我想这段才是楼主的核心观点。洋洋洒洒万言跟帖,真正的结论藏到了第204楼。看楼主的发帖数,是很有诚意跟人讨论的,可这个操作让愿意回复你帖子的人太辛苦了。

跟帖原意不是踢馆,只是觉得楼主很多观点和现实出入太大,一些论据既多多益善,又似是而非,孤立看没毛病,但串联起来跟现实一对比就看不懂了。

今天正好有点时间,先就核心结论跟楼主讨论一下,那就是楼主描绘的均价走势画面太悲观了,总结起来就是2020年的房价回到2015年末(5年白干),2022年房价回到2018年末(4年白干),从2018年到2025年,7年的年均涨幅5%。

这是在描绘一个国家核心经济圈的核心城市,一个国家寄望的未来扩大开放样板经济圈(没有之一),集中核心资源培育的湾区(没有之一),在未来7年的价值体现吗?

这种画面只可能出现在国家经济政策执行出现重大方向性误判,或者是系统性金融风险加剧、泡沫刺破硬着陆的情况。这是一个典型的做空楼市的大空头愿意,而国家房住不炒政策最不愿意看到的波动画面。换言之,你在跟国家意志对抗,说严重了是对赌国运。这种对抗远了参考索罗斯狙击香港汇市,近的可以参考国家今年以来对外汇空头的言论,现实吗?
引用204楼楼主的发言:
楼市曲折向上,这个大方向,基本没有问题。
但是,
楼市会不会深度回调一下,
或者后面涨得非常慢,
或者横盘3/5年?
这个就有得探讨了。

我的观点是,
大方向上,
居于现在这个均价5/6万,
2019-2020年,跌15-25%,均价4.5万,
2021-2022年,回到现在价格,均价5.5万,
2023-2025年,涨20-30%,均价6.5-7万,
也就是5/6年内涨幅不会超越20%左右。

楼市到底多高才算高,也许每个人看法不同。
但我觉得,根本指标,还是房价收入比。
当然,很多人不以为然,

香港房价都比深圳还高50-100%,深圳上涨空间巨大。
——香港,房价一样畸形,但会随时下跌,香港40%左右住公租房,剩下50%的平均收入应在3/4万港币。房价平均10-12万,1:3.5
深圳,踢除低收入者,高收入者到手平均不过1.3-1.5万,房价平均5/6万。1:4
从这个比例上,深圳楼价超越香港。

深圳小学生入学数量全国第一。
——这种指标毫无意义,深圳是最人性化的城市,对外来人口子女入学非常宽松,没有之一。

深圳高收入者还在增加,要超越香港,所以房价也一样。
——这个我觉得这个确实是趋势!
但别忘了,涨快了,扯着蛋!而且,深圳房价再涨50%,就快超越随时下跌的香港房价了。你想的到上涨空间还有20%,还是30%,要是3/5年,甚至6/7年才涨这么多(后面楼市大涨点,中间平稳回调几年,也许6/7年也就涨20/30%),投资回报基本是笑话,当然,自住买房是没有办法的事。

深圳人口多,异常缺地。
——这个是伪命题,人口多,全是低端人口,没有足够接盘能力的人有用吗?
就算有接盘能力,却被限购的人会有用吗?
深圳也有足够的纵深,惠州,东莞都是腹地,香港就几乎没有纵深了。

中国人口这么多,深圳是中国的硅谷,全国人才北上广深高收入者数量巨大。
要是放开限购,北上广深还得暴涨。
——这个不假,问题就在于,这个红利得维持至少10/20年。基于中国人喜欢买房的德性,避免非深圳工作的人购买,这是必然,所以,未来10年内,限购基本不要指望放开,最多放松!直至红利消失。
……
引用有房有家008的发言:
深圳年轻人未来的涨薪水平会高于很多人的预期,特别是很多来深圳创业的一代80后,85后,30-40 岁基本稳定,有些之前抓住机会在深圳买了,有些在老家买了,但是随着时间的推移,很多人卖了老家的房子付深圳的首付,另外,还有一部分随着事业的渐入佳境,家庭收入进入60-100万的行列,都变成了刚需。
此外,90后进入适婚年龄,也进入收入增长期,以及源源不断的高端人才进入,深圳房价会一步一个脚印走高。
引用28楼楼主的发言:
房价收入比。
这个比较难取数值,只能比个大概。

美国一线城市大部分50万一套别墅,收入5000美金。也就是100:1。
香港房价10万,70平,合计700万,收入2万港币,约350:1。

中国不和美国比,发展阶段和地域面积不同,就取中间数。200:1算合理值。

深圳房价5.6万,普通的90平,500万,按上面说得200:1算,收入应2.5万才对。深圳中位数收入才多少?8/9000而已。
就算抛除低收入者,中位数收入估计也就1.5万左右。差不多要7/8年,收入才能涨到2.5万。

所以,我大致认为透支了5-10年。
按每年10%的增长,
引用阳光照进来了的发言:
你怎么知道国家意识到房价透支了5一10年的发展呢,中国的M2还是9%的增长你怎么就说成减缩了呢?
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2018-12-17 18:07:14 来自Android手机客户端
段子曰:
有个坏消息,即将到来的2019,可能是过去10年来最坏的一年;还有个好消息,2019,有可能是未来10年里最好的一年。

你忽略了一个大因素,未来几年是三个大趋势的叠加区域。
1、制造业注定慢衰退,
2、老美的打压,不会让中国轻松,毛衣战,科技战随之而来……
3、房价实实在在高企,无法承受更大泡沫。
引用柏哥的发言:
我想这段才是楼主的核心观点。洋洋洒洒万言跟帖,真正的结论藏到了第204楼。看楼主的发帖数,是很有诚意跟人讨论的,可这个操作让愿意回复你帖子的人太辛苦了。

跟帖原意不是踢馆,只是觉得楼主很多观点和现实出入太大,一些论据既多多益善,又似是而非,孤立看没毛病,但串联起来跟现实一对比就看不懂了。

今天正好有点时间,先就核心结论跟楼主讨论一下,那就是楼主描绘的均价走势画面太悲观了,总结起来就是2020年的房价回到2015年末(5年白干),2022年房价回到2018年末(4年白干),从2018年到2025年,7年的年均涨幅5%。

这是在描绘一个国家核心经济圈的核心城市,一个国家寄望的未来扩大开放样板经济圈(没有之一),集中核心资源培育的湾区(没有之一),在未来7年的价值体现吗?

这种画面只可能出现在国家经济政策执行出现重大方向性误判,或者是系统性金融风险加剧、泡沫刺破硬着陆的情况。这是一个典型的做空楼市的大空头愿意,而国家房住不炒政策最不愿意看到的波动画面。换言之,你在跟国家意志对抗,说严重了是对赌国运。这种对抗远了参考索罗斯狙击香港汇市,近的可以参考国家今年以来对外汇空头的言论,现实吗?
引用204楼楼主的发言:
楼市曲折向上,这个大方向,基本没有问题。
但是,
楼市会不会深度回调一下,
或者后面涨得非常慢,
或者横盘3/5年?
这个就有得探讨了。

我的观点是,
大方向上,
居于现在这个均价5/6万,
2019-2020年,跌15-25%,均价4.5万,
2021-2022年,回到现在价格,均价5.5万,
2023-2025年,涨20-30%,均价6.5-7万,
也就是5/6年内涨幅不会超越20%左右。

楼市到底多高才算高,也许每个人看法不同。
但我觉得,根本指标,还是房价收入比。
当然,很多人不以为然,

香港房价都比深圳还高50-100%,深圳上涨空间巨大。
——香港,房价一样畸形,但会随时下跌,香港40%左右住公租房,剩下50%的平均收入应在3/4万港币。房价平均10-12万,1:3.5
深圳,踢除低收入者,高收入者到手平均不过1.3-1.5万,房价平均5/6万。1:4
从这个比例上,深圳楼价超越香港。

深圳小学生入学数量全国第一。
——这种指标毫无意义,深圳是最人性化的城市,对外来人口子女入学非常宽松,没有之一。

深圳高收入者还在增加,要超越香港,所以房价也一样。
——这个我觉得这个确实是趋势!
但别忘了,涨快了,扯着蛋!而且,深圳房价再涨50%,就快超越随时下跌的香港房价了。你想的到上涨空间还有20%,还是30%,要是3/5年,甚至6/7年才涨这么多(后面楼市大涨点,中间平稳回调几年,也许6/7年也就涨20/30%),投资回报基本是笑话,当然,自住买房是没有办法的事。

深圳人口多,异常缺地。
——这个是伪命题,人口多,全是低端人口,没有足够接盘能力的人有用吗?
就算有接盘能力,却被限购的人会有用吗?
深圳也有足够的纵深,惠州,东莞都是腹地,香港就几乎没有纵深了。

中国人口这么多,深圳是中国的硅谷,全国人才北上广深高收入者数量巨大。
要是放开限购,北上广深还得暴涨。
——这个不假,问题就在于,这个红利得维持至少10/20年。基于中国人喜欢买房的德性,避免非深圳工作的人购买,这是必然,所以,未来10年内,限购基本不要指望放开,最多放松!直至红利消失。
……
引用有房有家008的发言:
深圳年轻人未来的涨薪水平会高于很多人的预期,特别是很多来深圳创业的一代80后,85后,30-40 岁基本稳定,有些之前抓住机会在深圳买了,有些在老家买了,但是随着时间的推移,很多人卖了老家的房子付深圳的首付,另外,还有一部分随着事业的渐入佳境,家庭收入进入60-100万的行列,都变成了刚需。
此外,90后进入适婚年龄,也进入收入增长期,以及源源不断的高端人才进入,深圳房价会一步一个脚印走高。
引用28楼楼主的发言:
房价收入比。
这个比较难取数值,只能比个大概。

美国一线城市大部分50万一套别墅,收入5000美金。也就是100:1。
香港房价10万,70平,合计700万,收入2万港币,约350:1。

中国不和美国比,发展阶段和地域面积不同,就取中间数。200:1算合理值。

深圳房价5.6万,普通的90平,500万,按上面说得200:1算,收入应2.5万才对。深圳中位数收入才多少?8/9000而已。
就算抛除低收入者,中位数收入估计也就1.5万左右。差不多要7/8年,收入才能涨到2.5万。

所以,我大致认为透支了5-10年。
按每年10%的增长,
引用阳光照进来了的发言:
你怎么知道国家意识到房价透支了5一10年的发展呢,中国的M2还是9%的增长你怎么就说成减缩了呢?
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234楼
2018-12-17 11:37:06 来自Android手机客户端
房产税,更大的是心理作用。
主要考虑的是,经济下行,房价下跌。然后,为了救经济,维持稳定,可能又会某种程度的量化宽松。本来这个量化宽松预期,要引起房价暴涨!
但由于房价虽跌了,还是仍然偏高,加上本身要推房产税了,所以,也不会涨很多。

所以,我觉得, 5/6年后,房价不会比现在高多,20/30%的样子。
引用思维think的发言:
房产税推出后的房价走势又是如何呢?你的预测中在两年跌了20左右个点后,深圳房价回升。而这个时间点大概率是会有房产税的推出。是否你认为房产税会推高房价,或者是你之前没有考虑房产税的影响
引用232楼楼主的发言:
我的理解是,
房产税推出时间,上面还是比较谨慎的。
如果在房价高位推出,还是蛮担心房地产冲击过大!
所以,必要让房价略为跌一跌,去除一部分泡沫。
然后借机推出。

所以,目前的楼市调整,就是为房产税让条路出来。
今天又在吹风,明年房产税立法,

这种状态,就像前几年放开计划生育一样,时不时发些新闻,吹吹风,让大家慢慢接受房产税这个观念。
引用思维think的发言:
对于未来两三年可能推出的房产税对房价的影响,你怎么看
引用68楼楼主的发言:
楼市曲折向上,这个大方向,基本没有问题。
但是,
楼市会不会深度回调一下,
或者后面涨得非常慢,
或者横盘3/5年?
这个就有得探讨了。

我的观点是,
大方向上,
居于现在这个均价5/6万,
2019-2020年,跌15-25%,均价4.5万,
2021-2022年,回到现在价格,均价5.5万,
2023-2025年,涨20-30%,均价6.5-7万,
也就是5/6年内涨幅不会超越20%左右。

楼市到底多高才算高,也许每个人看法不同。
但我觉得,根本指标,还是房价收入比。
当然,很多人不以为然,

香港房价都比深圳还高50-100%,深圳上涨空间巨大。
——香港,房价一样畸形,但会随时下跌,香港40%左右住公租房,剩下50%的平均收入应在3/4万港币。房价平均10-12万,1:3.5
深圳,踢除低收入者,高收入者到手平均不过1.3-1.5万,房价平均5/6万。1:4
从这个比例上,深圳楼价超越香港。

深圳小学生入学数量全国第一。
——这种指标毫无意义,深圳是最人性化的城市,对外来人口子女入学非常宽松,没有之一。

深圳高收入者还在增加,要超越香港,所以房价也一样。
——这个我觉得这个确实是趋势!
但别忘了,涨快了,扯着蛋!而且,深圳房价再涨50%,就快超越随时下跌的香港房价了。你想的到上涨空间还有20%,还是30%,要是3/5年,甚至6/7年才涨这么多(后面楼市大涨点,中间平稳回调几年,也许6/7年也就涨20/30%),投资回报基本是笑话,当然,自住买房是没有办法的事。

深圳人口多,异常缺地。
——这个是伪命题,人口多,全是低端人口,没有足够接盘能力的人有用吗?
就算有接盘能力,却被限购的人会有用吗?
深圳也有足够的纵深,惠州,东莞都是腹地,香港就几乎没有纵深了。

中国人口这么多,深圳是中国的硅谷,全国人才北上广深高收入者数量巨大。
要是放开限购,北上广深还得暴涨。
——这个不假,问题就在于,这个红利得维持至少10/20年。基于中国人喜欢买房的德性,避免非深圳工作的人购买,这是必然,所以,未来10年内,限购基本不要指望放开,最多放松!直至红利消失。
……
引用有房有家008的发言:
深圳年轻人未来的涨薪水平会高于很多人的预期,特别是很多来深圳创业的一代80后,85后,30-40 岁基本稳定,有些之前抓住机会在深圳买了,有些在老家买了,但是随着时间的推移,很多人卖了老家的房子付深圳的首付,另外,还有一部分随着事业的渐入佳境,家庭收入进入60-100万的行列,都变成了刚需。
此外,90后进入适婚年龄,也进入收入增长期,以及源源不断的高端人才进入,深圳房价会一步一个脚印走高。
引用28楼楼主的发言:
房价收入比。
这个比较难取数值,只能比个大概。

美国一线城市大部分50万一套别墅,收入5000美金。也就是100:1。
香港房价10万,70平,合计700万,收入2万港币,约350:1。

中国不和美国比,发展阶段和地域面积不同,就取中间数。200:1算合理值。

深圳房价5.6万,普通的90平,500万,按上面说得200:1算,收入应2.5万才对。深圳中位数收入才多少?8/9000而已。
就算抛除低收入者,中位数收入估计也就1.5万左右。差不多要7/8年,收入才能涨到2.5万。

所以,我大致认为透支了5-10年。
按每年10%的增长,
引用阳光照进来了的发言:
你怎么知道国家意识到房价透支了5一10年的发展呢,中国的M2还是9%的增长你怎么就说成减缩了呢?
思维think
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233楼
2018-12-17 11:32:20 来自iPhone客户端
房产税推出后的房价走势又是如何呢?你的预测中在两年跌了20左右个点后,深圳房价回升。而这个时间点大概率是会有房产税的推出。是否你认为房产税会推高房价,或者是你之前没有考虑房产税的影响
引用232楼楼主的发言:
我的理解是,
房产税推出时间,上面还是比较谨慎的。
如果在房价高位推出,还是蛮担心房地产冲击过大!
所以,必要让房价略为跌一跌,去除一部分泡沫。
然后借机推出。

所以,目前的楼市调整,就是为房产税让条路出来。
今天又在吹风,明年房产税立法,

这种状态,就像前几年放开计划生育一样,时不时发些新闻,吹吹风,让大家慢慢接受房产税这个观念。
引用思维think的发言:
对于未来两三年可能推出的房产税对房价的影响,你怎么看
引用68楼楼主的发言:
楼市曲折向上,这个大方向,基本没有问题。
但是,
楼市会不会深度回调一下,
或者后面涨得非常慢,
或者横盘3/5年?
这个就有得探讨了。

我的观点是,
大方向上,
居于现在这个均价5/6万,
2019-2020年,跌15-25%,均价4.5万,
2021-2022年,回到现在价格,均价5.5万,
2023-2025年,涨20-30%,均价6.5-7万,
也就是5/6年内涨幅不会超越20%左右。

楼市到底多高才算高,也许每个人看法不同。
但我觉得,根本指标,还是房价收入比。
当然,很多人不以为然,

香港房价都比深圳还高50-100%,深圳上涨空间巨大。
——香港,房价一样畸形,但会随时下跌,香港40%左右住公租房,剩下50%的平均收入应在3/4万港币。房价平均10-12万,1:3.5
深圳,踢除低收入者,高收入者到手平均不过1.3-1.5万,房价平均5/6万。1:4
从这个比例上,深圳楼价超越香港。

深圳小学生入学数量全国第一。
——这种指标毫无意义,深圳是最人性化的城市,对外来人口子女入学非常宽松,没有之一。

深圳高收入者还在增加,要超越香港,所以房价也一样。
——这个我觉得这个确实是趋势!
但别忘了,涨快了,扯着蛋!而且,深圳房价再涨50%,就快超越随时下跌的香港房价了。你想的到上涨空间还有20%,还是30%,要是3/5年,甚至6/7年才涨这么多(后面楼市大涨点,中间平稳回调几年,也许6/7年也就涨20/30%),投资回报基本是笑话,当然,自住买房是没有办法的事。

深圳人口多,异常缺地。
——这个是伪命题,人口多,全是低端人口,没有足够接盘能力的人有用吗?
就算有接盘能力,却被限购的人会有用吗?
深圳也有足够的纵深,惠州,东莞都是腹地,香港就几乎没有纵深了。

中国人口这么多,深圳是中国的硅谷,全国人才北上广深高收入者数量巨大。
要是放开限购,北上广深还得暴涨。
——这个不假,问题就在于,这个红利得维持至少10/20年。基于中国人喜欢买房的德性,避免非深圳工作的人购买,这是必然,所以,未来10年内,限购基本不要指望放开,最多放松!直至红利消失。
……
引用有房有家008的发言:
深圳年轻人未来的涨薪水平会高于很多人的预期,特别是很多来深圳创业的一代80后,85后,30-40 岁基本稳定,有些之前抓住机会在深圳买了,有些在老家买了,但是随着时间的推移,很多人卖了老家的房子付深圳的首付,另外,还有一部分随着事业的渐入佳境,家庭收入进入60-100万的行列,都变成了刚需。
此外,90后进入适婚年龄,也进入收入增长期,以及源源不断的高端人才进入,深圳房价会一步一个脚印走高。
引用28楼楼主的发言:
房价收入比。
这个比较难取数值,只能比个大概。

美国一线城市大部分50万一套别墅,收入5000美金。也就是100:1。
香港房价10万,70平,合计700万,收入2万港币,约350:1。

中国不和美国比,发展阶段和地域面积不同,就取中间数。200:1算合理值。

深圳房价5.6万,普通的90平,500万,按上面说得200:1算,收入应2.5万才对。深圳中位数收入才多少?8/9000而已。
就算抛除低收入者,中位数收入估计也就1.5万左右。差不多要7/8年,收入才能涨到2.5万。

所以,我大致认为透支了5-10年。
按每年10%的增长,
引用阳光照进来了的发言:
你怎么知道国家意识到房价透支了5一10年的发展呢,中国的M2还是9%的增长你怎么就说成减缩了呢?
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2018-12-17 10:39:41 来自Android手机客户端
我的理解是,
房产税推出时间,上面还是比较谨慎的。
如果在房价高位推出,还是蛮担心房地产冲击过大!
所以,必要让房价略为跌一跌,去除一部分泡沫。
然后借机推出。

所以,目前的楼市调整,就是为房产税让条路出来。
今天又在吹风,明年房产税立法,

这种状态,就像前几年放开计划生育一样,时不时发些新闻,吹吹风,让大家慢慢接受房产税这个观念。
引用思维think的发言:
对于未来两三年可能推出的房产税对房价的影响,你怎么看
引用68楼楼主的发言:
楼市曲折向上,这个大方向,基本没有问题。
但是,
楼市会不会深度回调一下,
或者后面涨得非常慢,
或者横盘3/5年?
这个就有得探讨了。

我的观点是,
大方向上,
居于现在这个均价5/6万,
2019-2020年,跌15-25%,均价4.5万,
2021-2022年,回到现在价格,均价5.5万,
2023-2025年,涨20-30%,均价6.5-7万,
也就是5/6年内涨幅不会超越20%左右。

楼市到底多高才算高,也许每个人看法不同。
但我觉得,根本指标,还是房价收入比。
当然,很多人不以为然,

香港房价都比深圳还高50-100%,深圳上涨空间巨大。
——香港,房价一样畸形,但会随时下跌,香港40%左右住公租房,剩下50%的平均收入应在3/4万港币。房价平均10-12万,1:3.5
深圳,踢除低收入者,高收入者到手平均不过1.3-1.5万,房价平均5/6万。1:4
从这个比例上,深圳楼价超越香港。

深圳小学生入学数量全国第一。
——这种指标毫无意义,深圳是最人性化的城市,对外来人口子女入学非常宽松,没有之一。

深圳高收入者还在增加,要超越香港,所以房价也一样。
——这个我觉得这个确实是趋势!
但别忘了,涨快了,扯着蛋!而且,深圳房价再涨50%,就快超越随时下跌的香港房价了。你想的到上涨空间还有20%,还是30%,要是3/5年,甚至6/7年才涨这么多(后面楼市大涨点,中间平稳回调几年,也许6/7年也就涨20/30%),投资回报基本是笑话,当然,自住买房是没有办法的事。

深圳人口多,异常缺地。
——这个是伪命题,人口多,全是低端人口,没有足够接盘能力的人有用吗?
就算有接盘能力,却被限购的人会有用吗?
深圳也有足够的纵深,惠州,东莞都是腹地,香港就几乎没有纵深了。

中国人口这么多,深圳是中国的硅谷,全国人才北上广深高收入者数量巨大。
要是放开限购,北上广深还得暴涨。
——这个不假,问题就在于,这个红利得维持至少10/20年。基于中国人喜欢买房的德性,避免非深圳工作的人购买,这是必然,所以,未来10年内,限购基本不要指望放开,最多放松!直至红利消失。
……
引用有房有家008的发言:
深圳年轻人未来的涨薪水平会高于很多人的预期,特别是很多来深圳创业的一代80后,85后,30-40 岁基本稳定,有些之前抓住机会在深圳买了,有些在老家买了,但是随着时间的推移,很多人卖了老家的房子付深圳的首付,另外,还有一部分随着事业的渐入佳境,家庭收入进入60-100万的行列,都变成了刚需。
此外,90后进入适婚年龄,也进入收入增长期,以及源源不断的高端人才进入,深圳房价会一步一个脚印走高。
引用28楼楼主的发言:
房价收入比。
这个比较难取数值,只能比个大概。

美国一线城市大部分50万一套别墅,收入5000美金。也就是100:1。
香港房价10万,70平,合计700万,收入2万港币,约350:1。

中国不和美国比,发展阶段和地域面积不同,就取中间数。200:1算合理值。

深圳房价5.6万,普通的90平,500万,按上面说得200:1算,收入应2.5万才对。深圳中位数收入才多少?8/9000而已。
就算抛除低收入者,中位数收入估计也就1.5万左右。差不多要7/8年,收入才能涨到2.5万。

所以,我大致认为透支了5-10年。
按每年10%的增长,
引用阳光照进来了的发言:
你怎么知道国家意识到房价透支了5一10年的发展呢,中国的M2还是9%的增长你怎么就说成减缩了呢?
柏哥
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231楼
2018-12-16 15:01:46 来自iPhone客户端
我想这段才是楼主的核心观点。洋洋洒洒万言跟帖,真正的结论藏到了第204楼。看楼主的发帖数,是很有诚意跟人讨论的,可这个操作让愿意回复你帖子的人太辛苦了。

跟帖原意不是踢馆,只是觉得楼主很多观点和现实出入太大,一些论据既多多益善,又似是而非,孤立看没毛病,但串联起来跟现实一对比就看不懂了。

今天正好有点时间,先就核心结论跟楼主讨论一下,那就是楼主描绘的均价走势画面太悲观了,总结起来就是2020年的房价回到2015年末(5年白干),2022年房价回到2018年末(4年白干),从2018年到2025年,7年的年均涨幅5%。

这是在描绘一个国家核心经济圈的核心城市,一个国家寄望的未来扩大开放样板经济圈(没有之一),集中核心资源培育的湾区(没有之一),在未来7年的价值体现吗?

这种画面只可能出现在国家经济政策执行出现重大方向性误判,或者是系统性金融风险加剧、泡沫刺破硬着陆的情况。这是一个典型的做空楼市的大空头愿意,而国家房住不炒政策最不愿意看到的波动画面。换言之,你在跟国家意志对抗,说严重了是对赌国运。这种对抗远了参考索罗斯狙击香港汇市,近的可以参考国家今年以来对外汇空头的言论,现实吗?
引用204楼楼主的发言:
楼市曲折向上,这个大方向,基本没有问题。
但是,
楼市会不会深度回调一下,
或者后面涨得非常慢,
或者横盘3/5年?
这个就有得探讨了。

我的观点是,
大方向上,
居于现在这个均价5/6万,
2019-2020年,跌15-25%,均价4.5万,
2021-2022年,回到现在价格,均价5.5万,
2023-2025年,涨20-30%,均价6.5-7万,
也就是5/6年内涨幅不会超越20%左右。

楼市到底多高才算高,也许每个人看法不同。
但我觉得,根本指标,还是房价收入比。
当然,很多人不以为然,

香港房价都比深圳还高50-100%,深圳上涨空间巨大。
——香港,房价一样畸形,但会随时下跌,香港40%左右住公租房,剩下50%的平均收入应在3/4万港币。房价平均10-12万,1:3.5
深圳,踢除低收入者,高收入者到手平均不过1.3-1.5万,房价平均5/6万。1:4
从这个比例上,深圳楼价超越香港。

深圳小学生入学数量全国第一。
——这种指标毫无意义,深圳是最人性化的城市,对外来人口子女入学非常宽松,没有之一。

深圳高收入者还在增加,要超越香港,所以房价也一样。
——这个我觉得这个确实是趋势!
但别忘了,涨快了,扯着蛋!而且,深圳房价再涨50%,就快超越随时下跌的香港房价了。你想的到上涨空间还有20%,还是30%,要是3/5年,甚至6/7年才涨这么多(后面楼市大涨点,中间平稳回调几年,也许6/7年也就涨20/30%),投资回报基本是笑话,当然,自住买房是没有办法的事。

深圳人口多,异常缺地。
——这个是伪命题,人口多,全是低端人口,没有足够接盘能力的人有用吗?
就算有接盘能力,却被限购的人会有用吗?
深圳也有足够的纵深,惠州,东莞都是腹地,香港就几乎没有纵深了。

中国人口这么多,深圳是中国的硅谷,全国人才北上广深高收入者数量巨大。
要是放开限购,北上广深还得暴涨。
——这个不假,问题就在于,这个红利得维持至少10/20年。基于中国人喜欢买房的德性,避免非深圳工作的人购买,这是必然,所以,未来10年内,限购基本不要指望放开,最多放松!直至红利消失。
……
引用有房有家008的发言:
深圳年轻人未来的涨薪水平会高于很多人的预期,特别是很多来深圳创业的一代80后,85后,30-40 岁基本稳定,有些之前抓住机会在深圳买了,有些在老家买了,但是随着时间的推移,很多人卖了老家的房子付深圳的首付,另外,还有一部分随着事业的渐入佳境,家庭收入进入60-100万的行列,都变成了刚需。
此外,90后进入适婚年龄,也进入收入增长期,以及源源不断的高端人才进入,深圳房价会一步一个脚印走高。
引用28楼楼主的发言:
房价收入比。
这个比较难取数值,只能比个大概。

美国一线城市大部分50万一套别墅,收入5000美金。也就是100:1。
香港房价10万,70平,合计700万,收入2万港币,约350:1。

中国不和美国比,发展阶段和地域面积不同,就取中间数。200:1算合理值。

深圳房价5.6万,普通的90平,500万,按上面说得200:1算,收入应2.5万才对。深圳中位数收入才多少?8/9000而已。
就算抛除低收入者,中位数收入估计也就1.5万左右。差不多要7/8年,收入才能涨到2.5万。

所以,我大致认为透支了5-10年。
按每年10%的增长,
引用阳光照进来了的发言:
你怎么知道国家意识到房价透支了5一10年的发展呢,中国的M2还是9%的增长你怎么就说成减缩了呢?
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230楼
2018-12-16 12:42:06 来自iPhone客户端
对于未来两三年可能推出的房产税对房价的影响,你怎么看
引用68楼楼主的发言:
楼市曲折向上,这个大方向,基本没有问题。
但是,
楼市会不会深度回调一下,
或者后面涨得非常慢,
或者横盘3/5年?
这个就有得探讨了。

我的观点是,
大方向上,
居于现在这个均价5/6万,
2019-2020年,跌15-25%,均价4.5万,
2021-2022年,回到现在价格,均价5.5万,
2023-2025年,涨20-30%,均价6.5-7万,
也就是5/6年内涨幅不会超越20%左右。

楼市到底多高才算高,也许每个人看法不同。
但我觉得,根本指标,还是房价收入比。
当然,很多人不以为然,

香港房价都比深圳还高50-100%,深圳上涨空间巨大。
——香港,房价一样畸形,但会随时下跌,香港40%左右住公租房,剩下50%的平均收入应在3/4万港币。房价平均10-12万,1:3.5
深圳,踢除低收入者,高收入者到手平均不过1.3-1.5万,房价平均5/6万。1:4
从这个比例上,深圳楼价超越香港。

深圳小学生入学数量全国第一。
——这种指标毫无意义,深圳是最人性化的城市,对外来人口子女入学非常宽松,没有之一。

深圳高收入者还在增加,要超越香港,所以房价也一样。
——这个我觉得这个确实是趋势!
但别忘了,涨快了,扯着蛋!而且,深圳房价再涨50%,就快超越随时下跌的香港房价了。你想的到上涨空间还有20%,还是30%,要是3/5年,甚至6/7年才涨这么多(后面楼市大涨点,中间平稳回调几年,也许6/7年也就涨20/30%),投资回报基本是笑话,当然,自住买房是没有办法的事。

深圳人口多,异常缺地。
——这个是伪命题,人口多,全是低端人口,没有足够接盘能力的人有用吗?
就算有接盘能力,却被限购的人会有用吗?
深圳也有足够的纵深,惠州,东莞都是腹地,香港就几乎没有纵深了。

中国人口这么多,深圳是中国的硅谷,全国人才北上广深高收入者数量巨大。
要是放开限购,北上广深还得暴涨。
——这个不假,问题就在于,这个红利得维持至少10/20年。基于中国人喜欢买房的德性,避免非深圳工作的人购买,这是必然,所以,未来10年内,限购基本不要指望放开,最多放松!直至红利消失。
……
引用有房有家008的发言:
深圳年轻人未来的涨薪水平会高于很多人的预期,特别是很多来深圳创业的一代80后,85后,30-40 岁基本稳定,有些之前抓住机会在深圳买了,有些在老家买了,但是随着时间的推移,很多人卖了老家的房子付深圳的首付,另外,还有一部分随着事业的渐入佳境,家庭收入进入60-100万的行列,都变成了刚需。
此外,90后进入适婚年龄,也进入收入增长期,以及源源不断的高端人才进入,深圳房价会一步一个脚印走高。
引用28楼楼主的发言:
房价收入比。
这个比较难取数值,只能比个大概。

美国一线城市大部分50万一套别墅,收入5000美金。也就是100:1。
香港房价10万,70平,合计700万,收入2万港币,约350:1。

中国不和美国比,发展阶段和地域面积不同,就取中间数。200:1算合理值。

深圳房价5.6万,普通的90平,500万,按上面说得200:1算,收入应2.5万才对。深圳中位数收入才多少?8/9000而已。
就算抛除低收入者,中位数收入估计也就1.5万左右。差不多要7/8年,收入才能涨到2.5万。

所以,我大致认为透支了5-10年。
按每年10%的增长,
引用阳光照进来了的发言:
你怎么知道国家意识到房价透支了5一10年的发展呢,中国的M2还是9%的增长你怎么就说成减缩了呢?
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229楼
2018-12-09 14:33:25 来自Android手机客户端
实际到手收益不会低于300+。正常在350-380。你那个计算太水了
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2018-12-09 14:32:02 来自Android手机客户端
假定你首付185万,按揭270万,
至今利息支出8万一年,累计40万利息。

3年半40万怎么算的?
引用楼主的发言:
算你2015年3月买入,
5房,130平左右,最新一套今年9月参考成交价820万,
目前毛胚市价800万左右,实际要成交,估计能卖720万左右
(我的观察不知准不准,大户型单价约5.5万,目前小户型单价毛胚6.2万左右,精装修6.5左右),

你的成本,应最少单价3.5万以上,总价455万,
交易费用,10万,
假定你首付185万,按揭270万,
至今利息支出8万一年,累计40万利息。

总成本:455+10+40=505万。
你的利润:720-505=215万,
你185万的首付款这4年半的利息潜在机会收入约25万以上,

你的账面利润,房价涨了一倍多,
你投资的实际利润:215-25=190万。

假如9月份卖,你的利润能多80万以上。
引用校长hero的发言:
帮我算算15年买的星河传奇。5房的
引用楼主的发言:
投资真要技巧和眼光。
现在楼市真不能轻易拿来炒。

2015年进去的,大都还好,目前大部分不亏。
2017年,2018年进去的,才是亏得惨!

算算,
去年以来在深圳偏远地区入手的那些人。
账面上已明跌10%,
现在要出手,至少笋15%才好卖,
还有手续费,外加今年大半年的利息付出。
等于至少亏了30%%。
这是去年到今年入手的普遍状况。


再算算,
2015年大涨以前,在东莞塘厦投资买房的那些兄弟。
目前账面上大多都是翻倍以上的。

实际算算:
碧桂园天麓山,目前均价看起来1.8万。
2015年前,大多6500-8000买入。
算7000一平,72万,
税费3万,
软硬装修再投入5万。
首付30万,按揭42万。按揭利息4年,累积12万。
合计成本,92万。

目前挂牌147万,目测目前这行情,125万左右能卖出。

利润:125-92=33万。
再加上30万首付的机会收入(放在银行吃利息),4年算4万。
实际利润只有29万。
看起来翻倍,利润很可观,其实很鸡勒!

当然,投入只有40万左右,买了4年,利润29万。还是可以。
假如楼市再阴跌点,基本回到解放前!

白忙几年,宽恕我这样算。
引用浪里个浪哇的发言:
楼市玩投资,涨,运好赚到了就赚到了,跌,亏死的就随他们去好了,投资有风险。算起帐来好象个个都绝顶聪明,他们敢不敢拿自住的房来赌赌运呀???看空,跌了再接手回来,可是又赚一笔。
引用154楼楼主的发言:
这些年来,多少刚需,被楼市坑怕了的,年年等跌,可等来的是暴涨,所以2017年到2018年,纷纷上车了。

喊狼来了,喊了这么多年,也不见狼来!
心力交瘁,心不甘情不愿上了车,

结果,没想到啊,没想到:
以前是——年初不买房,一年又白忙,
现在是——年初买了房,几年又白忙!

很多人是不是死在黎明的曙光前?
(最近众多新盘开盘价足以让周围二手业主跺脚自虐了!事实上的死在黎明的曙光前)
这样的阴跌局面,要持续多久?
大家可以拭目以待!
引用李小友的发言:
两年后 再来看 打脸楼主 肯定的
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227楼
2018-12-09 14:27:30 来自Android手机客户端
720万你真敢开口。
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226楼
2018-12-09 14:27:08 来自Android手机客户端
820万那套成交周期才四天。那说明是抢着买的
引用校长hero的发言:
720万?820万能买到就不错了
引用楼主的发言:
算你2015年3月买入,
5房,130平左右,最新一套今年9月参考成交价820万,
目前毛胚市价800万左右,实际要成交,估计能卖720万左右
(我的观察不知准不准,大户型单价约5.5万,目前小户型单价毛胚6.2万左右,精装修6.5左右),

你的成本,应最少单价3.5万以上,总价455万,
交易费用,10万,
假定你首付185万,按揭270万,
至今利息支出8万一年,累计40万利息。

总成本:455+10+40=505万。
你的利润:720-505=215万,
你185万的首付款这4年半的利息潜在机会收入约25万以上,

你的账面利润,房价涨了一倍多,
你投资的实际利润:215-25=190万。

假如9月份卖,你的利润能多80万以上。
引用校长hero的发言:
帮我算算15年买的星河传奇。5房的
引用楼主的发言:
投资真要技巧和眼光。
现在楼市真不能轻易拿来炒。

2015年进去的,大都还好,目前大部分不亏。
2017年,2018年进去的,才是亏得惨!

算算,
去年以来在深圳偏远地区入手的那些人。
账面上已明跌10%,
现在要出手,至少笋15%才好卖,
还有手续费,外加今年大半年的利息付出。
等于至少亏了30%%。
这是去年到今年入手的普遍状况。


再算算,
2015年大涨以前,在东莞塘厦投资买房的那些兄弟。
目前账面上大多都是翻倍以上的。

实际算算:
碧桂园天麓山,目前均价看起来1.8万。
2015年前,大多6500-8000买入。
算7000一平,72万,
税费3万,
软硬装修再投入5万。
首付30万,按揭42万。按揭利息4年,累积12万。
合计成本,92万。

目前挂牌147万,目测目前这行情,125万左右能卖出。

利润:125-92=33万。
再加上30万首付的机会收入(放在银行吃利息),4年算4万。
实际利润只有29万。
看起来翻倍,利润很可观,其实很鸡勒!

当然,投入只有40万左右,买了4年,利润29万。还是可以。
假如楼市再阴跌点,基本回到解放前!

白忙几年,宽恕我这样算。
引用浪里个浪哇的发言:
楼市玩投资,涨,运好赚到了就赚到了,跌,亏死的就随他们去好了,投资有风险。算起帐来好象个个都绝顶聪明,他们敢不敢拿自住的房来赌赌运呀???看空,跌了再接手回来,可是又赚一笔。
引用154楼楼主的发言:
这些年来,多少刚需,被楼市坑怕了的,年年等跌,可等来的是暴涨,所以2017年到2018年,纷纷上车了。

喊狼来了,喊了这么多年,也不见狼来!
心力交瘁,心不甘情不愿上了车,

结果,没想到啊,没想到:
以前是——年初不买房,一年又白忙,
现在是——年初买了房,几年又白忙!

很多人是不是死在黎明的曙光前?
(最近众多新盘开盘价足以让周围二手业主跺脚自虐了!事实上的死在黎明的曙光前)
这样的阴跌局面,要持续多久?
大家可以拭目以待!
引用李小友的发言:
两年后 再来看 打脸楼主 肯定的
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