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过去10年,你在深圳的房产,赚了多少钱?

       最近确实对房网有点上瘾,从来不喜欢在论坛发言发帖的我,貌似话说的有点多。写这个帖子主要是想用来讨论下过去10年深圳房产投资的收益,如有不正之处,希望大家能指正。这个帖子会涉及到小产权,这里不讨论小产权房的合法性,也不讨论房子的附加属性(教育、户口等),仅仅讨论经济收益。
        废话话也不多说,直接开始算,下面来开始假设,假设小红、小明、小军为2008年同期来深圳的三个好朋友,他们三人在深圳轨迹如下:
       1:小明于2008年在深圳购买了一套村委大社区统建楼,房子建筑面积100㎡(因大部分小产权面积缩水严重,这里假设得房率和商品房相同),入手单价5000元/㎡,故小明在深圳拥有一套100㎡,入手总价50W的房子。2018年该房屋均价12000元/㎡。
       2:小军害怕小产权房会被拆迁,所以咬咬牙,还是买了商品房,同样他手上也是50W,全部用于首付。假设当时房价15000元/㎡左右,首付3成,利率5.39%,即小军购买了约111㎡左右商品房,月供6500元/月。
       3. 小红坚定的认为房价会跌,不买房,她手里也有50W,小红理财水平不错,年华收益10%左右。

收益计算
       1.小明收益=卖出房屋总额+租金收入-装修-房屋原值,即收益为1200000+3000*10*12-150000-500000=910000。收益率约为年化11%。
       2.小军收益=卖出房屋总额+租金收入-装修-月供-房屋原值,即收益为111*50000+6000*10*12-150000-6500*10*12-1665000=3675000。收益率约为年化24%。
       3.小红收益=年化复利收益,即收益为500000*(1+0.1)?(n=10)-500000=797000。

个人结论:
      1.购买红本商品房的收益,在过去十年,这是共识,不多讨论;至于未来,个人看好,但是未来的事情,谁知道呢?
      2. 小产权房的收益也不高,和理财并无太大差距。加之二手小产权交易均为一次性付清,随着单价的提高,入门门槛越来越高,交易也会越来越困难;
      3. 单纯从房屋单价的涨幅来看,小产权单价的幅度和商品房单价涨幅差异并不是很大(刨除片区因素,你要说我南山十年前七八千买的,现在快十万,那就没法讨论了),所以目前小产权虽然价格比商品房差不少,其实,它“并不便宜”。
      4. 综合来说,买房子的都赚了,但是赚多赚少,确实差距挺大的。

      文末再说一句,我只是一个没事研究一下房产的年轻人,并不是中介。以上只是个人理解,文中肯定有很多错漏之处,欢迎大家指正,但是请文明用语,谢谢!


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