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深圳2018楼市预测——大约在冬季

深圳2018楼市预测——大约在冬季
大嘴唐老鸭
    内容摘要:2018年深圳楼市大约在冬季,深圳楼市继续运行在L型底部,房价在底部运行,下跌的概率将大于上涨概率,波动幅度在-10%——10%之间,向上波动超过5%的概率也非常小,呈现出不同片区涨跌互现,总体继续海面式波动,向下调整的时间可能出现在未来6-12个月内,如果有国际危机(贸易保护主义、减税等)的较大影响,向下波动的幅度可能加大。

一、2017年回顾,深圳房价整体平稳,呈现海面式波动


房价的波动幅度按时间轴,同时按区域呈现出涨落,最高涨幅区域超过20%,同时也有略降的区域,整体平均在5-10%之间。
回顾一下,2016年的中央经济工作会议对2017年房地产市场的定调“房子是用来住的、不是用来炒的”,执行“稳健中性的货币政策和积极的财政政策”,稳健中性的含义比稳健的货币政策更紧一些,比从紧货币政策更松一些,一般理解为稳定偏紧。
2008-201710年的M2增长率




可以看到房价涨幅与M2增长率之间的关系,2014年是盛宴落幕的一年,M降到了10年的第二低点11%,2013年下半年开始M2增幅一开始逐步下降,2017年的M2增长率已降到个位数(9.3为预估,正式数据还没出,但个位数基本是肯定的),为10年最低,特别是下半年以来感到房贷放款越来越慢了。
我们再看一下2017年逐月M2情况



2017
年从6月开始,M2增幅已经降到个位数,对于房价的影响是压制的,整体房价呈平稳态势,贷款放款控制较严,放款时间慢,房价整体难有大涨;而同时受规划、学位变化影响的区域有一定幅度的上涨,其他区域呈稳定或略有下跌态势,深圳湾片区因深圳湾学校的建设利好,涨幅最大,超过20%,南山中心片区因二外集团化纳入的学区涨幅5%-10%,宝中因壹方城的开业也带动上涨,福永大空港的规划亦带动周边上涨,还有规划利好的一些区域都有不同程度的涨幅,平淡的区域稳定或略有下跌,深圳楼市的2017年整体呈现围绕时间轴的海面式波动,不同时间不同区域有涨有落。

二、国内经济基本面及宏观政策——稳定中性的货币政策结合极强的执行力。
结合国内当前经济情况及政策
一)2013-2014年控制房价的政策是对症的,但是过于急迫,英国的巴克莱银行在2013年认为“中国政府的政策有三个重要支柱是不出台刺激政策、去杠杆和结构性改革”,显然在2014年过紧的金融政策下,经济特别是地产出现了危机,所以在930出台刺激政策;2015年出现股市危机,年底出台去库存政策,化解危机;本次的紧缩源于2016年底,“稳定中性的货币政策、去杠杆、房住不炒”,2017年是去杠杆之年,M2的增幅已低于10%,为近20年最低,一线城市的房价出现止涨或下跌,2018年将继续执行“稳健中性的货币政策、供给侧改革、租售并举”,料货币政策会继续稳定偏紧,房贷放款依然很慢,多支持租少支持买。
二)自去年以来的营改增,把房产交易、建筑、金融、服务等各项税收由地方改为中央征收的增值税,房产相关环节的建筑、金融、交易等税收由地方征收改为国家征收,减少了地方政府对房地产带来税收的过度依赖,地方政府在发展房地产的劲头也会有所下降
三)“租售并举”定为政策,以前让银行支持首次购房者,现在售改租,房价高的城市可能不需要银行继续支持首套置业,如房价继续涨,首套房的首付会进一步提高。
四)、税务总局正在建立个人纳税信用系统,以后会加强对个税的征收,把游离个税之外的收入都征管起来,以此作为地方的收入来源,地税局只剩个税业务了,以此替代土地财政收入的一部分,城市高房价其实是居民承受高额地方税,让土地收入逐步转变为个税等其他收入。
五)房产税会加快立法节奏,由预期的十年以内转变为可能五年以内。
六)买房保值的作用会变弱,以目前政府的执行能力,货币控制能力,大国治理能力,人民币对内贬值的可能非常小,人民币不贬值就不存在买房保值的压力。

三、国际经济基本面影响——美国减税、加息

2017经济领域最大的黑天鹅应该是美国减税,美国减税的影响还很未知,目前国内并未有公开深入的研究带来的影响,也未制定相应的对策。
初步分析来看。美国减税为了吸引投资增加美国的就业机会,带来的直接影响是美元回归美国,导致人民币对美元有贬值压力,进而带来紧缩和加息压力以应对贬值。
间接影响,日本、欧洲、亚洲等各国纷纷跟进减税,对中国的经济是个严峻的考验,营改增后也具备了减税的条件,具体政策如何影响如何有待进一步研究和观察,目前很不确定。
 
四、2018年房价走势预测:大约在冬季。

从国内政策、环境看,2018年深圳楼市大约在冬季,本轮上涨自2015年开始,在2017年偏紧的金融政策影响下,房价呈现平稳海面式波动,2018年会继续现有政策,房价会出现适度调整,下跌的概率将大于上涨概率,波动幅度在-10%——10%之间,向上波动超过5%的概率也非常小,总体继续呈现海面式波动,向下调整的时间可能出现在未来6-18个月内。
考虑国际环境影响,如果美国减税造成的负面影响较大,那么向下的波动幅度可能加大,但也不会超过20%;同时可能是国内政策变化的机会,春天也会加速来临。

总之,要过冬了,存好粮食继续等待,等待春天的来临!

五、置业在于片区选择

房价下降概率较大的情况下,很多人也因结婚、上学等原因也有置业的需求,如果必须置业要选择相对风险较小的片区。
一)规划确定利好或可能利好的区域,具体可能是学位、地铁、商业综合体等,这些区域在风险来临时比较抗跌,风向转变时会成为领涨明星。
二)2017年因利好已经有较大涨幅的的区域买入需谨慎。
三)临深介入需谨慎。


深圳大约在冬季的补充说明:2018年继续L型底部

通过对最近9年的交易量情况分析及政策背景分析,可以清楚的表明深圳楼市目前处于L型底部,并且还将继续运行在L型的底部,下面通过两个图来补充说明一下。




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         图一 2009年-2017年成交量趋势,月度、季度、半年度、年度。





     图二、2009-2017月平均成交量,3月平均、6月平均、12月平均交易量

 


      图一展示的是2009年开始,深圳二手房的月度成交量、季度成交量、半年成交量以及年成交量,从成交量的走势可以看出房价的变化趋势,图二,是图一的月度平均值,更容易理解趋势变化,解读一下这两个图与房价的关系,主要以图二为主。


一、每一阶段的底部都在抬高;


蓝色的曲线,12月份月度平均交易量,反应了成交量发展的大趋势,从2011年3175套、2014年4702套、2017年5311套,三次成交量触底可以看出,每次触底的底部有所提高,2011年时代新房占得比重要高一些,2014年后占比差别不大,底部抬高说明了深圳城市的发展,人口基数的增加、需求的增加,六月均线、三月均线都反应了这样一个事实。


二、三次调整分别是V形、U形、L形底部<span style="color:black;font-size:18px;">;



绿色柱状部分为楼市的三次调整,第一段底部最尖,历时最短,成交量下降很快、触底之后马上反弹,反应到房价上也是一样,随着成交量触底反弹;第二阶段为2013年低-2014年9月成交量到底部经过了9个月时间,930后开始反弹,底部过程比第一阶段略长一些。第三阶段2017年初开始直到现在,历时已经12个月,还在继续。
第一阶段为V形反转,





第二阶段是U形反转,







那么现在第三阶段是L形,还将持续。







三、成交量的趋势反应了钱投放的多少;


买房的钱大部分来自哪里?当然是银行,来自银行的贷款、主要是房贷,其他加按、消费贷、抵押贷等起到辅助作用,房贷二手房交易把更多的钱投入市场,二手房交易量大,银行相对投入市场的钱就多(相对是指相对于房价),钱多就有了新的购买力,也就是置换需求,所以在2015年股灾后、2016年3月调控,只要贷款不太紧,我都认为交易量会支持房价稳步上升;银行放出来的钱就少了,交易量就逐步下降,市场的购买力就弱了,贷款保持较紧状态,交易量也会保持低位,并可能逐步下降,继续保持在冬季。


四、每次底部的反弹都是不市场自发的,都是政策导向;


银行把钱投入市场,交易量上升带动了市场行情;现在与2014年比政策上有哪些不同呢?


1、背景有差别,2014年之前的经济政策是调结构,并未明确调什么,这一次明确提出“去杠杆、去产能、供给侧改革、房住不炒”,而且取得效果不错,吸取了2014年调整的经验。


2、操作手法不同,2013-2014年调整以银行间债务违约为爆点,强力收紧,收的比较快,这次是缓刹车,把我松紧适度,才可持续更长,不会发生930、330式的大反转救市。


3、本次调整2016年初就已定调,分城调控分类实施,不同地区采用不同政策,最近兰州放松限购,其实我不太清楚兰州为什么凑限购的热闹,本就不应该有这样政策的城市;兰州送了不等于深圳也会直接放松,会维持松紧适度。


4、深圳作为转型成功的典范,政府财政收入不需要看地产,没有放开的需求,适度放松有可能是为了人才和社会公平与财政收入无关。


        所以说这次调整不存在全国普适的政策放开,放松政策很难吹到深圳,深圳楼市就继续在冬季,继续L型底部运行。



本帖于2018-01-08 17:37 被楼主编辑过
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