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一线城市,房价没有天花板

公园森林
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主楼
2017-07-09 11:33:58
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一线城市,房价没有天花板

        又到了年中总结的时候了,本来应该在上周完成的总结,由于事务纷扰,不得不推迟到这一周。

        记得在年初我们曾说,2016年的政策会延续到2017年,使得2017年深圳楼市大概率形成横盘沉睡的一年,无非就因为四个字:政策强压。但是截止到2017年6月,深圳二手房已经出现了止跌回升的势头,个别片区已经出现连续五个月的五连涨。我们说,深圳二手房存量占整个存量的八成以上,而新房成交结构较为偶然,数据失真,所以在深圳判断楼市的走向,一贯以二手房为准。那么政策强压之下部分片区的五连涨,说明了什么?


一线城市,房价没有天花板

        接近年中的时候,我去了北京拜访多年不见的几位校友,校友拉着我说“你们深圳的房子真便宜,相当于我们这边的5折。我要是在深圳的话,我还能再买一套,但是在北京我买不起了啊”。后来我在她小区附近的几个楼盘转了转,理工大学西边两公里,靠近四环边上,稍微能看得过眼的小区,比如像康桥水郡这样的大社区,价格大约在15万/平米,随便一套三居室都要2000万以上,其小区园林品质远远比不上深圳后海标杆的蔚蓝海岸,而后者的价格大约8.5-9万,只有6折。一来一去,两者的价值肯定在两倍差价以上。北京校友们很羡慕深圳的环境,以及相对白菜价的房价。深圳关内一套普通社区的大三房700-800万,价格之低在北京简直是不可想象的。





        要说直接拿北京和深圳对比,肯定是不合理的。但是从另一个角度来说,一线城市的房价没有天花板,这是毫无疑问的。很多人曾经跟我说,公园姐姐,深圳的房价已经3万了,一套房不吃不喝需要30年,还能涨吗?可是如今已经站稳6万。将来即使深圳的房价再翻一倍,也不过是北京现在的房价。为什么北四环一套48平米的1居室卖到700万,都供不应求?如果你没想通这个问题,说明还没看懂楼市。但是你必须明白,供求关系中供给的紧张,决定了价格将继续持续走高。最近的拍地,光明的楼面价2万7,龙华的楼面价5万7……开发商不是活雷锋,这分别是将来要卖到5万和8万才能保本的节奏。



横有多长,竖有多高


        回想一下,深圳房价几次大涨,都发生在政策打压、松绑之后。比如2011年打击阴阳合同、2015年“3.30”松绑。这两次事件深圳楼市都发生了长时间的横盘整理,之后快速上涨,又称报复性上涨。为什么会这样?因为政策打压,大家都会担心政策导致房价下滑,出现观望心态,但是实际上买房的需求还是存在的,只不过被延缓了而已。待风声一过,政策松绑了,大家突然一涌而上,那时候市场上的房源远远小于长期累积的需求,一套房几十个人争着看,不大涨简直没天理。

        2015年2月,公园森林在房网发出了房价即将出现分水岭的帖子。很快,在3月份得到了印证,房价在2015年暴涨了70%。




睡一觉醒来,房价翻一倍

        为什么说“睡一觉醒来,房价翻一倍”?当然,这更多的只是一种比喻,说明了当你反应过来的时候,房价又大涨了一轮,想入市,但发现为时已晚。最近一年的横盘整理,其实购房者的热情还在,购房者观望的心态还在,数量也在累积,有一些购房者已经开始出现了焦虑心态。领袖级企业、350家上市公司云集,前海、后海总部基地的落成,等等,其实都具备了后市报复性上涨的因素。公园森林的样本经验和盘感告诉大家,距离下一轮窗口期已经不远了,可能在四季度,可能在明年一季度。

        以前有个网友说投资楼市是击鼓传花的游戏。我告诉他不是。如果说击鼓传花,任何一个城市都可以是,但轮不到深圳。第一,深圳户籍人口占比偏低,反映出购房占比偏低,存在潜在的大量需求;第二,全面放开二孩后,无论是教育资源紧张,还是套均面积提升的需求都在加剧——过去我们买个小三房就可以了,两房也能接受,但是现在我们需要大三房了,经济实力允许的话我们还希望买四房。过去我们买不买学位房无所谓,现在由于二孩,加重了家长买学位房的决心;第三,外地人口占比较高,父母原来不在深圳,作为外地人,你来深圳定居了,你肯定希望将来把双方父母接过来……你根本无需发愁,即使你买的是下三烂的房子(学位差+地段偏+老破旧)将来也肯定有人会为更高的房价买单。

        最后一句话总结:严厉调控能改变眼前的局势,但改变不了长远趋势。


文章来源公众号:公园森林




本帖于2017-07-09 22:55 被楼主编辑过
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曦瓜的西
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沙发
2017-07-09 11:34:48

曦瓜的西
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板凳
2017-07-09 11:36:44
一直认为深圳的房价比不上北京上海,可惜媒体上每次都是深圳躺枪,刚开始还想争论几句,躺久了也就习惯了。。

zkcskn
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地板
2017-07-09 11:40:54 来自Android手机客户端
全靠北京地大乡郊拉低平均!
核心地段核心位置哪里有便宜的
patrick999
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4楼
2017-07-09 12:02:07

梦回那年
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5楼
2017-07-09 12:39:12 来自iPhone客户端
和北京比较的话,深圳空间还很大啊
xgl123ab
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6楼
2017-07-09 12:41:14 来自iPhone客户端
可惜现在再想入手要付7成了,难死人呀!
tlyly
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7楼
2017-07-09 13:04:32
是啊,要比就比核心地段价格,每次都拿全市平均价格来比,深圳冤死了,其实价格比北上低多了。
引用2楼曦瓜的西的发言:
一直认为深圳的房价比不上北京上海,可惜媒体上每次都是深圳躺枪,刚开始还想争论几句,躺久了也就习惯了。。

没面子
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8楼
2017-07-09 13:08:19 来自Android手机客户端
深圳房价和北京差不多
现实123
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9楼
2017-07-09 13:15:44 来自Android手机客户端
深圳应该涨到1000万一平!!中国经济遇到前所未有瓶颈,不要老是看涨,一线城市已经透支未来几年涨浮……
xihuxiaoyu
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10楼
2017-07-09 13:42:09

过去我们买一套学位房就可以了,现在由于二孩,再加上学位锁定六年,甚至九年,不得不再买一套学位房


我赞同你的观点
但是这句话,你应该说错了
一个家庭只需要一个学位房
hello_liu
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11楼
2017-07-09 14:02:47

所谓的“砖家”,

梦回那年
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12楼
2017-07-09 14:10:00 来自iPhone客户端
一大波空军正在赶来

感觉楼主会被喷死
塞翁失身焉知非福
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13楼
2017-07-09 14:35:06 来自iPhone客户端
这是政治需要
引用2楼曦瓜的西的发言:
一直认为深圳的房价比不上北京上海,可惜媒体上每次都是深圳躺枪,刚开始还想争论几句,躺久了也就习惯了。。

阳光照进来了
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14楼
2017-07-09 14:50:30 来自iPhone客户端
情定深圳湾
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15楼
2017-07-09 16:30:28 来自m.szhome.com
非常认同楼主长期看涨深圳房价、明年一季度为转折点以及支撑深圳房价上涨的理由,难得看到有如此相近的观点,赞!
来深十三年
来深十三年

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16楼
2017-07-09 16:32:07 来自Android手机客户端
是啊,公园怎么犯这么低级的错误
引用xihuxiaoyu的发言:

过去我们买一套学位房就可以了,现在由于二孩,再加上学位锁定六年,甚至九年,不得不再买一套学位房


我赞同你的观点
但是这句话,你应该说错了
一个家庭只需要一个学位房
史派奇
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17楼
2017-07-09 17:31:22 来自iPhone客户端
顶贴
zyy102991
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18楼
2017-07-09 17:56:42

从来不关心一线没有天花板这种正确的废话。只关心未来的白银10年里,一线在现在这个价格基数上,能否再度领涨,能否再度跑赢别的城市。 
 
 
 
我的答案是,否定的。一线会涨不假,但是跑不赢某些强二线。
伍个人
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19楼
2017-07-09 19:07:51 来自m.szhome.com
那是不可能的,未来还得看都市圈,都会圈越大,核心引力越大,房价涨的越高,中国未来最大的都市圈在粤港澳,深圳将成为粤港澳核心位置!二线不在一个级别.
引用18楼zyy102991的发言:

从来不关心一线没有天花板这种正确的废话。只关心未来的白银10年里,一线在现在这个价格基数上,能否再度领涨,能否再度跑赢别的城市。 
 
 
 
我的答案是,否定的。一线会涨不假,但是跑不赢某些强二线。
锦衣夜行11
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20楼
2017-07-09 19:48:25 来自iPhone客户端
mk
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