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关于房地产存在的一些根深蒂固的偏见

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主楼
2017-03-24 16:43:52
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关于房地产存在的一些根深蒂固的偏见

本文由本人2017年3月24日原创于家在深圳地产板块,本文引用的部分数据来自互联网。转载请标明出处。谢谢合作!

每隔一段时间,总会有媒体或者空头弄一些稀奇古怪的概念出来,而国人比较信奉简单的一元逻辑,从微信上大量虚假言论盛传可见一斑。本人一向喜欢独立去思考,极其反感人云亦云。特意把一些奇奇怪怪的逻辑罗列了出来,做一篇汇总给大家。

偏见一:中国的房价高得离谱

中国房价高吗?我相信绝大多数人都会说高!高的离谱!
我反问一句,如果中国的房价高,为什么国家要去库存呢?这不是自相矛盾的吗?
大家会说,中国的房价高当然是指一线城市和部分二线城市房价高啊!
原来如此!那么一线城市就可以代表中国了吗?一线城市住了1亿多人口,中国人口14亿,剩下13亿呢?就算加上部分二线城市合计2亿人口,剩下12亿的大头生活在哪里呢?
事实上,中国很多内陆地区三线四线城市房价一直在滞涨,甚至下跌。比如东三省哈尔滨、吉林、沈阳这些城市因为经济下滑的原因,房价一直在下跌。十几亿人的眼睛只盯着北上广深和少数经济强省省会二线城市。造成了一个严重的错觉,大家都觉得中国房价已经高的离谱了。实际上,很多二线三线四线城市从2014年开始房价一直都在下跌中,被迫痛苦的去库存!
一线城市和部分二线城市之所以会引人关注,主要原因是这些地区是经济发达地区,可以提供大量就业岗位,大家都希望用最低的价格买到离自己就业最近的地方。随着一大堆购买力涌入这些城市,自然就推高了这些城市房价。不然,可以问问,老家3000左右一平的房价,为什么卖不出去?

著名东京都市圈,承载着4300万人口,虽然房价不断上涨,但是却是温和上涨,没有类似中国的剧烈上涨。而相比之下北京人口2000多万就已经拥挤不堪,房价剧烈上涨!为什么两座城市差距如此大?其核心原因是因为所有制结构不同导致的土地政策差异!产权私有制下土地作为资产是可以随意买卖的,但公有制下土地被严格控制在国家手中,再加上国家严格恪守13亿亩耕地红线以及土地不能流转的政策,严控一线城市边界范围,造成了土地供应紧张,加剧了上游拿地成本,从而推高了房价!而老家由于承载的就业人口有限,土地供应供过于求,大量新建的房屋没有居民购买,从而库存高企。

综上所述,中国只有一线城市和少数二线城市房价对比收入较高,广大地区三四线城市房价并不算高。


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沙发
2017-03-24 16:46:04
偏见二:房地产就像股市,泡沫迟早刺破,任何飞起来的东西都会跌下来
很多时候,国人喜欢参考股市来评论房地产市场,这个理论貌似是正确的,可他忽视了最核心的一个因素:通货膨胀!因为通货膨胀导致任何财富领域都是在不断地上涨的!不信的话,我贴一张图上来大家可以看看:100多年美国股指道琼斯指数的图:





图中大家可以看到,一百多年来美股一直在不断上涨。即使经历了1929年那么厉害的下跌,很快10年内又修复往更高走。道琼斯指数从100点到今天20000多点,翻了200多倍!!而且从图上可以看出,70年代美元与黄金不再挂钩之后,美股涨幅越发剧烈。这是什么原因呢?

是因为通货膨胀!

1973年美国退出布雷顿森林体系是一个具有划时代的意义,从此主权货币跟贵重金属彻底脱钩!意味着主权货币可以随意发行!于是大家可以看到,每次美国经济危机美联储都是通过QE(就是发行美元)来输出通胀,在世界范围内稀释财富来化解危机!





大家再来看看中国,中国股市更不成熟,很多人说中国股市赌场都不如。可是大家看看1994年到2016年股市走势图会发现,中国股市也从90年代100点左右增长到了3200点,涨了32倍!如果说美联储是羞答答地QE的话,央妈放水简直叫抢劫!大家看看这么多年M2广义货币发行量,每年高达13%。关键是美元可以向世界输出通胀,人民币虽然部分国家在进行货币互换,但是主要通胀还是向国内输出。

现在大家再来想一想,猪肉涨了多少,方便面涨了多少,日常用品涨了多少,100元面值的钞票10年前购买力和现在差距多少?如果货币本身在不断输出通胀,你怎么能指望以货币计价的资产价格缩水呢?如果货币一直都在输出泡沫,股市、楼市泡沫怎么能停下来呢?面对通胀,中国跟美国的唯一区别在于:美国的天量通胀产生出来的资金全部去了股市,因为希望通过股市来增值;中国的通胀资金去了一二线楼市,因为希望楼市来增值!所以美国股市熊短牛长,中国的一二线城市楼市也是熊短牛长!

综上所述,在货币不断通胀的年代,资产价格会随着货币一路走高,不会跌下来!

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板凳
2017-03-24 16:48:27
偏见三:因为日本房地产价格高导致崩盘,最终日本失去了二十年

关于日本房地产崩盘我写过一篇帖子,前因后果国际上都有公论,日本房地产崩盘是由于错误的汇率政策导致的,与房地产本身没太多关系。(参见:开贴来聊聊日本房地产泡沫及深圳楼市的未来

房地产日本失去的不止是二十年,91年到现在已经是二十五年了。这二十五年,日本的经济极端低迷。除了东京和大阪以外日本的房地产业一直萎靡不振。那日本经济低迷能赖房地产吗?按大家说的神逻辑,日本房地产“脱虚向实”了吧,那怎么解释日本连续二十五年经济低迷?

日本房地产崩盘之后,东京和大阪的房价依旧是日本最高的!而且随着东京奥运会的临近,东京的房地产价格已经逐步恢复到了91年最高值。一个经济连续25年低迷不振的国家,一个完全私有化土地,土地可以自由买卖自主建房的国家,还是唯一一个经历了房地产领域有史以来最大一轮跌幅的国家,最终2个核心都市圈房价都在不断上涨。你能指望一个经济6%以上增长的,土地被垄断供应不能自由买卖的国家一线核心城市房价跌吗?

事实上,大量经济数据表明,日本失去二十多年绝对不是因为房地产价格,而是因为中国快速崛起,大量蚕食了日本海外市场。大家可以看一组数据:1994年日本经济总量相当于中国的8.55倍,达到战后以来的历史顶峰,随后中日经济差距迅速缩小,1997年日本GDP降为中国的4倍多,2002年降为中国的2倍多,2006年降为中国的1倍多,2008年之后两国GDP已比较接近。此后中国GDP,工业产值,工业利润,研发投入和科技产出全面超过了日本,但是这还不是让日本人最绝望的,最绝望的是双方的差距还在越拉越大,而日本永远没有追上的可能。
中国的GDP是日本的2.5倍, 2016年还在保持6.5%以上的增速,相当于日本一年增长16.25%。
中国的工业产值是日本的4.18倍,2016年还在保持6.5%以上的增速,相当于日本工业一年增长27.2%。
中国的工业利润是日本工业产值的1.19倍,注意我是拿中国工业的利润比日本工业的总产值,中国工业利润在2016年保持8%以上的增速,相当于日本一年增长9.52%。
中国的研发投入是日本的2倍,2016年中国研发投入还会增长大约10%,相当于日本研发投入增长20%。

综上所述,日本失去二十年是结果,但是失去的原因却不是因为房地产崩盘。主要原因是面对中美两国的竞争,日本没有赶上互联网革命的浪潮。日本八十年代传统优势项目如复印、相机、汽车等这些邻域依旧保持着一些优势,而在互联网领域日本基本上一片空白,世界上超一流的互联网公司都是美国或者中国的。有经济学家说过一句有意思的话,日本面对2大磨盘,美国的创新和中国的低成本,日本夹在中间基本被碾压,至今都找不到好的办法解决。

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地板
2017-03-24 16:48:59
偏见四:“实业兴邦,地产误国”中国经济因为房地产导致脱实就虚,要降低房价才能脱虚向实

这个概念更是稀奇古怪了,为什么房地产跟实业对立起来了?房地产是虚拟经济吗?要论虚拟经济,美国金融市场才是最大的虚拟经济,美国庞大的股市资产占世界一大半。
有人说,就是因为美国虚拟经济太强了制造业空心化,所以美国才有了2008年经济危机。好吧,就算你说的对,那么美股在2008年之后牛市了8年,到现在还不断在创历史新高,世界各地大量资金还在不断推高美股市值,结果美国经济过热到要加息了,美国无论是就业,消费等各块的数据都显示美国经济强劲复苏。数据显示,美国有75%以上都是服务业产生的,以中国的标准,美国简直“虚脱”了,为什么人家经济那么好?

骨子里,中国还沉浸在几千年的“重农抑商”的思想,认为所谓的虚拟经济不创造财富!先不要说很多虚拟经济本身创造财富,即便是完全只是物物交换也会产生出社会价值。大家可以去读一下昆曼的《经济学原理》,这本书是经济学领域核心之作,中国和世界很多高校都以这本书作为教材,昆曼的经济学核心原理第五点:贸易能使每个人状况更好!

其次,房地产也不仅仅是炒房子。房地产带动的行业非常多,钢铁、水泥、建材、家具、电器、广告、中介等等,甚至于汽车。很多行业靠着房地产业吃饭。房地产和实业并没有非黑即白的对立,两者存在着紧密的联系。而且,建筑业也是吸收农民工就业的最主要行业之一,建筑业的农民工收入高于其它行业。 

再次,这几年实业,特别是制造业的困境,主要原因是产能严重过剩;特别是钢铁、水泥、煤炭等产品。强调一下:产能过剩的实业真的误国!产能过剩的实业真的误国!产能过剩的实业真的误国!重要的事情说三遍。产能过剩的实业,会导致价格战、亏损、拖欠工资、下岗、坏账等等,对经济的危害不是一点半点。同样的道理,三四线城市的房地产严重过程,鬼城频出,也不可能兴邦,只有可能误国。   

虚拟经济的核心金融,本质上是推动了钱(资金)的最优化配置,把钱用到了最有价值的地方。资金疯狂涌入一二线城市的房地产,恰恰说明这些地方最能赚钱。资金逃离制造业,恰恰说明这些制造业(尤其是落后的、产能过剩的)无法带来利益回报。可是别忘了,高端制造、机器人、科技研发、互联网等新兴经济,以及消费升级相关的服务,例如电影、健康、娱乐,也同样在吸引大量资金涌入!   

综上所述,无论干什么兴邦,重点都是干什么,而不是说什么。无论实业兴邦,还是地产兴邦,总之都是:空谈误国、实业兴邦。你相信实业兴邦,就踏踏实实把产品做好,做成精品,符合客户需求。你想地产兴邦,就拿出真金白银买入房地产,也一样拉动经济。总之躲在屏幕后面,当键盘侠,今天喷这个,明天喷那个,是最误国的。

喜鹊2010
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4楼
2017-03-24 16:49:02

前排占位听讲
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5楼
2017-03-24 16:50:21
偏见五:学历不值钱,学位房值钱。

近期这句话已经编成段子在媒体上广为流传。我们从逻辑上来剖析一下,这个问题包含两个方面:
1、学位房值钱(这个是现实)
2、学历不值钱(真是这样的吗?)

我们就从学位房讲起,在来讲学历的价值
我记得英国BBC有一部纪录片,叫《56UP》,这部纪录片从1964年开始拍起,随机选取了英国14个不同阶层的孩子的一生,每七年记录一次,从7岁开始,14岁,21岁,28岁,35岁,42岁,49岁,一直到去年的56岁,几十年过去,还是那个导演,从青年到老年,还是那群人,从儿童步入老年。 结果得出一个结论:富人的孩子还是富人,穷人的孩子依旧是穷人。唯一一个穷人变成富人的孩子就是通过高等教育脱颖而出。强烈推荐大家看看这部总共三集的纪录片,而美国和中国的精英阶层与底层之间的鸿沟远比老牌资本主义国家的英国更深。不通过教育想进行阶层逆袭?凭什么呢?



大家真的以为那些花几百万买学位房的家长会比买不起学位房的家长傻?如果那些人真的是傻子,积累的巨额财富是天上掉下来的?那为什么这些家长宁肯要背负巨额的债务也要拼命去买学位房呢?为什么国家在提倡学业减负的时候,这些家长还要拼命逼着孩子去上补习班去搞各种培训呢?因为这个社会本身就是丛林法则,如果不通过努力想获得社会地位和社会价值本身就是镜花水月!

精英教育在任何国家都是痛苦的,发达国家的私立学校贵族学校都是以严苛著称。这一点上深圳部分私立学校也在向发达国家看齐,严格塞选生源,淘汰落后。发达国家只有公立教育是宽松的,这种宽松的公立教育培养出来的绝大多数都是普通人。但发达国家用高福利养着这些普通人,所以绝大多数能够安守于自己的阶层。而中国是典型的低福利国家,如果家长不能给孩子留下巨额财富,至少要给孩子留下安身立命的本领!所以大家少看点鸡汤文,想想自己现在的竞争有多激烈,未来你希望你的下一代跟你一样吗?


下面再来谈谈学历,学历真的不值钱吗?

学历在人生里,是一个乘数,而不是加数。同样是清北的学历,在变现这一点上能发挥多大作用,很大程度上取决于别的基数,例如家庭、长相、情商、行业背景…… 简单来说:学历10,家庭1,结果就是10*1=10学历10,家庭10,结果就是10*10=100学历10,家庭10,颜值还有8,结果就是10*10*8=800……

我一再强调,我们这个国家国民逻辑很弱,很多时候看问题喜欢简单归结于一是一二是二。事实上很多事情远远比这复杂得多!

小时候家长老师会灌输一个观点:只要你考上清华北大(或者985之类的),那就是飞黄腾达了。事实上,要飞黄腾达还需要很多条件:比如你想要当大官,还是要有家世背景;想要当巨贾,还是要有原始资本;想要嫁男神,还是要长得美/会打扮/有魅力……;想要买房子,还是要有家里有底子/行业机遇好等等。 早早想清楚这一点,会少很多纠结。

事实上,直到今天学历依旧是底层逆袭的唯一方法,西方国家如此,中国也是如此。但是学历仅仅只是给了你一个敲门砖,只是把你命运的大门打开了,并不能一劳永逸让你走上康庄大道,后面的路依旧需要不断地努力。


综上所述,不是学历不值钱,而是你对学历有着过于高的期待,而一线城市很多家长恰恰看到了学历在子女一生中的重要作用才愿意不惜一切去买学位房。况且,热点地段的学位房用完了还可以卖掉保值增值呢!

家在默默
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6楼
2017-03-24 16:56:30
先占位
亚洲巡洋舰1号
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7楼
2017-03-24 16:56:49
好文章,很有见地,非常适合fengxing6666、功夫猫之瞎猫之流的好好学习一下,转变一下傻空观念,否则年年唱年年哭,害了自己害别人。
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8楼
2017-03-24 17:05:19
其实在如此紧的限购政策下北京上海广州这些城市依旧在飞涨,深圳也在逐步走出低谷,价格在慢慢恢复。主要原因就是这些。

媒体很多时候是自干五!为了让领导们高兴写的一些文章。

还是那句话,这些年真心听了任志强的话的人都发财了,跟着媒体等崩盘的,估计连惠州都快买不起了。
引用7楼亚洲巡洋舰1号的发言:
好文章,很有见地,非常适合fengxing6666、功夫猫之瞎猫之流的好好学习一下,转变一下傻空观念,否则年年唱年年哭,害了自己害别人。
亚洲巡洋舰1号
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9楼
2017-03-24 17:07:20
这就是现实,也是事实
引用8楼楼主的发言:
其实在如此紧的限购政策下北京上海广州这些城市依旧在飞涨,深圳也在逐步走出低谷,价格在慢慢恢复。主要原因就是这些。

媒体很多时候是自干五!为了让领导们高兴写的一些文章。

还是那句话,这些年真心听了任志强的话的人都发财了,跟着媒体等崩盘的,估计连惠州都快买不起了。
引用7楼亚洲巡洋舰1号的发言:
好文章,很有见地,非常适合fengxing6666、功夫猫之瞎猫之流的好好学习一下,转变一下傻空观念,否则年年唱年年哭,害了自己害别人。
dugu00
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10楼
2017-03-24 17:10:12 来自m.szhome.com
好文,前排留名
肖伟宏
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11楼
2017-03-24 17:10:28 来自iPhone客户端
老公写得真好!
通胀严重的情况下,资金肯定会涌向抗通胀产品:包括一线城市房价。
至于很多人说学位房值钱、学位不值钱。
去TOP500面试一下就知道了,基本的门槛就是清华北大211,谁说学位不值钱?
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12楼
2017-03-24 17:14:58
兄弟 你也该写点东西啦!房价又涨了哦


引用10楼dugu00的发言:
好文,前排留名
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13楼
2017-03-24 17:15:31
哈哈

头像很MAN啊!~~~
引用11楼肖伟宏的发言:
老公写得真好!
通胀严重的情况下,资金肯定会涌向抗通胀产品:包括一线城市房价。
至于很多人说学位房值钱、学位不值钱。
去TOP500面试一下就知道了,基本的门槛就是清华北大211,谁说学位不值钱?
lin_yi
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14楼
2017-03-24 17:20:30
房价还能涨多少?能翻倍不?能我就买
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15楼
2017-03-24 17:25:25




普及一个复利知识,如果在复利算法下,一年按10%的房价增值,10年下来是2.6倍!一年如果是按15%的房价增值,10年来下来是4倍多。  2006年到2016年一线城市房价每年增值15%--20%。
引用14楼lin_yi的发言:
房价还能涨多少?能翻倍不?能我就买
lin_yi
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16楼
2017-03-24 17:27:45
不讲过去,讲未来,毕竟要买房是从现在买后面预期
引用15楼楼主的发言:



普及一个复利知识,如果在复利算法下,一年按10%的房价增值,10年下来是2.6倍!一年如果是按15%的房价增值,10年来下来是4倍多。  2006年到2016年一线城市房价每年增值15%--20%。
引用14楼lin_yi的发言:
房价还能涨多少?能翻倍不?能我就买
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17楼
2017-03-24 17:34:09
我问几个问题:

第一  一线城市的土地可能敞开供应吗?

第二  人民币M2还会继续放水吗?

第三  一线城市的经济还会继续发展吗?


我想明白了三个问题的答案,所以楼市特别是深圳楼市几乎不用去想

换个角度,有一样东西被限制购买的,是不是稀缺物?如果不稀缺为什么要限制购买?
引用16楼lin_yi的发言:
不讲过去,讲未来,毕竟要买房是从现在买后面预期
引用15楼楼主的发言:



普及一个复利知识,如果在复利算法下,一年按10%的房价增值,10年下来是2.6倍!一年如果是按15%的房价增值,10年来下来是4倍多。  2006年到2016年一线城市房价每年增值15%--20%。
引用14楼lin_yi的发言:
房价还能涨多少?能翻倍不?能我就买
lin_yi
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18楼
2017-03-24 17:38:29
以前价格低讲这些,现在价格因为这些已经翻了几倍了,那些因素已经作用在价格上了,现在搞会不会高位站岗?
引用17楼楼主的发言:
我问几个问题:

第一  一线城市的土地可能敞开供应吗?

第二  人民币M2还会继续放水吗?

第三  一线城市的经济还会继续发展吗?


我想明白了三个问题的答案,所以楼市特别是深圳楼市几乎不用去想

换个角度,有一样东西被限制购买的,是不是稀缺物?如果不稀缺为什么要限制购买?
引用16楼lin_yi的发言:
不讲过去,讲未来,毕竟要买房是从现在买后面预期
引用15楼楼主的发言:



普及一个复利知识,如果在复利算法下,一年按10%的房价增值,10年下来是2.6倍!一年如果是按15%的房价增值,10年来下来是4倍多。  2006年到2016年一线城市房价每年增值15%--20%。
引用14楼lin_yi的发言:
房价还能涨多少?能翻倍不?能我就买
xiaoli1118
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19楼
2017-03-24 17:40:58

楼主,写的很好,想问下杭州箫山今天刚出地王,你觉得杭州房地产潜力是不是很大?和深圳房地产比较呢,哪个潜力更大?感觉杭州这几年发展的很不错,但是2014年杭州还是去库存的状态,你在杭州,了解较深,希望能回复下,谢谢。
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20楼
2017-03-24 17:44:10
货币不断在发行,而土地被严控。货币一直在贬值。10年前同样的购买力到现在缩水了一大半。

如果不是短期投机,长线持有,即使一点小波动何惧之有啊!

就如股市,很少有人真正能抄到底,逃得了顶。所以与其纠结这个,不如早下手。


当然,以上仅仅是我个人观点,每个人看法不一样,不强求一致。
引用18楼lin_yi的发言:
以前价格低讲这些,现在价格因为这些已经翻了几倍了,那些因素已经作用在价格上了,现在搞会不会高位站岗?
引用17楼楼主的发言:
我问几个问题:

第一  一线城市的土地可能敞开供应吗?

第二  人民币M2还会继续放水吗?

第三  一线城市的经济还会继续发展吗?


我想明白了三个问题的答案,所以楼市特别是深圳楼市几乎不用去想

换个角度,有一样东西被限制购买的,是不是稀缺物?如果不稀缺为什么要限制购买?
引用16楼lin_yi的发言:
不讲过去,讲未来,毕竟要买房是从现在买后面预期
引用15楼楼主的发言:



普及一个复利知识,如果在复利算法下,一年按10%的房价增值,10年下来是2.6倍!一年如果是按15%的房价增值,10年来下来是4倍多。  2006年到2016年一线城市房价每年增值15%--20%。
引用14楼lin_yi的发言:
房价还能涨多少?能翻倍不?能我就买
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