财政部重磅发文：实施更加积极的财政政策

来源：丁祖昱评楼市

本周楼市迎来政策与市场的双重信号集中释放。

首先，10月开局楼市热度回来了，上海、北京和深圳热度都有明显的回升。

• 上海：假期（10.1-10.6）新房成交1231套，较2025年同期增长41%；二手房成交900套，同比增长52%。

• 北京：假期在售新房案场热度较9月有所回升，普睿数智城市机构监测的93盘假期期间盘均认购7.6套，较W36-W39周均值4套上升约90%。

• 深圳：假期（10.1-10.6）期房认购196套，同比增长216%，日均认购33套。

国庆假期楼市完整表现解读可以参考这篇文章“十一”楼市人气回来了，成交还没跟上。

除此之外，10月9日，财政部发布2026年上半年中国财政政策执行情况报告，明确实施更加积极的财政政策，支持全方位扩大国内需求，持续保障和改善民生。

另外一个热点来自地方现房新政细则落地，截至目前北京、上海、广州和武汉已落地了“828”现房新政细则，四城框架高度一致，主要在资金封闭程度、定金比例、现房备案门槛等具体指标上有明显的差异。

值得注意的是，现房新政细则落地后，广州两场土拍溢价率均高出26%，超预期成交。

本周楼市热评，将围绕上述三个热点具体解读。

01

财政部重磅发文：

实施更加积极的财政政策

10月9日，财政部发文，明确实施更加积极的财政政策，支持全方位扩大国内需求，持续保障和改善民生。与房地产有关的内容主要有以下几个方面：

• 在“持续释放内需潜力”中明确，今年中央财政专门安排1000亿元，推出财政金融协同促内需一揽子政策，同时接续实施消费品以旧换新政策，调整优化补贴范围和标准。

结合“929”房贷贴息来看，这是中央财政历史上首次对商业性个人住房贷款进行贴息，包括房贷贴息就是这一揽子政策的组成部分，通过贴息降低居民购房信贷成本，需求端定向刺激。

• 同时明确，接续实施消费品以旧换新政策，调整优化补贴范围和标准。

在今年7月《扩大消费“十五五”规划》中，明确将“住房消费”列入“大宗耐用商品消费”，财政部最新表述，支持消费品以旧换新政策也将间接带动改善型住房置换链条，利好改善盘去化。

• 在住房保障方面，财政部明确表示，住房保障支出稳步增长，上半年全国住房保障支出4309亿元，同比+6.1%。并在“住房保障水平持续加强”方面提到2026年安排城镇保障性安居工程补助672.41亿元，覆盖公租房、保租房、配售型保障房，同时继续持续支持城市危旧房、城中村和老旧小区改造。

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• 同时明确继续支持实施城市更新行动，并将晋城、鞍山、长春等15个地级及以上城市纳入支持范围。中央财政对东、中、西部每个城市分别定额补助8亿元、10亿元、12亿元，支持入围城市重点样板项目建设和机制建设。

可以看出，财政资金重心转向保障房与城市更新。保障房承接新市民、刚需兜底需求，商品房回归市场化竞争，城市更新则是存量地产长期主线，也是财政资金重点支持的方向。在“更加积极的财政政策”基调下，新增地方政府专项债中与房地产相关的资金将持续向保障性安居工程、城市更新、存量房收购三大领域倾斜。

• 在“促进城乡融合和区域联动”方面，中央财政安排420亿元奖励资金支持农业转移人口市民化，配套解决落户群体子女教育、住房保障、社会保险等问题，支持推进以人为本的新型城镇化。

我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期之后，农业转移人口市民化的进程不会停滞，常住人口与户籍人口城镇化率之间仍有显著差距，其带来的刚性及改善性住房需求，以农业转移人口市民化为核心的新型城镇化，仍是支撑房地产业长期需求的基本盘。

02

北京、上海、广州、武汉

四城落地828现房新政细则

9月24日，北京成为第一个发布系统性落地“828”现房新政细则的城市，紧接着上海于9月28日落地，9月30日广州、武汉两地同日发文跟进。

将四城细则对比可以看出，在核心框架上高度统一，均以住建部“828”现房新政文件为蓝本，执行“封顶预售+全额监管+现房优先+定金制+主办银行”的制度组合，差异点主要体现在执行细节的松紧尺度和地方特色配套上。

北京：首个落地，资金封闭最严

预售封顶标准最明确：要求“楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑”，且需建设、勘察、设计、施工、监理五方签章出具《主体结构分部工程验收记录》，更具可操作性。

资金监管最严：采用全额、全过程封闭监管，项目联合验收后方可解除。而国家框架中提到的允许保函置换不超过30%的监管额度，北京并未提及。

现房定金：上限为总房价款的1%，四城中最低。

上海：融资渠道创新，三类在途项目过渡安排精细化

现房定金：上限为总房价款的3%，介于北京和广州之间。

土地分期：首付30日内≥50%，余款一年内缴清；适应市场和项目需要可再延长一年，不计息。

过渡安排细分为三类：（1）8月28日前已获工规证，按原政策；（2）8月28日前已拿地未获工规证，2027年底前可按原条件（需备案+加强监管）；（3）8月28日前已公告但之后才取得土地的，2027年底前上市可执行旧预售条件，但资金监管执行新规，覆盖了“已挂牌未摘牌”的特殊项目类型。

融资创新：明确支持房企通过债券、股票、ABS和REITs等开展基于项目的融资，是四城中唯一在实施意见中提及资本市场融资工具的城市。

广州：配套最细，企业“减负”特征明显

现房备案门槛最低：完成竣工验收备案、水电气配套验收、居住区配套公共服务设施竣工验收后即可备案，不强制要求首次登记，仅“鼓励”企业完成首次登记后销售。

现房定金在一线城市中最高：上限为总房价款的5%，明确“监管期间定金不得使用”。

结合地方市场特征细则最为细化：明确支持分期分栋办理规划、施工、预售、现房备案和竣工备案；按建筑面积比例计算相应土地使用权份额，以份额集合设立抵押；实行告知承诺制与容缺受理等。

武汉：细则更加灵活，侧重平稳过渡

资金监管：保函置换不超过竣工交付所需资金的30%

现房定金：上限为总房价款的5%，与广州一致。新出让土地优先现房销售。

过渡安排灵活：历史遗留项目2028年底前可按原政策；装配式/智能建造项目2026年底前取得工规证和施工许可证的按原政策，鼓励新型建造方式。

分期竣备精细：按最小单元分批竣备；±0以下分地下、地上两阶段；全装修项目分毛坯/装修两阶段。

作为首个落地细则的二线城市，武汉的细则或将成为更多二线城市的模板。

03

现房新政细则落地后

广州两场土拍热度超预期

广州9月30日落地“828”配套细则以来，在国庆假期前后分别开启了两场土地竞价，溢价率都超过了26%。其中细则落地后的首场土拍，海珠区琶洲南区HZ0305401-CZTB地块，经过41轮竞价，被保利发展以38.17亿元拿下，溢价率26.52%；节后首场土拍，科学城映日路地块也经历了71轮竞价，最终保利发展以16.65亿元竞得，溢价率达26.6%。

现房政策落地后，头部房企对核心城市稀缺地块的拿地热情仍然较高，这也为市场注入了信心。核心城市投资地位进一步增强，同时在核心城市内部，企业的拿地选择逻辑正从以环线为核心转向关注板块供需关系。

广州两场土拍的参拍房企清一色央国企，未来土地资源加速向头部央企、国企集中，新房市场也将同步分化。

对企业而言，当前拿地资金测算起点已经变化，销售端按原条件预售的时间窗口，与资金端按新规监管的全周期占用，需在同一张报表内统筹。在按揭回款后置、资金占用拉长的约束下，新房产品低价走量空间收窄，以产品力换溢价、以工期换周转成为更现实的选择。