“十一”楼市人气回来了，成交还没跟上

来源：丁祖昱评楼市

今年的国庆假期，是“828”现房销售新政、10月1日起中央财政个人住房贷款贴息落地后的首个全国性长假。

首个集中销售窗口表现如何？

结合普睿数智15城案场监测数据，假期（10.1-10.7，下同）多数城市来访较9月周均明显抬升，但认购转化率不升反降，认购普遍小于来访，成交进一步向少数头部项目集中。

从新房成交备案数据来看，典型25城假期成交面积同比增长15%，但较2024年仍降9%左右，与9月日均下降33%。

二手房延续底部修复，带看与新增挂牌同比普遍抬升，各城市之间成交分化远大于新房。

国庆假期楼市表现一句话概括：人气回来了，但成交还没有跟上。

从各城市案场的访购数据来看，今年假期多数城市来访和认购绝对量都出现了明显回升，但转化率微降，各城市之间的分化明显大于去年同期，具体可以分为四类城市：

第一类访购同步增长：武汉郑州最为典型。

比如武汉，盘均来访286组、认购17.7套，同比2025年国庆均上涨29%，转化率6.2%与上年持平，但若剔除开盘项目转化率降至4.8%，新盘首开是热度的主要来源。

第二类来访回升、认购走弱，“剪刀差”特征明显，以西安、深圳、长沙和上海为代表。

西安盘均来访350组创近四年国庆新高，认购15套却低于2024年的21套和2025年的17套，来访上涨134%、认购仅上涨114%，转化率由4.7%回落至4.3%。

上海4个可比持销盘来访、认购同比分别下降43.0%和55.6%，认购／来访比由5.4%降至4.2%，有效购买意愿仍然偏弱。

这类城市来访回升更多来自假期客流的集中释放与案场活动拉动，并不等于购买力的同步回补。

第三类总量收缩、降幅收窄，典型如成都、南京、广州。

以成都为例，国庆网签11.03万平方米、856 套，同比降幅分别较2025年收窄15.7个、21.9个百分点至-13.8%、-10.9%，假期日均仍低于全年日均28.5%，节日脉冲效应持续减弱。

另外，广州假期推出1252套、同比下降42%，平均去化率16%，较2024年抬升11个百分点但未回到2025年水平。

第四类低基数下的同比正增长，比如上海、深圳和天津。

其中，上海新房前6天成交1231套、同比增长41%，但10月2日单日即贡献56.4%，主要由9月入市盘的集中网签支撑，成交增长不等于新增需求。

深圳期房认购同比增长216%，去年同期仅62套，基数效应显著，备案口径同比反而降38%。

各城市热销项目认购集中度明显高于往年。成都TOP20项目贡献监测样本近46%，合肥TOP10占62.2%，长沙TOP30占63%，深圳前12盘占64%。

低总价、价格让利仍是项目热销的关键，比如长沙转化率高于10%的项目基本都采用了降价或折扣策略。优质地段与过硬产品力可以不依赖折扣，比如深圳观潮府以16.36万元／平方米的备案均价拿下全市2000万元以上成交的近八成，假期期间认购转化率也有7.5%。

此外，首开或强销期内的新盘、小面积低总价产品、教育与配套资源加持也是项目热销的三大特征。

普睿数智监测的25个重点城市，国庆假期商品住宅成交备案面积合计84.5万平方米，同比增长15%；但较2024年同期仍下降8.7%；较9月日均下降33.1%。

其中，一线城市领涨，假期期间合计成交27.6万平方米，同比增长45%，较2024年大增136%，环比9月日均仅微降2.7%，是唯一在三个口径上都接近或实现正增长的能级，增量几乎全部来自北京、上海。

其中上海假期期间成交备案面积达到15.6万平方米，是典型城市中最高的，且同比、较2024年同期以及环比9月日均三大口径全线上涨。

北京假期成交备案面积10.4万平方米，同比增长144%，较2024年同期增长289%，仅较9月日均减少了17%。

二线城市呈现“同比修复、绝对水平仍在下台阶”格局，成交备案面积同比增长13%，但较2024年下降26.6%、环比9月日均下降40.4%。

成都、长沙、昆明、郑州、宁波等9个城市同比正增，其中昆明和海口三个口径均实现正增长。环比来看，仅4个二线城市假期日均高于9月日均，兰州、福州、长春等降幅超八成。

三四线城市跌幅较2025年同期则进一步扩大。仅无锡、江阴同比正增长。

认购与备案错位特征明显，假期备案增量多，主要来自前期认购的滞后网签，而非当期需求。

比如长沙认购同比下降40%，备案面积同比增长84%，另外深圳则是反向案例，期房认购同比增长216%，备案套数却下降38%。备案转正不等于需求转正，认购回落也不等于市场转冷。

贴息政策发布后，二手房置换链条两端的活跃度同步提升。

典型城市带看与新增挂牌在假期普遍走高：广州看房人数较节前一周上升17.9%、新增挂牌上升12.6%，济南日均带看同比上升52%，南京日均带看较9月周末上升47%。

部分城市二手房成交明显改善。如上海假期期间二手房成交900套，同比增长52%；深圳假期成交171套，同比增长39%；合肥假期前6天成交588套、同比增长94%，比2025年10月全月日均还高18%。

同时，多个城市二手房议价空间收窄。上海9月二手价格指数环比回升0.9个百分点，议价收窄；深圳国庆周降价与涨价房源比由9.1升至12.5，平均降幅5.6%，但议价空间已收窄至8.95%，且已连续8个多月收窄。

这意味着重点城市二手房以价换量进入尾声，成交的持续性取决于合理报价房源的补充速度。

对比2024年政策脉冲下的普涨、2025年脉冲衰减后的普跌，2026年国庆假期楼市表现分化更鲜明：来访普遍回升、认购向头部集中，成交因假期而滞后；热度仅由少数红盘贡献、转化率普遍回落，尚不足以支撑“全面回暖”。

10月市场有三重环比回升动力：国庆认购的网签转化、集中入市的新盘货量、贴息政策对低总价刚需的支撑。但政策覆盖面有限、现房销售过渡期的购房者预期，也会限定回升高度。

整体判断，10月将是“环比改善、同比降幅继续收窄”的结构性“银十”，热度集中在新规产品、低总价刚需与核心区强产品力项目。