1个百分点的贴息，谁真正受益？

来源：丁祖昱评楼市

2026年9月29日傍晚，据央视新闻，从财政部了解到，我国将从10月1日起对居民使用新发放商业性个人住房贷款购房实施贴息。年化1个百分点，贴息本金上限100万元，期限最长5年，政策实施期暂定1年。

有关负责人表示，中央财政实施居民购房贷款贴息政策，是住房领域保障和改善民生方式的一种探索，通过对房屋总价、房屋面积、贷款类别等作出界定，尽可能精准惠及目标群体，帮助准备买最普通房子的收入相对不高家庭“降点月供”。

同时符合以下条件的居民家庭才能获得贴息支持

1、使用新发放的商业性个人住房贷款购买首套住房，不包括存量贷款置换。其中，“首套住房”的认定按照现行政策执行，既包括新房也包括二手房。

2、所购住房建筑面积不超过120平方米。

3、所购住房价格不超过150万元。

pti普睿数智云监测的107个城市数据显示，新房市场2026年至今有约35.5%的成交同时满足150万元以下且面积不超过120平方米，其中占比靠前的城市几乎全在四川。

二手房市场，重点监测的17个城市中，2026年前8月的成交占比约占53.1%，2025年全年这个比例是46.7%。

值得注意的是，只看新房时，一二线核心城市几乎完全在政策范围之外，但若加上二手房来看，上海、北京、深圳、杭州、苏州都有三成左右的成交占比，反差最大的是上海，新房满足条件的仅占0.2%，但二手房这个比例升到了37.3%，北京同理。

此次政策不是象征性点缀，而是压在市场成交的重心之上。从其覆盖面和精准度来看，可以说是当前最有效且性价比最高的支持政策。

从财政部、中国人民银行、金融监管总局有关负责人就实施居民购房贷款贴息政策答记者问来看，此次贴息政策主要是将有限的财政资金用于普惠更多的刚需群体，需要同时满足三个条件才能享受贴息支持。

一是使用新发放的商业性个人住房贷款购买首套住房，不包括存量贷款置换。其中，“首套住房”的认定按照现行政策执行，既包括新房也包括二手房。二是所购住房建筑面积不超过120平方米。三是所购住房价格不超过150万元。

除此之外，还有两条容易被忽略的排除项：使用贷款购买保障性住房的，以及使用公积金贷款购房的，因为已有相关政策支持，此次不叠加享受。

已经背上房贷的家庭，即便当初买的是150万元以下的房子，也享受不到这1个百分点。政策的指向非常明确：只补贴新增的、首套的、小面积的、低总价的购房行为，不是普遍性的减负。

可享受贴息的贷款规模最多100万元，财政部门给予年化1个百分点的贴息，按照目前首套住房商业性个人住房贷款利率水平，相当于优惠了利率的三分之一，贴息期限最长5年。

例如，对于一笔长期限的100万元商业性个人住房贷款，考虑到大多数房贷按月付息和还款，贷款余额逐月减少，贴息政策最多可帮助借款人累计减少付息近5万元。

但这并不代表所有人都能少近5万元的利息，能真正把100万元贴息额度用满的，是总价接近150万元、首付比例较低的那一批家庭。

要判断谁是这一政策真正的受益者，除了要算清楚省了多少钱之外，还需要知道覆盖多少人，落在哪些城市。

从pti普睿数智云监测的107个城市来看，2026年至今新建商品住宅共成交约105.14万套，其中同时满足150万元以下且面积不超过120平方米的成交占比约35.5%，2025年全年这个比例是37%。

聚焦到具体城市来看，成交占比较高的这批城市几乎全在四川，如南充、内江、遂宁、资阳、达州、西昌、广安、自贡、眉山，此外还有重庆占比也较高，这些地方构成了新房端覆盖最密的一块区域。这些城市的新房总价低、户型也小，是新政利好最大的区域。

从体量上来看，重庆是新房端唯一一个占比较高，成交套数也较高的城市。约3.43万套的成交满足条件，成交占比约61.9%，可以说是此次新政最为利好的城市之一。

另一端，新房市场几乎不受政策影响的城市也不少，其中上海的数据最有冲击力，2026年至今，上海新房市场共成交约3.01万套，同时满足两个条件的只有54套。

类似的还有，北京713套，深圳993套，杭州1444套，合肥959套。这些城市的新房市场，几乎整体在政策之外。

广州则以1.06万套、24.0%成为四座一线城市里新房端受益最多的城市。

从二手房来看，pti普睿数智云重点监测的17个城市，2026年1-8月共成交约126.49万套房，其中能同时满足两个条件的约67.18万套，约占53.1%成交。

天津是其中最大的受益者，10.81万套二手房里，有约8.70万套同时满足两个条件，约占80.5%，无论是成交套数还是成交占比都明显高于其他城市。

值得注意的是，若只看新房市场，一二线核心城市几乎完全在政策范围之外，但若加上二手房来看，上海、北京、深圳、杭州、苏州都有三成左右的成交占比。

其中反差最大的是上海，新房满足条件的仅占0.2%，但二手房这个比例升到了37.3%，北京同理，新房满足条件的仅占2.5%，但二手房这个比例升到了38.7%，

按绝对套数排，前六名是天津、成都、上海、武汉、重庆、北京。上海和北京分别排第三和第六，因此不能说新政对其没有影响，对上海和北京的二手房市场来说，平均每3套就有1套覆盖。

值得注意的是，对比2026年前8月和2025年全年的成交套数中同时满足总价和面积段条件的占比变化来看，17个城市占比全线上涨或持平。

其中，上海的变化幅度最大，从17.7%升到37.3%，一年提高19.6个百分点。这主要是上海收购二手住房用于保障性租赁住房政策推动。

可以理解为，这是一次绕开降息的定向降息。

LPR已连续16个月按兵不动，5年期以上3.5%没变。不降的原因之前我们已经分析过，一共有两个，从内部来看，截至2026年二季度末，商业银行净息差1.41%，仅比一季度回升1个基点，仍处历史低位。银行已经没有多少让利空间。从国际环境来看，欧洲、日本、美国都在加息周期之中，尤其是在美联储9月16日加息后，中美利差进一步倒挂，央行降息空间被压缩（详见《美联储加息对房地产有什么影响？》）

财政贴息1个百分点，等于在不挤压银行息差、不动货币政策的前提下，给特定人群定向降息100个基点。按首套房贷3.0%计算，相当于把利率打掉了三分之一。这个思路一旦跑通，后续加码的空间比降息大得多。

从购房者的受益情况来看，低房价城市赢在覆盖广度，高房价城市赢在单户金额。政策从10月1日起，实施期暂定1年，明年9月底到期。对于原本就打算在近一年买房的刚需家庭来说，需求提前释放成为可能。