中秋周深圳二手签约量环比回落，但金九底色仍在

据乐有家数据显示，中秋这一周，深圳二手签约量环比回落12%，但金九底色仍在，9月累计签约量同比涨32%。

受中秋返乡团圆影响，市场活跃度整体平稳，未延续上旬冲高趋势。上周（9.21-9.27）乐有家门店数据显示，深圳二手房签约量环比下跌12%，但整体仍高于7月周度水平；二手带看量环比下跌8%，维持近期正常区间。

金九成色到底几分？

从数据来看，2026年深圳楼市的“金九”成色较为充足。

成交量层面，据乐有家统计数据显示，9月1-27日一手住宅预售网签累计1272套，现售网签累计1078套，预售+现售网签累计2350套；本月二手住宅累计网签4092套。

从月度累计看，截至9月27日，乐有家门店二手签约量同比上涨32%，二手看房量同比上涨21%，“金九”底色仍在，为国庆黄金周蓄力。

价格层面，9月上半月深圳二手房成交均价达到6.01万元/平方米，环比上涨约4%，重新站上6万元关口。二手房议价空间已收窄至8.81%，业主让价预期收敛，买家决策周期缩短。

房贷结构层面，深圳贝壳研究院数据显示，9月上半月深圳二手房按揭购房的置业者中，选择30年以上贷款期限的占比为12%，其中选择40年贷款的占比达8%。“8·28新政”将个人住房贷款最长年限从30年延长至40年，以800万元房贷、3.05%利率测算，30年改为40年后月供减少约4313元，大幅降低了购房者的月供压力。

三个信号比成交量更重要

信号一：70%片区仍在降价，涨价的片区“理由很硬”。

整体均价回升不代表所有片区都在涨。乐有家研究中心对比9月中旬与8月初的业主挂牌价格发现，约70%的片区业主依然在“降价换成交”，罗湖百仕达、福田安托山、南山前海等片区挂牌价均出现不同程度下调。

但同一区内，有些片区的业主已经开始涨价。涨价的理由集中在两类：一是学位驱动，罗湖螺岭片区挂牌均价环比上涨3.04%，家长为锁定学位提前布局；二是稀缺资产驱动，南山红树湾环比涨1.30%，福田香梅北环比涨1.36%，一线海景和低密核心地段的“硬通货”不愁卖。今年8月，深圳执行过调价动作的二手房业主中，选择调涨的占比升至31.4%，比7月高出6个百分点。

这说明深圳楼市的分化正在加剧：有学区、有稀缺资源的房子在涨，同质化严重、挂牌量高的片区仍在以价换量。

信号二：龙华、光明出现“二手比新房贵”的倒挂现象。

乐有家三季度房价地图显示，龙华新房均价4.81万元/平方米，二手均价5.06万元/平方米，二手反超新房约2500元/平方米。光明同样如此，二手均价3.60万元/平方米，新房才2.74万元/平方米。

倒挂的原因在于：龙华北站、红山等板块的次新房集中交付，地铁通了、商业逐步兑现，房子是现房，品质看得见摸得着；而在售的部分新盘位于大浪、观澜等外围板块，仍处在规划兑现期，价格自然更有“竞争力”。但龙岗是例外——新房3.84万元/平方米，二手3.30万元/平方米，新房反而比二手贵，原因是大运、布吉的高价新盘在户型设计和得房率上明显优于老旧二手房。

信号三：现房销售加速推进，新房供应格局正在重塑。

“8·28新政”明确全国将有序推行现房销售制度。深圳贝壳研究院监测显示，2026年7-8月深圳新房现售成交占比已达51%，超过预售房源。2026年前4个月，深圳新房现房销售占比达56%，现售房源合计成交9524套，超过预售房源的7479套。

对购房者而言，现房销售意味着“所见即所得”，不再需要为图纸上的承诺买单。但对开发主体而言，资金回笼周期拉长，行业资金压力进一步加大。中指研究院指出，现房销售短期对房价影响整体有限，存量及在途项目多数将按原有节奏推进，整体新房供应仍较为充足。

4月新政与8月新政的双重叠加

2026年深圳楼市的回暖，离不开政策的持续加码。

4月29日，深圳出台优化核心区限购、大幅提升公积金贷款额度等系列新政。深户家庭限购从2套增至3套，个人公积金最高可贷189万元、家庭最高可贷351万元。新政实施至8月底，深圳共发放住房公积金贷款1.4万笔、207.61亿元，环比分别增长31.41%、55.69%。

8月28日，央行与金融监管总局联合发布房地产信贷管理新政，个人住房贷款期限延长至最长40年，预售门槛统一提升至主体结构封顶。

两轮政策叠加，从需求端（限购松绑、公积金额度提升、贷款年限延长）和供给端（现房销售、封顶预售）同时发力，构成了深圳楼市此轮回暖的政策底座。