深圳二手房：70%片区还在降价，有业主却悄悄涨价了

最近，楼市话题又开始热起来了！

9月18日，国新办“开局起步‘十五五’”新闻发布会上，房地产市场监管司司长张雪涛抛出一个重磅判断：

房地产市场出现了“两个转变”——供求关系发生重大变化，房地产进入存量时代。

数据显示，二手房交易占比从2020年的27%，一路涨到2025年的46%，今年前8个月更是达到52%，正式过半。

说白了，全国范围内二手房已经取代新房，成了楼市的“主角”。

但对于深圳楼市来说，以“二手为主导”，这并不是刚刚出现的市场现象，最近的二手房市场，用一句话概括：有人在降价甩卖，有人在涨价惜售，市场正在经历一场真实的分化。

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议价空间创年内新低

均价重回“6字头”

先来看看市场一线的新鲜数据。

乐有家研究中心数据显示，9月上半月，乐有家深圳二手住宅平均议价空间缩窄至8.81%，比8月的8.89%继续收窄，创下年内新低。

要知道，今年1月这个数字还是10.97%，连续9个月一路往下走。

贝壳这边的成交数据也印证了同样的趋势——9月上半月深圳二手房议价率为9.3%，是今年以来的次低值。

议价空间收窄，说明业主心态回升，买家砍价越来越难砍了。

比如，目前撑起市场成交的刚需市场，乐有家300万以内的低总价房源，议价空间从8月的10.26%收窄到9.52%，降幅是所有总价段里最明显的。

福田景田片区的一位中介表示，之前客户看完房，买家张口就先砍一大刀，然后双方慢慢拉锯，现在压得太低，业主就不会再搭理……你不买后面还有人在看。

与此同时，价格端也在回稳。

9月上半月深圳二手成交均价达到6.01万元/平方米，环比上涨约4%，重新站上了6万元关口。

“828”新政落地后，房贷年限可延长至40年，月供压力减轻，一批观望了半年多的刚需开始出手了。

按深圳平均贷款金额来测算，一个月的房贷就可以少了1681元，压力确实降低不少。

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70%的片区还在“以价换量”

不过，别被均价回升的整体情况骗了。深圳二手房的“基本盘”，仍然是降价为主。

乐有家研究中心对比了9月中旬和8月初的业主挂牌价格，约70%的片区，业主依然在“降价换成交”。

罗湖的百仕达、布心，福田的安托山、百花，南山的前海、后海、华侨城，挂牌价都出现了不同程度的下调。

为什么还在降？

挂牌量太高的片区，同户型房源扎堆，买家挑花了眼，谁的价更接近心理预期就先看谁的。业主想成交，就只能“割肉”。

但有意思的是，同一个区内，有些地方的业主却开始“挺直腰杆”了。

涨价的片区不多，但涨的理由很硬。

第一类：学区房。 

罗湖螺岭片区挂牌均价环比上涨3.04%，在所有片区中涨幅居前。

原因不复杂——今年小一、初一热点学校的录取积分持续走高，家长为了给孩子锁定学位，提前一年甚至两年就开始布局。在教育面前，价格的敏感度被暂时搁置了。

第二类：顶豪和稀缺改善区。 

南山红树湾环比涨1.30%，福田香梅北环比涨1.36%。这两个片区的都有各自的优势：一线海景/低密核心地段，供应本身就稀缺，业主手里握着的是“硬通货”，不急着卖，也没有理由降价卖。

乐有家的监测数据还透露了一个信号：今年8月，深圳执行过调价动作的二手房业主中，选择调涨的占比升至31.4%，比7月高出6个百分点，而调跌的占比则从高位明显回落。

业主的心态，确实在变。

03

龙华二手比新房还贵

这事儿不奇怪

既然是存量市场，多数人在买房的时候会对比二手价格。

乐有家研究中心发布的三季度房价地图显示，龙华新房均价4.81万元/平方米，二手均价5.06万元/平方米，二手反超新房约2500元/平方米。

仔细想想也不难理解。

龙华北站、红山这些板块的次新房集中交付，地铁通了，商业体也逐渐要起来了，房子是现房，小区品质看得见摸得着。

龙华上塘红山片区。乐居摄

而龙华在售的部分新盘位于外围大浪、观澜板块，还处在规划兑现期，周边配套要等，价格自然更有“竞争力”。

光明中心区。乐居摄

同样的逻辑也出现在光明。

光明二手均价3.60万元/平方米，新房才2.74万元/平方米。早期凤凰城、中心区周边的次新房社区已经成熟，而新盘多在外围，价格倒挂反而成了光明的常态。

但龙岗则是个例外。

龙岗新房3.84万元/平方米，二手3.30万元/平方米，新房反而比二手贵。

原因也不难理解：龙岗的高价新盘集中在大运、布吉，这些通勤方便、配套较好的板块，户型设计和得房率也比老旧二手房强不少，正好踩中了“金九”刚需上车的需求。

市场在分化，买房的人也在变理性。

9月的深圳楼市，呈现出来的是一幅很真实的画面：整体还在调整，但局部已经在回温；大部分业主还在让价，但手里有好房子的人已经开始“不着急了”。