一线城市重大变革！广州拟推进现房销售制

来源：丁祖昱评楼市

本周楼市热点主要集中在广州和深圳。

广州市住房和城乡建设局日前编制形成了《广州市住房发展“十五五”规划》，并于7月21日公开向社会征求意见。其中，最受广大购房者关注的莫过于“稳步有序推进现房销售制”。

中央层面连续两年住房工作会议提出改革预售制度、探索现房销售，是房地产新模式的核心方向。广州作为一线城市落地试点，具备示范效应。但短期内不会全面推进，还是以试点为主。

深圳方面，南山区蛇口沿山路半山海景别墅42栋101房产拍出了单价30.9万元/平方米的天价，成交总价8708万元，溢价率高达360%。该别墅为原业主于2003年12月以总价451.2万元购入，对比此次拍卖价格，二十余年时间这套别墅身价增值了19.3倍。

主要还是因为半山海景别墅是深圳蛇口老牌顶豪标杆，圈层纯粹，山海景观资源不可复制。

此外，杭州7月21日有4宗住宅用地完成集中出让，本次土拍整体热度明显超出前期市场预期。据统计，2024年以来杭州已出让的114幅楼板价2.5万元/平方米以下宅地中，42宗为底价成交，仅18宗溢价率超过30%，占比不足两成；而本次单批次4宗地块中就有3宗溢价率突破30%，竞价激烈程度在同价位刚需地块中较为突出。

PART.01

广州拟推进现房销售制

2026年7月21日，广州市住建局发布《广州市住房发展“十五五” 规划（征求意见稿）》，明确稳步有序推进现房销售制度。

广州将积极稳妥谋划现售制试点项目，适时选取合适地块开展试点。强化金融服务支持，鼓励商业银行提高现房销售项目开发贷款额度，给予利率优惠。对现房销售地块给予分期缴纳地价和公共资源配套支持等。继续实行预售的，规范商品房预售资金监管，规范资金使用。

目前文件处于公开征求意见阶段，尚未正式落地，后续会先试点、再逐步推广。

早在2025年底的全国住房城乡建设工作会议上就曾明确2026年，要着力抓好4方面工作，其中就包括“推进现房销售”。当前已有多地已开展现房试点，如今广州作为一线城市落地试点，具有一定的示范效应。

在实际操作过程中，当前现房销售制度仍面临难以全面铺开的问题，大多数现房销售并非主动选择，我们认为，2026年是“现房销售”试点的一年。在部分城市、区域、项目上取得一些试点经验后，才会逐步推进，这个过程可能还需要一定的时间。

短期内“预售”和“现房”将双轨并行，当然“现房销售”作为一个整体的大趋势，企业仍需做好相应的准备。

PART.02

深圳法拍房卖出30.9万元/平方米

近日，深圳南山区蛇口半山海景一套独栋别墅在法拍市场以30.9万元/平方米的价格的成交。

该独栋别墅起拍价1893万元，18位高净值买家经过167轮鏖战后，以8708万元成交，溢价率高达360%。

据了解，此次拍卖的别墅为深圳市南山区蛇口沿山路半山海景别墅42栋101房产，根据权利登记信息，该别墅为原业主于2003年12月以总价451.2万元购入，独栋物业，带有独立花园和多车位车库，房屋用地面积775.35平方米，建筑面积281.61平方米。

房屋内部经过业主分两期、历时四年全屋高端升级改造，累计投入近千万元完成全屋硬装拆改、水电重构、结构优化、全屋防水加固等工程，仅可追溯装修材料支出便达464.03万元。

若仅以2003年的购入价计算，对比此次拍卖价格，20多年间这套房产增值超19倍。

一直以来，半山海景别墅都是深圳蛇口老牌顶豪标杆，该房源 775㎡专属私地远超普通别墅，随着存量独栋逐年减少，稀缺性支撑高估值；同小区二手挂牌独栋普遍单价33-44万元/平方米，本次法拍价实际低于市场价因此才吸引18位高净值买家争抢。

随着“法拍房”越来越多地为市场所了解，“法拍房”市场也从原本仅少数投资客关注的领域变成了常态化的购房选择，如今线上司法拍卖平台全面普及、流程公开透明，刚需、改善、高净值人群都主动进场看房参拍。

“十五五”规划建议在房地产领域主要聚焦新房的投资、开发、销售制度改革，法拍房市场作为房地产风险处置的关键环节，其走向也应得到足够重视。

PART.03

杭州刚需刚改地块热度走高

7月21日，杭州市区4宗住宅用地完成集中出让，总出让面积约16.88万平方米，总计容建筑面积约31.0万平方米，总成交金额约39.8亿元。本次土拍整体热度明显超出前期市场预期。据统计，2024年以来杭州已出让的114幅楼板价2.5万元/平方米以下宅地中，42宗为底价成交，仅18宗溢价率超过30%，占比不足两成；而本次单批次4宗地块中就有3宗溢价率突破30%，竞价激烈程度在同价位刚需地块中较为突出。

板块分化特征依旧显著，拱墅运河新城康桥单元、上城长睦单元、钱塘元成单元三宗成熟居住板块地块竞价激烈，溢价率分别达到39%、34%、38%；仅处于发展兑现期的钱塘江海之城地块以底价成交。拿地主体均为本土房企，其中滨江集团表现亮眼，经30轮竞价斩获长睦单元地块，又以50轮竞价拿下运河新城地块，单日连落两子；天阳地产经43轮竞价摘得元成单元地块，英冠则底价斩获江海之城地块。运河新城地块凭借主城区位与双地铁配套成为本次土拍的核心焦点，22666元/平方米的成交楼板价也进一步抬升了板块地价水平。

整体来看，本次四宗宅地的出让结果，也是当前土地市场投资逻辑的直接体现——供需关系是决定地块热度的核心因素。长睦、元成等断供多年、存量稀缺的成熟居住板块，即便并非传统核心区，也凭借扎实的刚需底盘引发房企激烈竞争；而江海之城这类供应充足、配套仍在兑现的板块，市场表现则相对平淡。

从企业视角来看，滨江集团持续加仓主城与近郊成熟板块，进一步巩固了其在杭州市场的深耕优势；天阳、英冠等房企则聚焦熟悉区域，拿地策略务实稳健。本次土拍的高溢价行情，也为杭州刚需刚改市场带来更多信心提振，后续几宗地块入市后，将有效补充板块新房供应，也将对所在区域的市场预期形成一定支撑，而存量压力较大的板块仍将延续平稳去化的整体节奏。