《求是》发文！改善和稳定房地产市场预期，信息量巨大！

来源：丁祖昱评楼市

01《求是》杂志特约评论员：改善和稳定房地产市场预期

 02 住建部：到2030年，房屋品质提升工程取得显著进展

03  财政部：个人出售未满2年住房增值税按3%全额征收

PART.01

政策

一、《求是》发表评论员文章：改善和稳定房地产市场预期

‌《求是》杂志于2026年1月1日刊发的特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》‌，分析了当前房地产市场供求关系变化、转型挑战及政策方向。

文章指出，当前市场正经历供需关系转变带来的深度调整，但我国房地产业在国民经济中的基础地位没有改变，未来发展潜力依然广阔。关键在于全面辩证认识形势，通过有力举措稳定和改善市场预期。

文章分析，我国房地产市场正在经历深度调整，深层次原因是城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，房地产业发展条件必然发生深刻变化，集中体现在以下几个方面：一是住房总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足，特别是保障性住房相对不足。二是居民需求总体上从“有没有”向“好不好”转变，对提升居住品质愿望更为强烈。三是房地产企业的“高负债、高杠杆、高周转”模式难以为继，亟待向低负债、低杠杆、合理回报的模式转变，由“类制造业”升级为“产品—服务—运营”一体化。

文章认为，无论从家庭住房拥有率、房价/收入比、房价/租金比等指标看，还是结合房地产相关贷款占银行贷款比重、房地产业相关收入占地方财政收入比重、居民住房财富占家庭总财富比重等事实观察，传统房地产发展模式已经走到了尽头。

文章强调，房地产仍然是支撑国民经济的基础产业。2024年，我国房地产业和建筑业增加值占国内生产总值的比重合计达13%，直接带动就业人口超7000万人。从国际经验对比，我国城乡每年新建住宅规模应在1000万—1490万套之间，房地产发展仍有不小的市场潜力，我国房地产未来空间依然广阔：

• 城市化进程增量需求：从城市化发展水平看，2024年我国常住人口城镇化率为67%，而户籍人口城镇化率不足50%，新落户农民工、新毕业大学生等“新市民”刚性住房需求有待持续释放，向大城市集中、城市之间流动趋势仍将持续相当长时间。

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• 存量改善需求：我国城镇人均住房建筑面积在30平方米以下的家庭户占比接近40%，约有7%的城镇家庭人均住宅建筑面积尚不足20平方米。目前仅城镇范围就积累了约350亿平方米的住房存量，按照每年房屋折旧率2%估算，会创造出约7亿平方米的更新替代需求。

文章指出，在各项政策支持下，当前房地产市场总体稳定，但也有一些城市房地产市场在止跌回稳过程中出现波动，房地产开发投资延续下降态势。对于这些现象，要客观分析、正确看待。一方面，一些城市库存还比较高，消化库存、市场出清需要时间；另一方面，房地产发展潜力和空间巨大，但转化为当前发展动力和信心也需要一个过程。

文章最后提出，为缩短调整时间、熨平市场波动，需多管齐下改善和稳定市场预期：

保持政策力度：政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足。强化政策一致性评估。并做好风险防范和应对预案。

做好供给管理：严控增量、盘活存量，有序推动“好房子”建设。支持房企加快从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，推动新旧模式平稳转换。

加强信息和舆论引导：加强对房地产市场相关价格等关键指标监测。多措并举推动社会形成对房地产市场的理性预期。

点评

2026年首日《求是》发表这篇评论文章，对房地产行业在国民经济的重要地位以及房地产行业的现状和未来发展方向，作了客观的分析判断并给予足够的信息，成为今年首个关键的政策风向标。正如文章所言，房地产对投资、消费、就业等关键经济指标均有显著影响，仍然是支撑国民经济的基础产业。

结合近期中央关于房地产的重要表态，房地产行业已明确至底部，我们也观察到行业的变化，2025年重点城市一二手房成交总量企稳，二手房成交同比正增，行业底部已明确，同时从租赁回报率、地价房价比和一二手房价格关系、挂牌量变化等核心指标观察，价格的底部信号也已形成。行业只需要一个契机便从“左侧筑底”到“右侧复苏”的动能切换。对于改善需求的释放，和我们的判断一致：未来30年300多亿平方米存量住房需要更新改造的背景下，每年将会释放7-10亿平方米的改善需求。我们应该对房地产市场充满信心。2026年房地产行业一定会迎来新的转机，全国重点城市新房销售面积将持续修复，全年同比实现小幅增长或基本持平的可能性较大。

二、住建部：到2030年，房屋品质提升工程取得显著进展

12月31日，住房和城乡建设部正式发布《关于提升住房品质的意见》，明确了到2030年住房品质提升的总体目标：房屋品质提升工程取得显著进展，住房标准、设计、材料、建造、运维水平大幅提升，保障性住房率先建成“好房子”，商品住房更好满足刚性和改善性需求，老房子改造为“好房子”取得明显进展，形成有效支撑住房品质提升的政策体系、标准体系、技术体系和产业体系。同时提出八项重点任务，包括完善住房建设标准，提升建筑设计水平，推广应用好材料，发展新型建造方式，提升运维服务水平，推动既有住房更新改造，强化科技赋能，完善产业支撑。

点评

该政策是推动中国房地产业向“品质时代”转型的纲领性文件，行业的发展重心从“有没有”转向“好不好”。“好房子”政策是未来二十年、三十年房地产行业至关重要的政策。2025年，“好房子”首次写入政府工作报告，市场迎来了产品力最好的时代。住建部政策又给未来五年好房子建设定了明确的目标和重点任务，保障性住房率先建成“好房子”，将“老房子改造为‘好房子’”列为重点任务，为庞大的存量住房市场指明了升级方向。

住建部数据显示，2024年底全国城镇住房建筑面积总量达到378亿平方米。但能住上当下标准“好房子”的比例甚至不足5%，未来30年300多亿平方米存量住房需要更新改造的背景下，每年将会释放7-10亿平方米的改善需求。

三、财政部：个人销售未满两年住房,增值税征收率由5%下调至3%

12月30日，财政部、税务总局联合发布关于个人销售住房增值税政策的公告，明确自2026年1月1日起，个人（不含个体工商户中的一般纳税人）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

点评

年末财政部发放政策福利，把个人未满2年的住房销售增值税征收率从原来的5%下调至3%，最直接的利好就是降低了改善客群房屋出售的税费成本。以总价500万元未满2年的房源为例，原本要缴纳25万增值税，政策后增值税只要15万，直接少了10万元，有效促进改善需求释放。

尤其值得注意的是，在“卖一买一”的置换链条中，这部分被激活的改善客群在出售二手房后，往往同步形成新房购买力，从而强化一二手房市场联动，推动整体市场修复。

从2025年全年来看，政策对于需求端支持全面强化：全国层面，首付比例、房贷利率均已降至历史低位，公积金贷款政策也大幅放宽。一线及核心二线城市陆续放松了实施多年的限购政策，部分区域或改善型需求（如二孩及以上家庭）的限制被解除。在一系列释放需求、稳定供给、重塑结构的政策组合拳引导下，新增住房成交规模筑底企稳，价格调整渐近尾声。

四、全国财政工作会议召开：2026年继续实施更加积极的财政政策

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12月27日至28日，全国财政工作会议召开。会议指出，2026年继续实施更加积极的财政政策。一是扩大财政支出盘子，确保必要支出力度。二是优化政府债券工具组合，更好发挥债券效益。三是提高转移支付资金效能，增强地方自主可用财力。四是持续优化支出结构，强化重点领域保障。五是加强财政金融协同，放大政策效能。

点评

其核心在于“加力、增效、协同”，财政将承担更重要的逆周期调节责任，通过政府投资和消费直接对冲有效需求不足的压力，为经济增长提供关键托举，短期内将有效提振市场信心。对于房地产市场的影响也很重要，财政的“加力”将为整体经济复苏提供动力，改善居民收入预期，这是楼市需求端修复的根本。此外，财政资金将直接支持“三大工程”（保障房、城中村改造、平急两用）的投入，另外地方财力改善也有助于稳定土地市场和化解相关风险。

PART.02

市场

一、2025年楼市“成绩单”出炉，全年总住房成交需求相对稳定

12月31日，克而瑞发布2025年度中国房地产行业总结与展望，2025年全国30个重点城市新增住房成交面积约3.26亿平方米，同比降7%，绝对量与2022年基本相当，其中新建商品住宅成交面积约1.16亿平方米，二手住宅累计成交面积约2.14亿平方米，为新房面积的1.85倍，同比持平微增0.2%，再次创新2021年行业调整以来规模新高。2025年房地产行业仍处于止跌回稳的关键周期，预计全年销售面积达8.9亿平方米、销售金额8.4万亿元，分别同比下降9%和13%。

点评

2025年重点城市一二手房成交总量企稳，二手房成交同比正增，行业底部已明确。2026年在政策托底和低基数效应下，随着改善需求占比继续提升，刚需群体受价格止跌回稳预期推动，释放意愿将逐步增强，预计全国重点城市新房销售面积将呈现弱修复态势，全年同比实现小幅增长或基本持平的可能性较大。

二、中国银发经济市场规模到2030年或超20万亿元

据央视财经报道，12月27日，我国人口老龄化加深带动银发群体消费，老年用品市场规模不断扩大！数据显示，我国老年用品市场规模已从2014年的2.6万亿元增长到2024年的5.4万亿元。中国银发经济市场规模在2024年达8.3万亿元，预计到2030年将超20万亿元。

点评

早在2022年中央经济工作会议上便明确了消费领域的政策扶持指向，将养老服务消费与住房改善、新能源汽车置于同等关键的战略地位。“十五五”规划建议再次明确将“银发经济”上升至国家战略。

数据很直观，一个正在加速崛起的超级赛道——银发经济，正在崛起。这背后是人口老龄化进程持续深化的支撑。国家统计局2025年发布的统计数据显示，截至2024年底，全国60岁以上老年人口已超3.1亿人。中国人口与发展研究中心预计“十五五”期间，年均新增老年人口约1400万。

尽管银发经济已站上万亿风口，但这一潜力巨大的市场仍面临很多矛盾要解决，比如支付能力与意愿的“剪刀差”问题，供给端产品智能化不足、质量参差，专业的护理、康复、心理服务人才严重短缺等等。

PART.03

企业

一、万科拟对第三笔境内公司债进行展期

2025年12月31日晚间，万科发布公告称，由于部分债券持有人已行使回售选择权，该公司将通过主承销商在2026年1月16日召开持有人会议，审议表决关于“21万科02”回售债券展期的议案。会议表决截止日为2026年1月19日17时。

万科近期已面临两笔境内债券展期压力。2025年末，余额20亿元、原兑付日为12月15日的“22万科MTN004”以及余额37亿元、原到期日为12月28日的“22万科MTN005”债券，均召开持有人会议对展期相关议案进行表决，但因需满足超90%表决权同意的生效门槛，两项债券的展期一年的方案均未获通过。不过，两笔债券对应的“延长本息兑付宽限期至30个交易日”议案均获通过。万科表示，将继续与各方坦诚沟通协商，研究完善举措，继续寻求债券解决方案，维护各方长远共同利益。

点评

万科要争取宝贵的时间窗口，30个工作日的宽限期内必须拿出更有力的增信措施（如资产抵押、股东支持）、更可行的还款计划，或争取更强有力的第三方协调。这不是万科的孤军奋战，而是行业重塑中的共同课题，我们要多一些耐心和信心。

二、旭辉控股集团：完成境内外债务重组，合计削债约430亿元

12月29日晚间，旭辉控股集团（00884.HK）宣布，公司境外债务重组各项条件均已达成，重组方案于当日正式生效。作为重组的一部分，公司已注销现有债务及相关义务，并向计划债权人发行一系列计划对价权益。

旭辉境外债务重组涉及本息总额约81亿美元（约合567亿元人民币），通过债转股、本金削减等方式预计将削减债务约380亿元，化债比例约67%。境内债务方面，旭辉控股集团旗下7笔境内公开市场债券的整体重组方案已于9月获债券持有人会议表决通过，涉及金额合计约100.6亿元。12月25日，旭辉控股集团境内债重组方案现金回购方案获超额申请，发行人通过支付2.2亿元的回购资金，首批化债金额约11亿元。除现金回收，旭辉方面境内重组方案还将通过债转股、以资抵债等方式进行，预计可削减债务超50亿元，且未来两年无需支付本息。

点评

2025年债务重组加速，旭辉控股、融创、碧桂园境内外债务重组方案落地，不仅对企业自身发展至关重要，对行业风险加速出清也极具意义。据不完全统计，2025年共有42家房企披露了重组相关计划或方案，已有17家完成了全部或部分债务展重组，随着头部房企债务重组方案不断落地，示范作用显著，其他房企的债务重组方案落地、获批进程也明显加速，整体房地产风险出清进程将提速，2026年将成为企业风险出清的关键年。

当前房地产市场底部信号形成，房企在推进债务重组的同时，还要密切关注市场动态，灵活调整经营策略，应对潜在的市场风险。

三、华润置地与一家银行签订20亿元可持续发展挂钩定期贷款

12月31日，华润置地公告称，作为借款人与一家银行就金额为20亿元人民币的可持续发展挂钩定期贷款融资，订立一份贷款融资协议。该贷款融资期限为自该融资协议下首次被提取款项或拟被提取款项之日起计36个月。协议设置了关键条件：若华润集团不再为华润置地实益拥有及控制不少于35%的单一最大股东，或华润集团无能力控制华润置地股东委任董事加入董事会，则构成违约事件。目前，华润集团持有华润置地约59.55%的已发行股本的实益权益。

点评

可持续发展挂钩贷款是一种创新融资工具，贷款利率与借款人实现预先设定的可持续发展绩效目标（如节能减排、绿色建筑认证等）相挂钩。达成目标则可能获得利率优惠，以此激励企业绿色转型。华润置地通过此类融资，为整个行业探索出一条可复制的可持续融资路径。

2025年华润置地大幅加大了融资力度，并在65家重点房企中公开市场融资规模稳居第一，融资工具涵盖贷款、票据、配股、债券，且成功重启了境外美元债。据不完全统计，华润置地全年在公开市场融资已超过了600亿元，创下新高。通过“借新还旧”来延长债务期限、降低融资成本，同时维持信用评级，为后续开发提供资金空间。

事实上，除了华润置地之外，当前房地产行业融资的主力基本都是央国企。

PART.04

土地

一、上海协议出让5宗城中村地块，总成交金额46.68亿元

12月28日消息，上海规划和自然资源局近日披露，12月25至26日，以协议方式集中成交5宗“城中村”旧改地块，总成交金额46.68亿元，涉及宝山、奉贤、浦东三区，大华集团、华发股份、浦发集团等本土房企相继落子。

点评

协议出让已成为上海重要的土地出让方式，2025年全年通过协议出让方式共成交了70宗地块，成交总价837.06亿元，2024年为1233.68亿元。

上海协议出让与公开市场招拍挂“双轨制”并存，为企业划分出了两种不同的赛道、投资逻辑和竞争门槛，2025年上海土地出让总金额达到了2439.03亿元，在全国排在首位。

二、武汉成交14宗地揽金34.7亿元，保利置业溢价29.93%摘武昌宅地

12月26日，武汉市公开出让14宗国有建设用地，成交金额34.7亿元。14宗地中2宗溢价成交，其余均以底价落锤，国企、央企仍是拿地主力。

溢价最高的宅地位于武昌滨江，经48轮竞价由央企保利置业旗下湖北保利投资以10.2亿元夺得，溢价率29.93%。另一宗溢价地块为商服地块，民企湖北鹏诚宇科技经17轮竞价以1400万元拿下，溢价率33.33%。

点评

房企投资持续向核心一二线城市集中，尤其是基本面良好、人口持续流入、住房需求有支撑的城市板块。在全国土地市场交易规模收缩的背景下，武汉土地供应总建面和成交总建面实现双增长，同比分别增长10.08%、8.84%，2025年全年招拍挂土地成交金额785.12亿元，同比增长6.74%。

三、2025年全国300城土地成交建面预计降至10亿方以下

克而瑞发布的2025年中国房地产行业总结有展望显示，截至2025年12月25日，全国300城土地成交建筑面积同比下滑11%。预计全年成交建面下降至10亿平方米左右，可售土地建面低于商品房成交。千万平方米级别的城市数量进一步减少。招拍挂土地平均溢价率较2024年上升了1.1个百分点至5.3%，年度溢价率为近四年新高。

点评

全国土地成交规模进一步收缩，行业全口径新增供给已经在事实上低于新房成交，得益于杭州、成都、上海等地出让了众多优质新规宅地的拉动，年度溢价率创新高。在当前市场环境下，房企普遍采取的“宁缺毋滥”投资策略在短期内仍将持续。