北京取消了豪宅线!重磅政策劝你买大房子
所有人都知道这两天肯定会出的政策,凌晨出了。
11月18日晚间,北京市住建委、北京市财政局、北京市税务局等三部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》,取消普通住房和非普通住房标准。
取消普通住房和非普通住房标准后:
1、个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。
2、个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税。
3、对个人购买家庭唯一住房,面积为140平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为140平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。
4、对个人购买家庭第二套住房,面积为140平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为140平方米以上的,减按2%的税率征收契税。该政策自2024年12月1日起施行。
上海在上午的政策中提及了个税的政策,北京没有提及。所以北京落地了全国统一的政策,没有超预期的内容。
相比2023年9月来每次新政热度只有半个月,本次楼市在系列组合拳的影响下,效果明显不一样。
930到现在累计已经热了50天!最近市场稍微有点下行迹象,税费政策又来补位,上个周末市场又有好转。
那么这个税费政策的影响有什么?
对于新房来说,重要的税费只有契税;
对于二手房来说,除了契税,还有增值税和个税,后面两个税费是二手房交易影响最大的税费。
现在还有换房退还个税的优惠政策。
北京之前的契税征收政策是:90㎡以下(含)缴纳1%契税,90㎡以上缴纳1.5%契税,二套契税3%。
北京之前的二手房增值税政策是:
(1)房子不满两年,全额征收增值税。全额的5.3%,远郊为5.25%。
(2)普通住宅满两年免征增值税,非普通住宅,满两年征收差额的增值税。差额的5.3%,远郊为5.25%。
首先:影响有多大!
北京在2024年初调整过一次普通住宅认定标准,调整前,北京住房交易中有70%的房屋会被认定为非普宅;而调整后,将有70%的房屋被认定为普宅。
也就是说,按照之前的标准,北京还有大约30%的住宅是豪宅,这里主要是新房,二手房因为总价单价相对较低,实际豪宅比例要低一点。
过去非普的标准影响非常大,关系到贷款首付比例、契税、增值税等,但随着最近2年的各种政策宽松,实际豪宅线影响市场的只有二手房的增值税了。
那么到底影响多少房源?
大约10-15%,北京二手房成交比例中,超过140平米肯定是豪宅,这部分市场整体大约比例在8%。另外叠加部分价格较高的成交,大约15%左右的二手房会有增值税。
其次:主要影响贷款额
虽然贷款已经不看是不是豪宅定成数,但之前大户型购房者如果要多贷款,就必须多交税,所以这是增值税附加影响最大的一点。
距离来说,2000万的200平米大户型,虽然首付成数政策要求和普通住宅一样,但可能要缴纳差额5%以上的增值税,所以很多购房者就尽量少贷款,避税。
所以,新政政策有利于改善购房,有利于大户型成交,有利于这部分加杠杆。
北京二手房140平米以上成交占比大约在8%左右。
过去出售一套满二唯一的二手房,只要是140平方米以下的普通住房,增值税为零。但如果是140平方米以上的非普通住宅,哪怕只是套远大新,总价定1200万,房东购入价800万,仅差额增值税已高达20万以上。新政落地,直接影响这8%的二手房成交,平均单套减少的增值税有望超过20万!
增值税的影响主要在是否取消普通住宅和非普通住宅,取消普通非普通住宅认定,降低增值税率将进一步利好北京等一线城市楼市,这些大户型改善房源的成交将明显活跃,也可以引领带动整体二手市场的活跃,以及二手房价格企稳。
第三:利好楼市暖冬行情继续
在房地产交易中,税费是一笔不小的开支。这次税费调整意味着,对一线城市来说,普宅标准取消,可以剩下大几十万元税款。这对一线城市大量的置换需求是极大利好,鼓励已有房居民改善住房。非普通住宅的税收政策与普通住宅看齐,是对大户型、改善型住宅消费的有力支持。
重点一二线城市10月新房销售面积环比大涨66%。二手房环比大涨26%,创2019年以来同期新高。
11月市场热度在政策呵护下继续,11月也已经过去了半个多月,楼市筑底暖冬企稳迹象明确。
北京11月二手房截止11月18日,网签达到了10047套,预计还有11天的情况下,全月二手房住宅网签有望接近2万套!
虽然新政是12月1号落地,可能会导致部分成交延后到12月再网签过户纳税。
政策加码鼓励改善购房,鼓励二套购房,优化税收政策“取消普通住宅和非普通住宅”,该政策旨在鼓励消费,尤其鼓励已有房居民进行改善置换。非普通住宅的税收政策将与普通住宅看齐,是对大户型、高端改善住宅消费的有力支持。
契税主要惠及90-140㎡购房群体,增值税也主要影响豪宅改善,本次税费减免对于刚需基本没有影响,代表了政策的重点的要拉动改善,特别是一线城市的改善购房。
这一轮组合拳代表了救楼市的决心,坚决要拉动楼市,所以短期看对房地产可以比之前乐观一点了!一系列政策有利于保持房地产预期稳定。部分城市特别是一二线城市已经可以判断见底,市场企稳将是趋势。