真刀真枪减税才是猛药，有机会最高7个点！

来源：朱罗纪

我昨天发文《未来几个月，持续的“药不停”》，分析了税收政策（财政政策）的落地可能性，今天财政部等三部门直接发大招。

在我展开之前，我就问：外媒“小作文”靠谱不？今年以来外媒小作文为什么押宝都那么准（降契税、10万亿等等，等等，一大堆）——到底是谁走漏了风声？为什么不走漏给我？

展开看一下。

核心内容有几个：

1）契税。

这个在外媒小作文里说过了，但落地的政策我认为有点不及预期。

逐条看（以深圳为例）：

（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

这一条，在原来表述中是90平米，90平米以内课1%，以上课1.5%，现在面积提高到了140平米，其实就是像提高个税起征点一样，受益房产在原来90-140平米以内的部分，但税率并未减（所以上面那个140平米以上的“减按1.5%的税率”表述是不正确的，本来就是1.5%）。

（二）对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

这一条，在原来表述中，课税税率统一为3%，这次划分为两档。一档是140平米以下，税率从原3%减为1%，大减了2/3。二档是140平米以上，税率从原3%减为2%，减了1/3。

这部分受益者最多，二套及多套房是契税新政受益最大的类型。首先是税率直接降了，最高税率3%降到了1-2%，最大减掉了2/3，最少也是减掉1/3。其次面积也扩容了，90平米变成140平米。这个受益房产在：所有的二套房（我理解，3套及以上全部视同二套），尤其是140平米以下的二套房。这部分房产很大，假定你房产套内面积135平米，为二套房，交易价1000万，契税这部分现在可以由原来的30万变成10万，买家可以降低2个点的费用，相当于房价打了98折。

家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。

这个很合理，意思是说，如果你卖掉了房子再换房，那就还是按首套按1%纳税。

总结来说，不及预期的部分在于，我认为不应该再区分什么面积了，而是一刀切的全部调减到1%最好，最能显示政策的大力“止跌企稳”。尤其是这种按面积划分是非常不科学、不公平的，比按总价划分更不公。郊区的144平米，可能单价、总价都还不及市区的一半面积，但却要被课以更高的税率。简单一刀切最公平。以及，为毛140平？不是141？咩依据。

2）增值税。

重要的其实是这个税种，比上面那个契税重要多了，因为它是5%，但因为细节未落地所以没有成为本次的新闻焦点。

逐条来看。

（二）北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款有关内容和第二款相应停止执行。

这就是著名的增值税以及增值税“5改2”（历史上出现过几次了），这个5%的税率在长期执行中针对普通住宅是免征的，等于是只征非普。如果说，北上广深全部取消了豪普标准，那么，上述政策即意味着：凡是你的房子在2年以上，进行买卖时，这部分税负就没了。

这将一下子可以省掉5个点，叠加上面的契税，最高可以为买家省掉7个点的成本！同样以上述套内面积135平米、1000万交易价格的房产来做例，买家有机会省掉的不是20万，而是70万！

当然，这里我们就要简单回顾一下豪普区分以及开始取消的历史进程，不然很多人搞不懂。

依据2015年国务院文件（实际政策更早），豪普区分标准有三项：容积率1.0以上、单套建面120平米以下、成交价低于同类住房平均价1.2倍。深圳长期以来执行的政策是：小区建筑容积率不低于1（含1.0）、套内面积不超过120平方米或建筑面积不超过144平方米、总价不超过750万元。但去年11月之后，把价格要求取消了。

从今年7月开始，豪普标准取消正式拉开帷幕。7月，二十届三中全会决议里明确提出：……允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。

9月20日，北京率先提出：“将适时取消普通住宅和非普通住宅标准”。9月29日，上海也跟进提出：一是，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。二是，按照国家工作部署，适时取消普通住房标准和非普通住房标准，更好满足改善性住房需求。10月17日，住建部新闻发布会上，部长倪虹讲“组合拳”怎么打的时候说了“四个取消”——主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。

到目前为止，深圳还没有表态。从今天财政部这样的政策来看，我认为北上广深将会很快落地取消豪普区分标准的政策，有机会非常快。这对于很多买家卖家来说，翘首以待。

3）土地增值税

土增税和增值税其实本来都是一块儿，我调了顺序，方便讲，因为这部分主要涉及的是开发商。

（一）取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。

下面还有个问答：

问、降低土地增值税预征率下限的主要内容是什么？

答：与我国房地产开发模式相适应，土地增值税实行预征制度。为充分发挥土地增值税预征的调节作用，税务总局于2010年发文明确了各地区预征率下限，其中：东部地区为2%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。

此次调整，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。调整后，东部地区为1.5％，中部和东北地区为1％，西部地区为0.5％。

这两条其实都是针对B端开发商群体“减负”的，跟广大房产买卖的散户没有关系，但是会在一定程度上减轻房企的负担，并且提高项目的毛利率水平。按照原来的规定，如果是非普通住宅的开发，第一没有上面说的普通住宅的减免优惠，是全征的；第二预征率也比普通住宅普遍为高。所以，这个调整，如果能够取消豪普标准，那么，所有的房企都可以受益于相应的税务减免，而且，预征率也都会普遍性的下滑。对开发商的现金流压力缓解、还债能力提升、盈利水平修正，等等，都会有正面促进作用。

相比于降首付，减税才是更猛的真刀真枪。这些落地之后，对于二套住宅的成交、非核心区大面积住宅的成交，都会有很好的促动。如果一线城市豪普标准取消的政策能够在下周之前落地，那么市场的回暖持续力度至少会持续到年底乃至明年。