央行金融工作报告划重点，房地产市场开始好转

来源：丁祖昱评楼市

2024年11月11日，中国人民银行官网发布多份报告，涉及金融工作情况、金融统计数据、融资规模等。

从房地产方面来看，主要涉及三大重点。

1、个人住房贷款增长有所好转，10月份个人住房贷款规模企稳，明显好于前九个月月均减少690亿元水平，也好于前两年同期的水平。

2、全国层面取消全国层面个人住房贷款利率政策下限，下调住房公积金贷款利率。目前贷款利率保持在历史低位水平。

3、加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。

9·26政治局会议明确要求“促进房地产市场止跌回稳”至今，各部委出台了一系列重要政策措施、财政支持政策，对改善房地产市场预期起到了一定的积极作用。

我们认为，当前应抓住政策利好窗口期，积极推动房地产市场平稳发展，促进市场止跌回稳。

11月11日，央行发布2024年10月金融统计数据报告，数据显示，前十个月人民币贷款增加16.52万亿元。住户贷款增加2.1万亿元，其中，短期贷款增加4514亿元，中长期贷款增加1.65万亿元。

对比9月数据来看，前三季度人民币贷款增加16.02万亿元。住户贷款增加1.94万亿元，其中，短期贷款增加4024亿元，中长期贷款增加1.54万亿元。

即10月单月，住户贷款增加1600亿元，同比多增1946亿元，自今年2月以来首次转为同比正增长。其中，居民短贷和中长贷分别增加490亿元、1100亿元，同比分别多增1543亿元、393亿元。

住户中长期贷款主要包括个人住房贷款和经营贷款，其中个人住房贷款占比较大。

9·26政治局会议以来，房地产政策利好不断，在“止跌回稳”的政策支持下，10月楼市实现“止跌”，住建部数据显示，10月份商品房成交同环比均实现“双增长”，房地产市场自2007年首次“银十”超过“金九”，一二手房成交总量同环比分别增长3.9%、5.8%。

受其影响，个人住房贷款增长有所好转，10月份个人住房贷款规模企稳，明显好于前9个月月均减少690亿元水平，也好于前两年同期水平。

中国人民银行行长潘功胜在第十四届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议上发表金融工作情况的报告，提及金融工作主要进展及成效时表示，“支持房地产市场平稳健康发展。下调并统一全国层面个人住房贷款最低首付比例，取消全国层面个人住房贷款利率政策下限，下调住房公积金贷款利率。”

从目前来看，除了北京、上海、深圳等城市，全国其余城市最低首付比例已统一为15%，除北京、上海、深圳等城市，全国其余城市均已取消房贷利率下限。

央行数据显示，10月份新发放企业贷款加权平均利率为3.5%左右；新发放个人住房贷款利率为3.15%左右，均处于历史低位。

住房公积金贷款利率方面，10月17日国新办举行的新闻发布会上曾提出“四个降低”，其中“降低住房公积金贷款利率”就是其中之一。

2024年5月18日起，中国人民银行下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。首套个人住房公积金贷款利率2.85%，第二套个人住房公积金贷款利率3.325%。

截至目前，央行公布的新一期LPR显示，5年期以上LPR为3.6%，年内5年期以上LPR已下调60个基点。随着LPR的下调，个人住房商贷利率和存量房贷利率降低也随之降低。

11月6日，广东省人民政府新闻办公室官方微信“广东发布”发文表示，多家银行及按揭中介确认，自11月7日起广州地区主要商业银行或统一调整房贷利率，各家银行商业房贷利率最低不得低于3%。

广州成为全国首个在楼市回稳中上调房贷利率下限的城市。

主要还是因为10月21日LPR年内第三次下降后，广州地区多家商业银行最低房贷利率已低至2.6%，出现商贷与公积金贷款利率“倒挂”情况。

目前全国大部分城市已取消房贷利率下限，若以未取消下限的北京、上海、深圳的房贷利率做参考，可以发现，目前北京、上海、深圳首套房房贷利率为3.15%，北京、上海二套部分区域为3.35%。

可以看到，当前公积金贷款利率与个人住房商贷利率的利差已持续收窄，甚至出现“倒挂”，未来公积金贷款利率将有一定的下调空间。

需要注意的是，与商业贷款不同，住房公积金更多是属地化管理模式，因此可根据“因城施策”理念，与当地相关部门、金融机构协同商议调整。

潘功胜在金融工作情况报告中提及下一步工作考虑时表示，“加大‘白名单’项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。”

11月8日，全国常委会办公厅发布会上提出10万亿地方化债，为后续发行地方政府专项债收储存量住房、回购闲置土地和城中村改造的货币化安置腾挪更大空间。（详见：阵地丨10万亿化债！对楼市有什么影响？）

支持使用地方专项债用于收储存量商品房闲置土地，可以有效补充收储资金来源，解决保障性住房再贷款资金规模有限、商业银行发放贷款积极性不高导致收储进度迟缓的问题，进而推进地方收储进展，完成消化存量住房和保障性住房筹建的双重目标。

加大‘白名单’项目贷款投放力度方面，金融监管总局最新数据显示，截至10月31日，“白名单”项目贷款审批通过金额超3万亿元。

金融监管总局数据显示，“白名单”项目贷款质量良好，能够按时还本付息。有的“白名单”项目获得融资建成后，销售回款情况好转，不仅保障了新增贷款安全，也提升了对存量债务的清偿能力，促进房地产与金融良性循环。

我们认为，财政政策一直都是解决当前房地产行业本质问题的最有效的政策，最近推出的这些财政金融政策都将对房地产市场中长期有积极影响。

“加大‘白名单’项目贷款投放力度”以及“支持盘活存量闲置土地”，都能有效降低房地产企业资金流负担，有助于促进房地产市场止跌回稳。

2024年即将进入尾声，从目前来看，在房地产一系列政策“组合拳”作用下，市场“止跌”趋势明显，11月、12月新房成交有望企稳。

对于企业而言，在当前政策东风下，提高去化仍是第一要务。继续“开源节流”，抓紧当前市场窗口期，促进销售及回款，等待后续政策的落地及市场的复苏。