楼市“止跌企稳”的路径清晰了

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17日上午的发布会，明确了100万套的城中村改造货币化安置规模。

有人告诉我，太少了，深圳都不止100万套城中村住房。

结论就是，低于预期！

其实，能有100万套的货币化安置，已经很不容易了。毕竟，新一轮城中村改造，本来是不允许搞货币化安置的，必须得实物安置。为何？供求关系重大变化，市场上的房子太多了。

这说明一个问题，当下的房地产问题，不是短期问题，而是长期问题。老生常谈的信心问题，也是长期问题。比如，你和任何一个人谈楼市，他都会和你讲人口老龄化、少子化，和你讲每个家庭有“2套房”，和你讲大学生不好就业、失业率高、收入下降、转型卡脖子等等。

说明什么？当前楼市并非周期波动，而是长期问题，草根看得很准，他们的情绪很有代表性。

不严格地讲，现在的关心房地产的，有几个不是大学生？

因此，解决中国的楼市问题，不在于出一个很大刺激数字。5万亿，10万亿，甚至是20万亿，喊起来很容易，感觉上很正义，实际呢？暂不谈可行不可行，关键是把市场刺激的胃口给吊高了。

上一轮棚改，短短几年内，改了2000万套。

如果再来一轮棚改，按照现在的库存和体量，不得翻倍，4000万套？

结果会是什么？

首先就是短期套利、短线交易。嗅觉灵敏的资本，是绝不会不知道，期间蕴含的投资机会的。

长期呢？则积重难返，系统性风险！

上一轮棚改，已有这样的苗头！

那么，应该怎么办呢？

那就是凝聚共识，面对中长期难题，循序渐进寻找思路和办法。即便，短期内确实没有良药，但也要通过预期管理、最大公约数政策，形成“共度时艰”的共识，缓解负面问题带来的冲击。

指向很明了，就是逐步修复基本面。

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虽然取掉了“房住不炒”的帽子，换上了“止跌企稳”的价格诉求。但是，如果考虑人口因素、收入和就业、转型困境、地方债务、金融风险、外部环境等等，以及房地产的广义库存，就知道“止跌企稳”的难度很大。未来相当长的一段时间内，将是“寻底”的过程。

即便止跌，也长期在底部徘徊。

因此，仅仅依靠短期的超级宏观政策加力，已解决不了已经和正在困扰楼市的中长期难题。

从23年8月底的“认房不认贷”，一直到今年“5.17”的超级降首付、利率不设下限和存盘收购。如果与过去十几年楼市收缩期的政策比较，管理层不可谓不努力，但政策效果如何呢？

大家都知道，看看去年下半年到现在的房价走势，二手房挂牌量，就一目了然！

为何会这样呢？

长期因素在作祟：

比如，幼儿园GT，大厂CY潮；

比如，重新公布的青年失业率再次攀升；

比如，规模以上餐饮的营业额暴跌；

比如，消费JJ的各种见闻；

比如，产能GS。

其实，这些都是长期问题。

显然，长期问题对百姓的影响，远比短期问题更大。

所幸，政策没有被小作文绑架，市场的呼吁并不等于真实的政策逻辑！

所以，超级宏观月的10月份，政策的逻辑非常清晰，不再是那个熟悉的配方——报项目、批项目、基建和地产启动，从发改到地方平台，一条龙服务很快运作起来，经济企稳和楼市雄起。

取而代之的是，修复基本面！

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首当其冲的，就是风险缓释！

道理很简单，不管是股市，还是楼市，大家更关心的是风险。当基本面没有变化，风险偏好就会比较低。这里讲的基本面，如果关联到楼市，最主要的就是地方债务和金融的问题。

地方化债，用财政部的话来讲，就是重中之重！

因为，地方的正常运转，关联着基本公共服务，牵扯着地方正常事权的运行，也直接对应着企业部门的生产、居民部门的生活。比如，前段时间公用事业收费涨价、地方“砸锅卖铁”，不仅很多地方的欠账无法偿还，正常的服务停摆，企业和居民部门正常的生产生活受到冲击。

比如，政府支出萎缩，新房项目的配套设施都解决不了！

这种情况下，地产怎么可能好呢？

此次一揽子宏观政策中，明确了最大规模的地方化债（有6万亿不等的版本），包括专项债中用于化债的部分，弥补预算收支平衡的普通国债等等，就是要从源头消除地方债务风险预期。

另外，特别国债直接对接六大行的一级资本补充，也是化解地方财政困局。因为，不管是房地产领域的抵押，还是地方全口径债务的抵押，都在银行。房地产下行周期，影响金融稳定，也制约金融纾困地产。这是为何？融资协调机制部署近2年，但授信到放贷的堵点还未打通。

当然，除了围魏救赵，地产自己也要争气！

此次超级宏观政策中，最大的看点，就是用专项债给到城投、国企，用来收回存量土地和存量房产。把下行压力巨大的地价托住，连同需求端的不间断纾困，把下坠的房价一并托住。

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当然，不止于此！

支持民生的政策开始发力了！

比如，近期国家也发布了重磅文件——《关于实施就业优先战略促进高质量充分就业的意见》，其中提到“把高质量充分就业作为经济社会发展优先目标，纳入发展规划，促进财政、货币、产业、价格、就业等政策协同发力，提高发展的就业带动力”，夯实高质量充分就业的支持基础。

比如，路透报道，可能要发行国债可能用于给二孩家庭发补贴，如果成真，这将是突破性的举措。

因为，它触及到了破解宏观政策和微观感受的背离。

比如，财政部在新闻发布会上，明确了特别国债在兜底保障、大学生就业保障等方面的支持。

再比如，从去年到现在，两次降低存量房贷利率，极大地降低了月供负担。而且，未来产生的存量房贷，借款人可以高频率地和银行协商，实时地降到最低的利率水平，财政间接反哺居民。

不知道规模有多大，初期可能比较少，但至少政策开始起步了，并不间断地加码和推进。这样做的好处是，让宏观预期逐步进入聚焦和正循环的通道中，也就是凝聚共识。尽管，在市场规律的作用下，市场还在下滑，但政策权衡短期和长远，长痛和短痛，给出了最大的诚意。

它带来的结果就是，政府和百姓、政府和企业，大家一起渡难关、反通缩。市场的底部越来越近了，当这种预期形成之后，风险偏好开始稳定。无论是专项债收回存量地、存量房，还是房企重组或破产，都不会再次形成羊群效应的负面预期，反而因为底部的清晰而变得可行。