楼市何时止跌企稳？

01

如何认识“止跌企稳”？

有人说，相比7月份高层会议，甚至三中全会，政策来了个大掉头！

表：2023年以来历次政治局会议关于房地产的表态

从宏观框架来看，这是在一贯的治国理政模式下，对锚定的发展战略的短期调整。新的发展战略下，更加重视安全与风险防范，更加重视高质量发展，更加重视金融稳定和支持实体经济。

• 更加重视安全与防风险，意味着不能放水，否则积重难返

  
  

• 更加重视高质量发展，意味着告别地产旧模式

  
  

• 更加重视金融稳定和支持实体经济，意味着控制资金流向地产

这意味着，要“保持定力”！

所以，呼吁的凯恩斯主义，并未到来！

于是，我们看到：

• 找不到合适的项目，地方债发行滞后，不硬上、不硬推

  
  

• 房地产救助，始终坚持市场化、法制化、商业可持续

  
  

• 面对地方财政压力，坚持“三保”，从“过紧日子”到“砸锅卖铁”

  
  

• 不再强力要求今年GDP增速“必须达5%”

  
  

但是，我们特殊的治国理政模式，就是在“发展中解决问题”，这是由我们“大政府、小社会”的架构所决定的。治大国如烹小鲜，不可能毕其功于一役，而是在曲折中螺旋上升。当经济运行出现一些新情况和问题时，短期政策就要调整。那么，当下出现了什么形势呢？

• 房地产下行出现了自我强化的态势，即预期悲观与量价下行的负反馈循环，导致行业全链条下行，这超出了管理层预期。

  
  

• 房地产的无序收缩，传导至居民消费、企业投资、信贷投放，全社会通缩的形势严峻。比如，一线城市消费负增长，这也超出了管理层预期。

  
  

• 经济层面的困境，延展到了地方治理，比如备受争议的市政服务涨价，非税收入逆势增长。

• 金融层面，全社会“去杠杆”和资产价格暴跌，金融风险甚嚣尘上，部分中小银行涉房不良率超过20%。

  
  

同时，地产的收缩（去杠杆）与金融整顿、人口峰值和老龄化、大宗消费潮式微、城镇化率放缓以及外部形势等叠加起来，导致全方位的压力袭来，这是政策纠偏和主动作为的大背景。

会议表态，“防范化解重点领域风险取得积极进展”，这就是一个重要信号！

防范化解风险，包括地产风险、地方债务等，本质上都是要“去杠杆”，包括风险要渐进释放，允许一定程度的违约，推进资产重组等等，这些对短期增长和稳定，必然是不利的。

防风险取得积极进展，意味着“防风险”不会那么用力了，政策的天枰开始转向“保稳定”！

02

从“供求关系重大变化”到“止跌企稳”，意味着什么？

产能过剩，加上要实现高质量发展，必须要“去地产旧模式”。这是“供求关系重大变化”的信号。但是，如果“去地产旧模式”的过程中，房价下跌过快、过猛，导致的严重后果，首当其冲就是“保交房”的巨大压力。因为，房子卖不掉，前面卖掉的房子和社区配套，根本交不了。

至于金融风险，地方债务等等，这个影响大家都清楚！

国际上的案例太多了！日本、美国等。

比如，时不时就拿“失去的30年来”彰显严重的后果。

所以，直面房价暴跌，这本身就是对形势的准确判断！它与“供求关系重大变化”也并不矛盾。

但要注意的是，“去地产旧模式”并不是“去地产”，房地产还是支柱产业。无论哪个国家，地产都是最大内需。

而且，“止跌企稳”不是“止跌反弹”！

无论从供应量（含二手房挂牌）、户均套数比，还是人口形势，收入和就业，都难以支撑“止跌反弹”。这一周的时间，A股总市值暴涨了9.6万亿，网上说拿着股市赚的钱，进入售楼处买房，这是绝无可能的。甚至，可以讲，直面并不是马上就可以实现，“止跌企稳”的难度也很大。

过去，要实现“止跌企稳”，是很容易的一件事。都不用去调研，只要在办公室里开个会，松个限购、降个首付、利率打个七折等等，市场一下子就起来了。现在，政策刺激相当给力了，比如利率相比2021年，不止打七折了，二套首付从之前的40%讲到15%了，但仍跌跌不休。

为何？

很显然，除了房地产供求层面的问题，宏观基本面已今非昔比：

• 金融层面，资管新规、风险预期下，资金对楼市的态度今非昔比

  
  

• 人口层面，老龄化、少子化、低结婚率，人口对楼市的支撑今非昔比

  
  

• 收入就业，居民对未来就业和收入的预期，今非昔比

  
  

• 规划层面，新区开发、轨道交通等都在做减法，规划支撑今非昔比

  
  

• 预期层面，无论是对房价的预期，还是就业的预期，都今非昔比

……

因此，止跌企稳，有点难度！

03

如何实现止跌企稳？

用9.26重要会议来讲，就是“有效落实存量政策，加力推出增量政策”！

其实，9.24三部委政策和9.26重要部署，提出诸如“控增量、优存量、提质量”，加大“白名单”项目贷款投放，盘活闲置土地，推动新模式等等，都是5.17已部署过的，或者叫存量政策。

当然，也有增量政策，比如降低存量房贷利率、降准、调整限购政策，二套房贷款首付降至15%，再贷款央行出资从60%提至100%，延长“金融16条”，支持银行收购存量土地等。

估计在后还会有增量政策，比如财政部门还未讲话。

但我认为，要实现止跌企稳，最大的看点还在于存量收购！

一是，推进存量收购，才能去化库存，消化过剩产能，这是止跌企稳的前提。

二是，推进存量收购，才能解决资金链问题，供给端不用再割肉，资产价格才能稳定，预期才能好转。

三是，推进存量收购，被认为是解决保障房来源，实现新市民支撑内需大循环，这被认为是转型的关键。

四是，推进存量收购，去化了库存，才能启动增量，地方财力困境才能缓解。

五是，推进存量收购，房企实现了批量销售，销售回款有保障，白名单才能从授信顺利传导至贷款投放。

但恰恰，存量收购的难度很大！

5.17部署了3000亿再贷款，机构都说太少了。我当时就觉得，并不是少，而是难以落地。如果3000亿能迅速花完，央行恨不得马上再给3000亿（这次央行承诺了）。根据媒体报道，3000亿只用了不到200亿。价格谈不拢，坚持资金平衡，这两个硬性原则下，额度根本用不掉。此次，尽管央行出资从60%提至100%，但仍然解决不了两个硬性原则对政策落地的阻碍。

除非，能突破两个硬性原则！

此次会议提出，在将部分地方专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行和商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地。必要时，由央行提供再贷款支持。政策性银行出手，这是一个新提法，但依然有市场化的硬性规定，这对于收购是一个阻碍。

我认为，需要一个第三方，做个担保、做个合伙，风险共担，这是落地的关键！

04

最后，再和大家谈谈，何时止跌企稳？

我认为，判断止跌的指标，有这么几个：

一是，二手房挂牌量和挂牌价。什么时候二手房挂牌量开始减少了，挂牌房源中选择降价出售的比例在减少，交易周期持续缩短，商品房止跌就有希望了。

数据来源：深圳乐有家

二是，法拍房和工抵房在减少。当下，法拍房和工抵房是阻碍市场“止跌企稳”的罪魁祸首。法拍房和工抵房相比其他房源的售价，低了约30%左右。什么时候法拍房和工抵房减少了，商品房止跌就有希望了。

图：2024年上半年典型城市法拍房折价率普遍在30%以上

三是，M2和M1的剪刀差持续收窄，意味着全社会的预期开始趋向于乐观，风险偏好开始上升。

四是，重点城市的领头羊作用开始显现，最典型的指标就是深圳、上海、北京的二手住房交易持续保持在5000套以上、1.5万套以上、2万套以上。

当然，会议提的“止跌企稳”，应该指的是量的“止跌企稳”。有人说，没有价稳（甚至上升），哪有量的止跌企稳。其实，现在的价格，尽管比高位下跌30%以上了，但如果计算房价收入比、租金回报率，还是很高。所以，价格不能再上涨了。那么，如何实现量的止跌呢？

答案就是，会议开宗明义地讲的那句话，“我国经济的基本面及市场广阔、经济韧性强、潜力大等有利条件并未改变。”其中，房地产的潜力，就在新市民、年轻人、新型城镇化的巨大潜力里面。

如何实现？大家想想近期的政策，落地为何难，除了市场的问题，很大程度上与机制设计不够、责任落实不够、分工契合不够、政策前瞻性不够、措施精细化不够。背后的原因在哪里？

管理上还停留在旧模式，这就是为何，9.26的会议提出，广大党员、干部要勇于担责、敢于创新，在攻坚克难中长本领、出业绩。要树好选人用人风向标，认真落实“三个区分开来”，为担当者担当、为干事者撑腰。要支持经济大省挑大梁，更好发挥带动和支柱作用。