楼市内卷的真相

01

降低存量利率，似乎箭在弦上！

从拯救内需的角度看，政策被绑架了，不降不行了！

这个“不得不降”的形势，可以做个不恰当的比喻：这就和股市周期一样，每一轮上涨的红利，先进场的往往是先知先觉的“庄家”，然后是后知后觉的职业散户。当股价指数飙到最高位，最后进场的是不知不觉的普通百姓，他们被裹挟，很无辜的。而这时，庄家已套现了。

楼市可能也是如此。2019年以后“上车”的案例，大多数是“高利率、高房价”的受害者。担心未来的房价可能更高，自己和家人有被抛离这个城市的危险，细思极恐，不明就里，就被裹挟着进场了。多数不具备购房能力，咬着牙、踮起脚（负债）。这样的案例太多了。

降低存量利率，不仅能给百姓减负，提振消费，还能对冲愈演愈烈的提前还贷。再多讲一句，此举还能缓减“法拍房”上升的趋势，这对稳定楼市很重要。因为，不管开发商和小业主怎么降价售房，总有价格更低的法拍房（约为市场价七折左右）横冲直撞地进来砸盘。

总之，给受伤者减负，让他们继续前行，我双手赞成。不过，通过降低存量利率，来提振内需，效果有，但可能并没那么好。很显然，在居民普遍转向“修复”资产负债表的当下，问题不是信心不足，而是有效需求不足。或者说，要么没钱，即便有钱，他的偏好也是存钱。

其中原因，看看下面这张表！最低20%的家庭，仅拥有全社会总资产的2.6%，最高20%家庭的总资产占比63%，最高10%的家庭的总资产占比为47.5%。形势急转直下，存钱过冬是共识。

表：我国城镇居民家庭拥有的总资产分布情况

数据来源：央行发布的《2019年城镇居民家庭资产负债情况》

所以，消费与否，刺激政策有效果，但主要还是取决于偏好。

禁止做一些事情，政策效果容易达到，但要鼓励做什么事，往往比较难！

总之，降低利率是对的，但要想达到释放消费的潜力，有点难！

02

近期，楼市还有一个新变化，就是新房市场被逼到“墙角”了！

数据来源：克而瑞地产研究

大家看上图，2024年上半年，新房“大户型化、豪宅化”的趋势不变，不过结构又有了新变化：

一是，小面积新房市场继续萎缩。100平方米以下小面积成交占比整体走低，特别是90-100平产品，上半年成交占比下降至14%，较2023年下降约2个百分点。

二是，中等面积市场也开始萎缩。尽管100-140平方米户型的新房仍是主导，占比达到43%，但份额在下降。其中100-120平方米占比为24%，下降了1个百分点，120-140平成交占比为19%，较2023年微降0.4个百分点。

三是，超大面积市场占比明显提升。140平方米以上新房产品市占率显著提升，140-160平方米产品占比达到9%；180平以上豪宅成交占比在近几年持续增长，2024年上半年更是突破8%。

这说明什么问题呢？

新房市场全面萎缩！

原因是，地方政府“保土地价格、保土地出让（担心流拍）”，中心区优质地块供给增长；同时，开发企业“保去化，保业绩（提高溢价率）”，于是回归核心城市、核心区域拿地。于是，我们看到，无论哪个城市，近期都把“压箱底”的地块拿出来，明星项目风头无限。

新房市场越来越追逐确定性的高净值客户，也就是少数有钱人对于超大户型、豪宅的需求。于是，我们看到，新房市场，即便是100-120平米、120-140平米的产品，销售也在下降。

那么，很多改善型需求去哪里了呢？答案就是：

二手住房！

我们再看下图：

数据来源：克而瑞地产研究

大家看，刚需都转向二手房市场了，90平米以下的二手住房交易，占了接近60%的交易量。但同时，90平方米以上的二手房交易，占比合计增长了7百分点。这说明，部分改善型需求也转向二手房市场。这与前面讲的新房市场100-120平米、120-140平米产品交易下降，是一个逻辑。

也就是，本来买新房的改善需求，转向了二手房。其实也好理解，房子新（很多“次新房”挂牌），价格低，不用等交付，马上可以入住，傻子才不选！这是住房改善的最新变化。

03

当刚需全面转向二手住房，“次新房”挂牌增加，部分改善性需求也开始转向二手住房。于是，新房市场越来越趋于“高端改善”（高冷），但这本身就是小众市场，交易萎缩就是情理之中。

另外，当新盘都开始面向改善型需求，市场迅速从蓝海转向红海。于是，政策也开始调整，退出“90/70”，给开发商让利！比如，8月27日，上海调整中小套型住房建筑面积标准，最小面积调整为100平米，退出一刀切的“90/70”政策。深圳今年3月份也退出了“90/70”，

表：上海中小套型住房建筑面积标准优化前后的比较

数据来源：根据公开信息整理

新房在高端改善这一小众市场上的内卷，才刚刚开启！

近期，各地都在调整建筑规范：

• 减少公摊面积，公共服务设施、架空层、下沉空间等公共开放空间不再计容。

• 放宽半开敞空间半计容比例，调整阳台进深等约束条件。

• 解除容积率1.0的供地限制。

• 放松建筑密度、高低配等指标要求。

• 放宽层高限制。

• 优化飘窗和设备平台管控要求。

• 出台限高令，控制超高层住宅开发。

过去十多年坚持“90/70”、限墅令，加上高地价、高周转等等导致遍地都是高密度建筑，市面上真正的高品质房源，确实比较少。这些年，积累了一大批基于空间和品质改善的需求。

本质上，建筑设计规范的调整，就是顺应这部分需求。

但这部分需求的潜力，并没有想象的那么大！

比如，所谓的高端改善，有一个共性，就是得房率高或“高赠送”，现在多数城市的大户型新盘，得房率都在90%以上，甚至得房率超过100%的也不少。如果将赠送面积算进来，新房价格就被摊薄了，性价比超高（比周边二手房价格低）。很多改善型需求，就是奔着这个来的。

从前面的数据看，超过140平米的新房交易占比，也只有21%。而90-140平米的新房占了57%。所以，所谓的大平层、低密度热卖，这个不假，但仅仅是个别网红明星盘。大多数新盘改善，还是在90-140平米。而这类型的房源，如果能做到高赠送，其优势就很突出了。

其实，就是降低房价，或降价竞争！

所谓竞争，也是和二手房的竞争。新房建筑规范的调整，在空间结构上，有了新的设计（大阳台、大飘窗），还有高赠送（房价降了），就产生了对二手房的优势。这个优势就是被二手房逼到墙角，被同行逼到墙角的结果。未来，这种内卷式的价格竞争，将会愈演愈烈。