深圳“老龄”房屋2500+个！旧改能被“翻新升级”替代吗？

“城市更新”，今后或许有了新的定义。

深圳城市更新持续推进，近期龙华、福田及南山等多个项目有了最新进展。

龙华区《2024年深圳市龙华区城市更新单元计划第一批计划》对外公告，此批计划涉及8个项目。

其中，牛湖南片区城市更新单元等5个项目计划延期；城更计划新增民宝路南片区城市更新单元等3个项目。

此外，福田首个启动行政调解的城市更新项目——华强花园，3年等待终于要征收了！

截至2024年8月25日，已列入城市更新计划项目1044个，与7月同期相比增加5个；拆除范围面积累计8846h㎡，已通过城市更新专规批复项目730个。

实施主体公示项目538个，按数量计划实施率51.5%。简言之，目前为止，今年新增了14个拆除重建类旧改，16个项目公示实施主体。

深圳的城市更新，缓慢地推进中。

“行政征收”与“清退”并行

深圳的城市更新起步较早。

最早可溯源自1980年，先后经历了起步、搜索、发展等五个阶段，如今稳步推进中。

2021年3月，深圳颁发《深圳经济特区城市更新条例》，这是全国范围内首个城市级别城市更新条例，具备有划时代的意义。

深圳创设“个别征收+行政诉讼”制度，并且规定搬迁安置最低补偿标准，即按照套内面积不少于1:1的比例。以及新规提到签约面积与签约人数双95%后可征收，原来为双100%，难度有所下降。 

如今三年多过去，立足于这份规章，深圳多个旧改“老大难”迎来破局，重新开启拆迁建设，如深圳首个启动行政征收的项目“海涛花园”。

紧接着，继南山首个行政征收项目南苑新村发布征收公告之后，福田也将迎来首个行政征收项目。

近日，福田陆续公示华强南西片区城市更新单元房屋搬迁补偿权利主体，共有三批。据悉，作为福田区首个启动行政调解的旧改，项目自2021年3月发布搬迁公告，启动过程算是比较快的。

与此同时，深圳旧改的行政征收与计划清退并行。

龙华近日公布了今年第一批旧改的计划，

其中，牛湖南片区城市更新单元、山咀头城市更新单元、德信昌工业园城市更新单元、庙溪老村片区城市更新单元、松元厦向西片区城市更新单元5个项目为计划延期。

新增加民宝路南片区城市更新单元、龙胜南片区城市更新单元、田背西村城市更新单元3个项目，皆拟更新方向为居住、商业等功能，有限期2年。

据@合一城市更新披露，截至2024年6月18日，深圳已有19个城市更新项目调出计划，且正处于计划失效期仍未调出城市更新计划的项目共计55个。

注：R2为居住用地、C1为商业用地、M0为新型产业用地、M1为普通工业用地

若上述这些延期、又未能如期拆迁的项目，将会进入清退名单。

近期，有关深圳旧改拖延过渡安置费、停滞的消息频出。据乐居不完全统计，目前的传出停工、或滞缓的旧改项目不下10个，主要集中在龙岗、宝安，以及部分在罗湖、福田。

旧改停滞的原因，大家都知道房企日子不好过，目前只有政府牵头主导的棚改项目，仍有如期拆迁的可能性。

龙辉花园现场。乐居摄24.08.22

乐居君近日实探南山龙辉龙联棚改，目前龙辉花园正在基坑阶段，而龙联花园进度稍快，已经出地面多层。

龙联花园现场。乐居摄24.08.22

07月23日，南山发布了龙辉花园、龙联花园房屋征收项目房屋征收补偿方案（征求意见稿），规划容积建面约64.6万㎡，未来又一大型居住区。

这两个项目位于南山区桃源街道龙珠大道与龙井路交汇处，临近地铁7号线珠光站，位置优越，交通便捷。改造完成后，将供应总建面约57万㎡住宅，除了返迁住房外，其余全部为公共住房，商业4.3万㎡。此外还配建63班九年一贯制学校以及33班幼儿园。

深圳棚改，未来面临什么样的考验？

第一太平戴维斯深圳估值及专业顾问服务高级助理董事林劲松认为：

“随着棚改项目的持续推进，资金压力也随之增大。这些项目需要大量的资金投入，如拆迁补偿、安置房建设等。未来，寻求多元化的融资渠道将成为保障项目实施的关键。”

旧改与房屋“养老”的关系

相信最近不少的媒体及行业大V，在房屋“养老金”方便已经解读很多，具体的来龙去脉不在赘述，而通过这件事情，大家要透过现象看明白这里的底层逻辑。

所谓的“房屋养老金”，指的是房屋及其附属设备的保养、维护、维修以及更换重建等费用。

房屋养老金制度率先在全国22个一二线试点，当然包括深圳，因为这些城市发展较早、较快，也是老旧小区集中的区域。

根据住建部披露的数据，截至2022年底，我国城镇有接近20%的房屋建成年份超过30年，随着时间的推移，预计到2040年前后，有近80%的房屋将进入“中老年”阶段。

没错！房屋也进入了“老龄化”。

根据老旧小区定义“城市建成区范围内建成使用20年以上”，旧改潜在规模今年已经达到了96亿平方米。

据深圳中原平台检索显示，深圳20年楼龄（含）以上小区有2500多个，普遍集中在罗湖、福田及南山等发展较早区域。

这是多么庞大的数据。

据测算，改造这一部分的房屋，至少要投入规模达4万亿元以上，据上海易居研究院数据显示，目前全国住宅专项修为资金结余超过1万亿元，但公共账户资金缺口远大于此。

钱，远远不够。

房屋养老金制度的改革，并非是2024年突然提出，其起源于2018年的城市体检工作，经历了7年的漫长探索期，在今年进入相对成熟的阶段。

深圳住建局也在2020年5月印发《深圳市既有房屋结构安全隐患排查办法》等三个规范性文件，明确提出：使用满二十年的房屋必须进行全面安全排查。

以后的老旧房屋不再依靠城市更新，拆迁重建已成为历史，接下来就是“缝缝补补”。

按照官方的说法，“房屋养老金”在专项维修基金（个人账户）基础上，加上政府的补贴（公共账户），以实现房屋的翻修再使用。

专项维修基金大家并不陌生，自1998年诞生至今已有26个年头，每个城市执行情况不一，有在交房时一次性交齐，如广州；也有按月缴付，如深圳，缴纳标准：多层0.15元/月•平方米，高层0.25元/月•平方米。

以上22城的试点，则是通过建立公共账号，从财政渠道（如补贴、土地出让金归集等方式筹集）来解决账户资金问题，账户建立后，不会增加个人负担。

城市更新，漫长而烧钱。真的拆不动了！

“房屋养老金”制度一出，许多人担心城市老旧小区再无拆迁的可能。例如深圳著名的“公务员”小区益田村，在2023年已经开始翻新；龙华民治大社区春华四季园在今年也进行了升级改造……

深圳能以“翻新维修”，来替代拆迁改造吗？

易居研究院副院长严跃进分析认为，后续老旧小区改造将纳入房屋养老金制度体系中。但城更和房屋养老依然属于两个范畴业务，暂时不会对旧改既有的工作思路有明显影响。

来自第一太平戴维斯，深圳估值及专业顾问服务高级助理董事李永春亦表示，“房屋养老金制度的建立对推动老旧小区翻修维修具有重要意义，是城市更新的重要举措之一。

但城市更新是一个多元且复杂的过程，老旧小区翻修维修只是其中的一部分，不会完全替代其他城市更新方式。未来将是多种更新方式并存、相互补充，共同促进城市高质量发展的新局面。”