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当前楼市面临着怎样的困境?

01


近期,市场又有变化!


7月份,全国商品房库存又上升了。


此前,库存连续4个月下降。


全国新房销售也下降了,从6月份的11274万平米,跌到7月份的6233万平米,接近腰斩。


表:2027年7月份全国新房销售面积和待售面积(单位:万平米)


再看房价,无论是百城价格,还是70城,同比跌幅都在扩大。


当然,6月份开发商冲刺半年业绩后,新房销售在7月份一定会掉下来。但是,很多人也认为,“5.17”以后密集的政策刺激,进入7月份以后,效应衰减了。确实如此,近年来的政策纾困,频率非常高,但见效周期却比较短。多则2个月,少则几周。到底是怎么回事呢?


从根本上讲,就是在浓重的房价下跌预期下,政策刺激的是“门槛上的需求”,即本来就打算买房的刚需,这时候有了政策刺激,产生了临门一脚的效果,推着这些需求入市。这些需求释放完毕了,市场再次进入蛰伏期。很多人疑惑,不是“买涨不买跌”吗?为什么还有那么多需求?


主要是两个因素在推动:


一是,过去20年,城镇化太快了,各地都在规划都市圈,一二线城市涌入了太多的年轻人。


二是,城镇化快,房子建的快,萝卜快了不洗泥,但供应的效率不高,住着住着就发现毛病很多,很多人要换房。


新房方面,地方政府要极力维持过去的高地价,导致新房越来越豪宅化、大户型化,不适应刚需主导楼市的局面。要注意,这里说的刚需,不只是首套房,很多换房也是刚需。比如,家里添丁、父母投靠、学wei房、工作变动等,这些因素所产生需求,都是不得不买房的刚需。


02


新房弱了,但二手房市场一直在高位运行!


7月份,尽管新房交易下降很明显,但二手房交易涨了。根据克而瑞的统计,7月份22个重点城市二手房成交面积为1393万平方米,同比增长31%。1-7月份,22个城市累计成交面积预计为8731万平方米,仅仅下降了4%。要知道,去年上半年二手房交易创历史最高记录了。



图:2022年以来重点22城二手住宅月度成交套数


大家看上图。7月份重点城市二手房交易量,明显好于2022年和2023年。


二手房已经开始主导市场了。


2021年10月,9个样本城市的二手房成交占比仅为22.9%。2021年四季度以来,二手房成交占比快速提升,至2024年7月已经升到了56%,不到三年时间,从低点上升了33个百分点。今年5-7月份,北京、深圳、苏州的二手房成交占比为64%、62%、62%,已进入存量时代了。


二手房之所以主导楼市,除了“即买即住、所见所得”的优势外,二手房的门槛确是比较低,比较亲民。


比如,2024年成都全市二手套均总价约130万元,100万元以内成交占比,自2023年下半年起急升,2024年上半年达到40%,创2017年以来的新高。


比如,上半年,天津、武汉、郑州,总价在100万元以内的二手房,交易占比分别达到68%、36%和50%。


比如,深圳本土最大中介乐有家,近期做了个调研,下半年45%的置业计划总价预算在300万以内,39%的希望月供不超5000元。这样的买房诉求,新房无法解决,只能转向二手房了。


这是极其亲民的!总价低,除了面积小以外,更重要的是价格“降到位了”。


大家看下图:


截止到7月份,相比最高点,上海、北京、深圳、广州二手房价分别下跌了27.0%、27.3%、37.3%和26.8%。当然,这是中原代理行的数据均值,如果分区域,很多区域二手房价腰斩。



03


没想到,我们这么快就进入存量时代了。如果看新房的话,市场一片萧条,但转向二手房,发现楼市有很强的韧性。如果再看租赁市场的话,无论是供应还是需求,都是一派生机盎然。比如,现在上海一个月二手房交易量在1.5-1.8万套左右,但每个月租赁交易量都在10万套以上。


在上海,每年的租赁交易量超过百万套!


其实,二手房交易繁荣,一定能激活新房交易。前面说了,二手房整体供应效率不太高,老破小、功能残缺、面相较差的房源实在太多了。照理说,二手房交易繁荣,一手房没理由不旺。


但目前看,一二手房越来越“分野”了:二手房表现出极强的韧性,而新房却在泥潭里不能自拔。


看下图,就明白了:




据CRIC 监测数据,到2024年6月末,14个核心城市二手房价格比新房足足低了1万元/平方米。二手房价格不断降价,越来越亲民,导致部分改善型需求,也开始转向了二手房。比如,重点8个城市90-140平米的二手房占比达到了34%的份额。相比2019年增加了6个百分点。


改善居住,有“卖旧房、买新房”的,但很多人选择“卖掉小的二手房、买大的二手房”。为何这么选呢?很简单,换房的额外支出比较小。或者讲,额外增加太多支出的换房,不划算。


二手房业主“降价卖房”是普遍趋势,加上“次新房”挂牌量开始增多,二手房开始蚕食新房的份额,导致新房不断收缩。另外,新房开发商也在寻找确定性的业绩,即富裕人群受疫情冲击和转型冲击较小。面向这部分人群,开发商打造高溢价产品,最大化单体项目的业绩贡献。


于是,央国企开发商都开始回归核心城市、核心区。以中海为例,沪深3个“玖序”项目已收金超过228亿元,对比中海地产今年6月份的466亿元全口径销售金额,贡献占比近一半。



图:三个“玖序”项目贡献了中海6月份一半的业绩


所以,我们看到,上图新房价格走势和二手房开始分野,甚至分道扬镳了。新房越来越大户型化、豪宅化,二手房越来越亲民。近期,上海又出地王。8月7日,上海徐汇区宅地被绿城竞得,楼面价13.1万元/平米,刷新了2016年融信创下的10.03万元/平方米全国单价地王。


这只是一个缩影:


  • 开发商寻找确定性业绩,打造高溢价产品;

  • 地方政府着急卖地,补充国库;

  • 有钱人的消费升级,大多数是一套房子。


三者互相成就对方,结果就是,各地都把压箱底的“靓地”拿出来了,比如近日广州一口气推出50宗宅地,其中中心区占了一半,都是好地块。


04


未来,新增地块都要打造高溢价产品。所以,新房市场疲软,乃供给端和销售端的蜕变导致的。抛开存量地块不说,新增的新房地块越来越面向高端改善,而刚需和一般改善开始转向二手房。


所以,意想中的“卖旧买新”式的消费升级并不普遍,至少在重点城市是如此。这也是为什么,各地积极推进“以旧换新”的原因,也是各地“以旧换新”为什么推不下去的原因。


很简单,供需不匹配!


由此,各地也不得不让国企进场,直接收购存量新房,帮助开发商去库存,达到一举多得的目的,既去化了过剩的库存、也稳定了楼市,还筹集了保障房,更推动了保交房和防范风险。


国企收购存量新房,做保障房,价格只有同区域新房价格的5-6折。本质上,就是让一部分无效的新房库存,适配现在的需求结构,即刚需和部分改善。从前面二手房的结构分析来看,“超低价”的二手住房受欢迎、热卖,其实是当下楼市底色的映射,我们的支付能力不足。


但是,开发商不这么想!


国企要入市,这是“国家队”进场的信号,也是救市的信号。开发商一直认为,政府容忍不了市场无序下行,终极救市大招,就是“国家队”进场扫货,从而将资产价格稳定在一定水平上。


于是,国企收购存量,目前消息面很是热闹,各地的进展,停留在出台收购政策、项目摸查的阶段。但摸查了半天,反馈回来的信息是,价格“谈不拢”。这种预期下,怎么能谈拢呢?


表:近期部分城市国企收购存量新房做保障房的基本要求


能落地的收购项目,只有公寓、商办项目。一方面,这些项目开发商愿意低价甩卖出去,“白菜价”能落地;另一方面,这些项目做保租房,租金收益率可以达到3%左右,算的过账。


我之前也讲过,新旧模式的转换,前提之一就是旧产能的出清,这是不得不经历的阵痛、剧痛,表现形式就是土地市场、开工市场和新房销售的下行,这是阻挡不了的。政策能做的,就是托底。


尽量让这种下降平滑一些!


所以,国家和地方的利好政策频率很高,以提振市场的信心,但绝不会下场兜底,因为兜不起、也兜不住。所以,收购存量还处在博弈的过程中,这一过程也是旧产能渐进出清的过程、风险释放的过程,更是让切切实实的痛感,夯实开发商的主体责任,并担起这个责任。


什么时候开发商认识到这一点,即“我必须要保交房、必须要偿债,但手上没钱,项目也处理不出去,股权没人要,我必须得断臂求生、砸锅卖铁”。这时,收购存量才会大规模落地。


现在还不到时候,让子弹再飞一会儿!


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