中国房地产“得房率100%”+“0公摊”时代来了！

2024年中国房地产最难的肯定是二手房业主，二手房市场不好卖是共识，原因除了市场因素外，新房得房率越来越高是一个很重要的原因！

二手房得房率普遍只有70-80%，但新房越来越多的新房，得房率已经开始超过100%，也就是市场呼吁了几十年的“0公摊”突然到来了！

过去伟哥多次写过神户型，其实神户型就是偷面积，过去一招鲜，稍微偷个阳台或者飘窗，房子就能卖的快、卖的贵，但进入2024年，大江南北，全国各地，突然开始井喷“神户型”，得房率100%都已经不新鲜了！

温州市今年已连推多宗“自带空中花园”的宅地。最近出让的一宗就在7月22日，温州市核心片区桃花岛单元地块。其《出让须知》中明确提出：住宅的空中花园绿化阳台，水平投影面积不超过该套住宅套内建筑面积（不含阳台、飘窗）的20%，进深应不大于2.4米，其绿化部分不小于空中花园面积的50%，覆土厚度不小于0.3米，满足上述要求时该空中花园绿化阳台不计入住宅建筑面积和容积率。

此外，小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等公共开敞空间不计入容积率；套型面积大于140m²的复式住宅，其客厅、起居室挑空部分层高大于4.2米且不大于6.4米时，且水平投影面积不大于30m²的，单倍计算建筑面积。

湖州市德清县也在7月17日出让了首宗“第四代住宅”地块，即德清舞阳街道地块。该地块出让要求里提到，空中庭院建设不大于13847㎡（水平投影面积，总建筑面积25%），且不计入容积率。

金华义乌市6月26日出让的有机更新秦塘地块二，同样也是“第四代住宅”地块。地块出让文件中提到，允许建设空中花园阳台（不计入住宅阳台）和公共共享平台，空中花园阳台水平投影总面积不大于高层住宅总建筑面积的30%，公共共享平台水平投影总面积不大于高层住宅总建筑面积的15%，除绿化部分外，空中花园阳台按结构底板水平投影面积的1/2计算容积率，空中共享平台不计容积率。

绍兴越城区今年2月出台《关于试点立体生态建筑的实施方案（试行）》，也提出“空中花园阳台、空中共享平台不计入建筑面积和容积率”。绍兴嵊州市也在7月发布通知，今年启动实施首批立体生态建筑试点项目，“户属空中花园不计入建筑面积和容积率，不参与相关配套指标计算，不计产权面积”。

昆明新政策：配电室、生活垃圾收集点、公厕、社区服务站、文化活动站、体育活动室等大部分公共服务设施，未来不再计入容积率。已经出现部分项目的户型建面约144㎡户型，实际可使用面积达149㎡，实得超100%，为104%。

北京也历史罕见的开始出现得房率120%的项目户型！

88㎡加上南北两侧三处赠送，这就是坊间传闻的120%得房率，能做实用三居室。

那么得房率开始内卷越来越高的情况下，对于购房者对于市场有什么影响？

首先：得房率高低和公摊比例的区别。

目前得房率高主要两种原因，一部分是规划条件修改了，部分以前计算称公摊的现在不算了，另外更多的是因为偷面积了，变相的提高了容积率。

其实当下市场很多围观的购房者根本不清楚这些概念：建筑面积、套内面积、地毯面积。大部分人闹的都是误认为地毯面积就是自己的套内面积，其实这些概念都非常非常不一样。

地毯面积是室内的净使用面积，也就是墙体以内的所有面积，而套内建筑面积却包括了套内房屋使用面积（地毯面积），套内墙体面积，套内阳台建筑面积

以前伟哥写过很多次，对于绝大部分正规开发商来说，公摊是羊毛出在羊身上，对于购房者来说也就是背着抱着一般沉。没有公摊意味着你没有公共面积可用，连楼梯都没有。但这不是大部分购房者吐槽的原因。

大陆的公摊是学习的香港，但香港从2013年开始，已经改成了套内计价：

2013年1月1日起，香港特区实行住宅物业销售新规，要求地产代理在推销二手住宅时要先行提供物业单位的实用面积信息，然后才可有选择性地提供相关的建筑面积数据。2013年4月29日《一手住宅物业销售条例》正式实施，新规扩展至一手新盘，若代理违规，最严重会被撤销牌照。香港特区房屋销售由此告别“建筑面积”时代。

“公摊”的内容，包括以下

包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等；

包括：楼宇（套）与公共空间之间的分隔，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。

其次：得房率突然爆发对于楼市成交的影响

当70%得房率的二手房遇到同面积100%得房率的新房，其价差大概率能到30%以上。

过去的二手房，尤其是公摊面积较大的小区，得房率往往只有70%多，这意味着实际居住空间相对较小。此外，二手房在户型设计、建筑品质和社区环境等方面可能也难以与新房相媲美。

新房市场由于高得房率、创新设计和丰富的产品亮点，逐渐开始全面压制了二手房市场。部分新房项目的得房率甚至达到了100%，这意味着购房者可以享受到更多的实际居住空间，这对于追求性价比和居住品质的购房者来说具有极大的吸引力。

在当下这个市场淡季，地方政府为了卖地，直接修改了规划或者默认了新拿地开发商突破规范，虽然变相的降低了土地价格，可以更容易的卖地，但从游戏规则角度看，会导致大量二手房和已经规划待售的新房只能变相的降价，才能和新房有所竞争。

简单来说，过去得房率平均75-80%的市场，现在突然限价不变但得房率变成了100%，这就变相的相当于市场整体降价了20%。

第三：得房率高带来的部分负面影响

当下大部分得房率高都是偷面积带来的。

基本上都是开发商在符合《建筑工程面积计算规范》的情况下，报规验收合格后，想方设法再建设多弄出一些你不用掏钱的面积。

1. 报建入户花园，实际做房间

2. 报建设备平台，实际并入房间

3. 报建多个阳台，实际将部分并入房间

4. 做飘窗，不计面积

5. 做露台，不计面积

6. 私享独立电梯厅

7. 加建夹层或阁楼

8. 加建地下室

9：整体一层风雨两廊，整体架空层。

得房率高和直接取消公摊还有不同，得房率高不一定实用，众所周知，以北京为例，最近几年很多得房率黑科技是靠防火挑檐或者设备平台，但这部分如果不能封闭，那么实际用途并不大，特别是冬天很可能带来保温的问题。

还有高得房率很多都是在建筑验收后二次加盖，这部分严格来说是违章建筑，很可能被拆除，北京就出现过很多被举报后拆除的现象。

当然还有建筑质量问题，现在开发商连主题机构都很难保证一点问题没有，加盖的部分大部分都更容易出现漏水保温问题。

不得不说，前几年买房的人，妥妥的“大冤种”。顶着高房价、高利率、高首付“三高”入场，还要经历“千人摇、万人摇”，不少跟风盲目上车的等到交付才发现货不对板、质量缩水……有苦难言，只能默默承受。

而当下，政策一路见底，7.5%首付，三年0月供……各种史无前例的救市大招接连放出，上车门槛近乎见底。产品端，更是突飞猛进，近期发现不少新盘亮相，产品加速升级，越来越多的好房子开始涌现。

现在，房地产进入逆周期时代了，和手机一样，要想清楚，你买的房子，大概率后面的房子得房率肯定越来越高，产品越来越好，价格还便宜。