郑州取消商品房“限价”措施，紧箍咒解除，涨or跌？

这么多年，中国房地产最典型的政策除了限购就是限价，限购现在全国除了京沪外基本已经全面解除，而最近限价政策的松绑也越来越大！

郑州市住房保障和房地产管理局发布取消商品住房销售价格指导的通知。

“经市政府研究，住房保障部门不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业按照自主定价进行销售、办理商品房预（销）售许可（备案）手续。”

此前，作为本轮楼市调整中幅度最大的二线城市代表，郑州之前已经已取消限购、限售。2023年9月12日，郑州市发布的《关于进一步支持合理住房需求的通知》提到，取消二环内住房限购政策等购房消费限制性规定，取消住房销售限制年限规定，支持居民刚性和改善性购房需求。

解除商品房住宅的限价之前已经出现过多个城市！

6月22日，兰州市发布关于印发《进一步优化房地产政策措施》的通知，要求继续深入落实2023年9月兰州出台的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，取消购房资格限制，取消住房上市交易限制年限，取消对新建商品住房价格备案。

7月31日消息，近日，甘肃省天水市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》取消新建商品房销售价格备案。取消对新建商品住房价格备案要求，销售价格由开发企业按照市场销售情况适时调整。

开封市尉氏县在今年1月份就率先取消了价格备案制度；江苏泰州实行商品房“优质优价”管理，给企业更高的定价自由度；沈阳则明确宣布不再实施新建商品住房销售价格指导；广州虽然没有正式文件，但也已经不再限制开发商的备案价；珠海横琴则宣布商品房价格备案时间间隔由三个月缩短为一个月，提高了房企调价的灵活性。

杭州和上海在土拍环节对新房销售限价进行调整，其中，杭州目前则仅保留核心区域新房销售限价；上海第三批次商品住房用地出让公告中也未提房地联动价，但出让文件要求竞买房企需要签署竞价承诺书。承诺包括理性竞价，严格遵守房地产市场管理的相关规定，按要求实施地块开发等后续工作；项目符合销售条件后，向房屋行政主管部门办理销售方案和“一房一价”备案，自愿承担市场风险。

那么这个政策对当下包括郑州等城市会有什么影响？

首先：当下市场跌的可能性更大。

包括郑州等全国之前新房限价政策，都是是为了不让价格太高，如郑州北龙湖区域的备案价最高不能超过32000元/平方米，但在目前市场行情下，就算不去做价格限制也没有开发商高价卖房，原因是根本卖不动。

2024年上半年，郑州新房住宅供应约170万平方米，成交261万平方米，同比下降近50%，整体来看供需处于低位；住宅网签均价为12765元/平方米。从库存来看，截至2024年6月份，郑州新房库存为1433万平方米，半年均去化周期为31.4个月，去化周期逐渐拉长。

其次：限价的历史负面作用

商品住房销售价格指导政策历来存在，并具备双向调控的特性。说直白一点，你指导归你指导，市场和消费者买不买单，这是两回事。

房价上涨的时候，限价的确会便宜富人；房价下跌，限价和股市限制了跌停板一样，也会限制了房企降价回笼资金自救。

房价限价，在过去特别是杭州等城市容易造成倒挂假象，全民参与疯狂摇号。

而且限价打击了开发商打造高品质产品的激情，交付维权多发。

但限价可以说是宏观调控的无奈之举，如果没有限价，房价的波动幅度会明显超过现在，不论是涨还是跌，很可能出现很夸张的现象。

所以如果当下市场处于明显调整过程中的时候，取消限价，很可能会导致部分区域房价断崖式下调，带动整个市场的非理性调整。

第三：限价不能取消！

过去，限价主要是限制涨，一些房地产开发商为了提高售价，会采用捆绑销售的方式，购房者不仅要支付高额的‘茶水费’或‘坑位费’，还常常被迫购买高价车位。

但现在情况变了，购房者不仅仅不需要面对额外费用或捆绑销售的问题，部分为了吸引购房者，甚至提供买一送一、黄金赠送、折扣优惠等促销手段以促进销售。因此，现在取消商品住房销售价格指导意味着什么？

这几天，东莞万科中天世纪水岸推出“买一套赠一套”活动。据悉，该楼盘是东莞主城体量最大的旧改项目之一。贝壳平台显示，当前均价为3.5万元/平方米，户型涵盖建面约89平方米—195平方米的三房至四房。

购房者在7月12日至7月28日，购买该楼盘140平方米及以上户型，就可以免费获赠一套位于惠州的万科双月湾海景房公寓（指定房源），且名额有限、先到先得。公开信息显示，赠送公寓的面积在40平方米左右，市场价为20多万元。

楼盘促销中，“买一赠一”的活动已不是新鲜事。今年以来，广州、江门、深圳、北京通州等地都有楼盘推出类似的活动。

未来更多的楼市稳定政策还在路上，中央部委各种政策稳楼市的决心已经表达的很明显，所以市场的最低点应该已经过去，但房地产供需结构已经根本性扭转，对政策的效果不要过高预期，未来市场不可能普涨。

当下大部分城市的房价依然处于调整过程中，从统计局官方数据看，降价依然是主流，这种情况下，连万科都要想办法买一送一，如果不限价，很可能会出现大幅度降价的项目，所以郑州在当下区域房地产市场信心还不稳的情况下，取消限价很可能对市场带来不确定性！