警惕！“0利率”时代挡不住了，未来几年该买房还是卖房？

纵观存款利率历史变更，可从金融机构人民币存款基准利率的调整中窥见一斑。1990年4月，活期存款基准利率曾达到2.88%，定期存款一年期利率曾达10.08%。2007年9月，活期存款利率曾为0.81%，定期存款一年期利率曾为3.87%。

零利率时代”来了！前几天大家刚为lpr降息欢呼，一个更重磅的消息来了！

【7月LPR报价出炉：1年期和5年期利率均下调10个基点7月贷款市场报价利率（LPR）报价出炉，1年期LPR为3.35%，上月为3.45%；5年期以上LPR为3.85%，上月为3.95%。

7月25日，中国工商银行等六家大型商业银行均再次下调人民币存款挂牌利率。其中，活期存款下调0.05个百分点，通知、协定和一年期及以内定期存款利率下调0.1个百分点，二年期及以上定期存款利率下调0.2个百分点。

下调后，活期存款最新年利率变为0.15%。各大行定期存款虽下调幅度相同，但由于基数差异，不同大行下调后利率存在差异。整存整取类别中，中国邮政储蓄银行一年期为1.38%，中国银行等五家大行对应为1.35%。

0利率时代来了！

在理财产品打破刚兑的大背景下，虽然存款利率不断下降并进入“1”时代，但是银行的存款规模仍在大幅增长。2023年21家A股银行存款新增超17亿万元，其中工、农、建等国有大行的存款规模增速均超10%。进入2024年一季度，银行存款规模增长的趋势仍在继续。

尽管银行存款利率创下历史新低，但大家都在通过各种方式捂紧自己的钱包。

以工商银行为例，一季度其存款规模为35.04万亿元，其中定期存款规模为21.19万亿元，活期存款规模为14.11万亿元。对比之下，2023年一季度工行的存款规模为31.98万亿元，其中定期存款规模为17.81万亿元，活期存款规模为13.53万亿元。对比可见，2024年一季度工行的存款规模比2023年一季度整整增加了3万多亿元。

利息在无限接近0！靠利息就能躺平的年代已经一去不复返了，零利率时代就在前方不远处。

那么对于房地产来说意味着什么？

首先：存款归0，贷款利率也会越来越低！

中原地产研究院统计数据显示：2023年6月全国主要城市房贷平均利率是4.1%，首套房利率在3.9左右，2024年6月份全国房贷平均利率已经调整到了3.5%左右，首套房利率已经跌到了3.3%，跌幅达到了60个基点，相比5月份的首套房平均的3.55%也出现了明显的下调。

7月目前看，房贷利率继续降低，全国房贷平均利率已经下调到了3.35%左右，首套房贷款已经跌破3.2%！

更多的城市房贷利率将调整到2字头！

不论是新增的房贷还是存量房贷，未来继续降息是100%的。

其次：降息代表政策宽松持续，更多的政策在路上！

中共中央举行新闻发布会，介绍和解读党的二十届三中全会精神。中央财办分管日常工作的副主任、中央农办主任韩文秀表示：加快构建房地产发展新模式，消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端，建设适应人民群众新期待的“好房子”，更好满足刚性和改善性住房需求，并建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度。需要指出，我国新型城镇化仍在持续推进，房地产高质量发展还有相当大的空间。

国家统计局7月15日发布的最新数据显示，今年上半年房地产市场多项指标降幅持续收窄，市场回暖迹象初显。1-6月全国新建商品房销售面积为47916万平方米，同比下降19%；新建商品房销售额为47133亿元，同比下降25%。

楼市政策频繁调整是最近一年多市场反复波动的原因之一。每一次政策调整，都会对市场产生不同程度的影响。例如，降低首付比例、降低贷款利率等措施，虽然在短期内可以刺激购房需求，但如果市场预期不稳定，购房者仍会持观望态度，市场难以实现持久复苏。517政策对一线城市影响明显大于其他城市。

对政策的效果不要过高预期，短期任何数据都不支撑涨价，成交量企稳就是政策最好的结构了。一旦政策影响下价格轻微上行，成交量肯定会快速下行。

房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。

第三：零利率时代，买房还是卖房？

相比往年楼市调整博弈期很长，楼市下调缓慢，本轮市场供应端与需求端都出现了问题。因为购房者收入问题，很多大型房企被抑制了融资渠道，叠加销售端按揭放款放缓，楼市调整速度非常快，从价格的下调速度看，刷新了历史记录。

1：买房看政策，政策看信贷，利率的顶峰已经在2021年年底出现，利率下调是趋势，社会资金成本肯定是降低的。当下特别的企业贷款利率已经稳定在3以下，按揭贷款也越来越多向2靠近。

2：土地市场供应出现了变化，市场在未来酝酿供应高峰，所以不仅仅三四线不能随便买房了，一二线土地供应集中区域也不能随便买房了。

3：调控政策的力度可以预期依然将是刺激，但整体看2024年依然是老生常谈的一句话，除了核心区核心城市，大部分市场政策后大概率会继续调整。所以买房想赚钱可能性很小了。

4：房地产税的影响

市场对房地产税的影响已经有所消化。从过去一年不动产登记的落地进程看，执行力度低于市场预期，而作为房地产税必要前提的不动产登记还未全面完成的情况下，房地产税落地短期的可能性很小。但需要注意的是肯定越来越接近了！

虽然短期不会收，但对于买房人肯定是要做点准备了，未来什么房子更有价值？

房本面积小，但实际面积大的房子。赠送比例高的房屋，比如很多90平米的别墅，房本上只有2居所，但开发商又赠送了很大面积的房屋。

城区的房屋，越是收房地产税，核心区的房产越有价值，反而不能去郊区。

央产房+老公房+二手经济适用房，这一类保障属性的房产，评估价远远低于商品房，所以未来市场再交易的评估值也低于商品房。税费也会非常低。

学qu房，从未来很长时间看，学qu房依然是最有居住价值的房产，从出租回报率看，也明显高于其他房产。但需要注意了，未来随着出生人口的减少，很多郊区所谓挂牌学校不靠谱了。

对于旅游地产需要谨慎。

核心区的商住公寓，虽然现在严格调控,价格下行明显，但因为本来就考虑了房地产税，这些房屋未来反而值得购买了

共有产权房，限价商品房，这一类房屋因为产权并非独有，所以缴纳房地产税的可能性不大。

农村的房屋可能更值钱了，从土地角度看，房地产税开启征收后，未来必然农村的宅基地土地交易价值提高。

4：最近老破小升温给了很多启示，未来指望存款吃利息是肯定不可能了。

但买一套房吃房租还是有可能的！

到目前为止，普通人周围能够找到股市发家致富的，最后总是还给股市，而房地产作为拉动经济的引擎，起码核心区位的，依然值得投资。如果你人到中年，创业没有机会了，炒股票也没有内幕消息，对于投资又不太熟悉，到国外配置资产也没有条件。

那么，你抗御通胀的工具，还应该是大城市中心城区租金有稳定回报的物业。千万谨慎买二线以下城市了。